Passau, kreisfreie Stadt
Wir erstellen den Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude in Passau zum Festpreis von 899 EUR, mit DIBt-Registriernummer, bis zu vier Nutzungszonen und Modernisierungsempfehlungen. Sie schicken Pläne, Abrechnungen und Fotos, wir liefern innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Ob Hotel an der Donau, Laden in der Altstadt oder Halle im Gewerbegebiet: Die kostenlose Vorprüfung nennt vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026
899 €Festpreis
01 Passau
Passau liegt dort, wo Donau, Inn und Ilz zusammenfließen, und das sieht man den Gebäuden an: barocke Häuser auf der Altstadthalbinsel, Hotels und Gaststätten am Flussufer, Geschäfte in engen Gassen und Gewerbebauten am Stadtrand. Wenn Sie hier ein Haus verkaufen, Räume vermieten oder ein Hotel verpachten, fragt der Interessent nach dem Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt ihn bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, spätestens bei der Besichtigung. Wir machen das für Sie einfach: kostenlose Vorprüfung, Festpreis, Bedarfsausweis nach DIN V 18599 mit DIBt-Registriernummer, digital geliefert. Telefon, E-Mail und Fotos genügen, seit 2018, mit Geld-zurück-Garantie.
Passau ist Universitäts-, Tourismus- und Handelsstadt im Osten Niederbayerns, direkt an der Grenze zu Österreich. Die Universität Passau prägt mit Studierenden, Instituten und Dienstleistern das Stadtbild. Das Klinikum Passau, die Stadtverwaltung und das Medienhaus der Passauer Neuen Presse zählen zu den größeren Arbeitgebern. Die Stadt versorgt als Oberzentrum die Region mit Handel, Gastronomie, Ärzten und Dienstleistungen.
Ein zweiter Schwerpunkt ist der Tourismus. Die Dreiflüssestadt mit Dom, Veste Oberhaus und Altstadt zieht Radreisende auf dem Donauradweg, Flusskreuzfahrer und Wochenendgäste an. Hotels, Pensionen, Gasthäuser und Cafés an Donaulände, Inn und in der Altstadt bilden einen dichten Gastgewerbe-Bestand. Auch die Fürstliche Brauerei Hacklberg im gleichnamigen Stadtteil gehört zu den bekannten Gewerbebetrieben. Die Lage an der A 3 Richtung Nürnberg und Österreich bringt Logistik und Handelsbetriebe in die Gewerbegebiete. Die Studierenden sorgen für ein eigenes Marktsegment: Wohnheimnahe Läden, Gastronomie und Dienstleister profitieren von der Nachfrage, kleine Geschäfte in den Gassen wechseln dagegen oft den Betreiber. Mit jedem Wechsel steht der Ausweis wieder an.
Für Energieausweise folgt daraus eine klare Mischung: Altstadtgebäude mit Laden, Café oder Hotel im unteren und Wohnungen im oberen Teil, dazu Praxen und Büros rund um Universität und Klinikum, Hotelbetriebe am Fluss und Hallen im Gewerbe. Gerade bei Hotels und Gastronomie fallen unterschiedliche Zonen an, und das Hochwasserrisiko an Donau und Inn macht Keller und Technikräume zu einem eigenen Thema bei der Beurteilung von Gebäude und Anlagentechnik.
02 Gewerbelagen
Barocke Geschäftshäuser mit Handel, Cafés und Gastronomie, viele denkmalgeschützt, mit Wohnungen in den oberen Geschossen.
Gemischte Bebauung am Inn bzw. an der Ilz mit Gasthäusern, kleinen Betrieben, Handwerk und Wohnnutzung.
Hotels und Gaststätten am Flussufer, saisonal geprägt und mit Anlegestellen der Flussschifffahrt in direkter Nachbarschaft.
Stadtteil mit Brauerei und Gewerbe sowie Gaststätten, Wohnbebauung und Mischnutzung.
Stadtteile am Rand mit Einzelhandel, Märkten, Praxen und Gewerbebauten, meist aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts.
03 Anlässe
Die Altstadt auf der Halbinsel zwischen Donau und Inn wurde nach dem Stadtbrand von 1662 im Barock wieder aufgebaut. Läden, Cafés und Wohnungen liegen eng beieinander. Beim Verkauf will der Käufer den Ausweis schon vor der Besichtigung sehen. Bis 31.12.2026 darf man bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarf und Verbrauch wählen, wir empfehlen den Bedarfsausweis.
Pächterwechsel in Hotellerie und Gastronomie sind in Passau häufig, das Gebäude bleibt gleich. Jeder Wechsel löst die Vorlagepflicht aus. Zimmerbereich, Gastraum, Küche und Nebenräume rechnen wir als bis zu vier Zonen in den 899 EUR ein. Bei sehr großen Häusern nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.
Wo Universität und Klinikum Menschen anziehen, ziehen Praxen, Kanzleien und Dienstleister nach. Jede Neuvermietung erfordert den Ausweis, ab 01.01.2027 ausdrücklich auch die Verlängerung eines Mietvertrags. Ein Bedarfsausweis liefert Mietern und Banken verlässliche Werte.
04 Gebäudetypen
An Donau, Inn und in der Altstadt reihen sich Hotels und Gasthäuser, oft aus verschiedenen Bauphasen. Zimmer, Gastraum und Küche sind getrennte Zonen.
Energieausweis für Hotels und PensionenCafés, Gaststätten und Brauereigasthäuser haben hohe Lüftungs- und Warmwasserbedarfe. Beides fließt in die Bilanz ein.
Energieausweis für GastronomieAltstadtläden und Märkte am Stadtrand haben ganz unterschiedliche Hüllen und Beleuchtung. Verkaufs- und Lagerflächen werden getrennt bewertet.
Energieausweis für Einzelhandel und LadenlokaleRund um Klinikum und Universität sitzen Praxen, Kanzleien und Büros. Raumtemperatur, Lüftung und Beleuchtung gehen in den Bedarf ein.
Energieausweis für Arztpraxen und Praxisgebäude05 Festpreise
899 €
Alle Preise sind Endpreise. Kleinunternehmer nach § 19 UStG, keine Umsatzsteuer. Bei sehr großen oder komplexen Gebäuden nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.
Preise im Detail06 Gebäudebestand
Die Passauer Altstadt ist geprägt vom Stadtbrand 1662, der den größten Teil der Innenstadt zerstörte. Der Wiederaufbau erfolgte im Barock, mit italienischen Baumeistern, mit hohen, schmalen Häusern, Arkaden und Innenhöfen. Diese Gebäude haben dicke Mauern, Gewölbe und Keller, die in Donau- und Innnähe teils hochwassergefährdet sind. Das Hochwasser 2013 hat das gezeigt. Viele Häuser stehen unter Denkmalschutz, was Modernisierungen beeinflusst.
Außerhalb der Altstadt wuchs Passau in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts: Geschäftshäuser, Hotels und Praxen der 1960er bis 1980er Jahre, Märkte und Hallen der 1980er und 1990er Jahre in Stadtteilen wie Neustift und Haidenhof sowie in den Gewerbegebieten. Sie haben oft Flachdächer, großzügige Verglasungen und eine Anlagentechnik, die in Etappen ersetzt wurde. Der Bedarfsausweis rechnet diese Etappen einzeln und zeigt, wo der größte Hebel liegt.
In der Praxis nennt der Ausweis bei Altstadthäusern vor allem Dach, Fenster und Regelungstechnik, bei Märkten und Hallen Beleuchtung, Hülle und Gebäudeautomation. Baudenkmäler sind bis 31.12.2026 ausweisfrei, ab 01.01.2027 entfällt diese Ausnahme. Für die Ausstellung reichen Grundrisse, Heizungsangaben, Abrechnungen und Fotos. Wir fragen nach, was fehlt, ohne dass jemand zu Ihnen kommen muss.
07 Unterlagen
Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht der Stadt Passau, da die Stadt kreisfrei ist. Sie enthält Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte und Ansichten, bei Altstadthäusern häufig auch Umbauanträge und Nutzungsänderungen. Eigentümer haben oft Kopien aus dem Kauf oder von Architekten, Hausverwaltungen und Bausachverständigen. Wir sagen Ihnen vorab, ob die Pläne reichen.
Dazu kommen Heiz- und Stromabrechnungen, Schornsteinfegerprotokolle, Rechnungen zu Fenstern, Dach und Heizung sowie ein Foto vom Typenschild der Anlage. Bei Hotels und Gaststätten sind Angaben zu Küche, Lüftung und Warmwasser wichtig, bei Altstadthäusern gegebenenfalls Denkmalunterlagen. Rückfragen klären wir per Telefon oder Foto. Sind alle Unterlagen da, liefern wir innerhalb von 24 Stunden. Wenn Ihr Haus Gewerbe und Wohnen vereint, zum Beispiel Café im Erdgeschoss und Wohnungen in den Etagen darüber, genügt eine einfache Aufstellung der Flächen je Nutzung. Bei Kellern in Hochwasserlage bitten wir um einen Hinweis, ob dort Heizung oder Technik untergebracht ist.
08 Rechtslage
Das Energieausweisrecht ist Bundesrecht und gilt in Passau wie überall in Bayern. Landesrecht kann zusätzliche Pflichten bringen, etwa bei Photovoltaik: siehe Landesrecht.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing (§ 80 GModG); Aushang bei starkem Publikumsverkehr | zusätzlich bei Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen |
| Ausweisart | Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis | nur noch Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81) |
| Effizienzklasse | keine Klasse für Nichtwohngebäude | neu: A bis G nach dem Verhältnis zum Referenzgebäude |
| Mischgebäude | zwei Ausweise: Wohnteil und Nichtwohnteil | ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet |
| Baudenkmäler | vom Ausweis ausgenommen | Ausnahme entfällt, Ausweis nötig |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Gültigkeit | 10 Jahre ab Ausstellung | 2026 ausgestellte Ausweise bleiben 10 Jahre gültig |
09 Ablauf
Pläne, Baubeschreibung, Fotos der Heizung, was Sie haben. Per E-Mail oder WhatsApp. Was fehlt, klären wir am Telefon.
Wir rechnen vorab und sagen Ihnen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was der Ausweis kostet und was er für Sie bedeutet.
Nach Ihrem Go und vollständigen Unterlagen erhalten Sie den Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer als PDF.
10 Häufige Fragen
Ja, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Für Baudenkmäler gilt bis 31.12.2026 eine Ausnahme, ab 01.01.2027 entfällt sie. Wer ein Altstadthaus 2027 verkauft oder vermietet, braucht also einen Ausweis. Wir klären in der Vorprüfung, wie Ihr Haus einzustufen ist.
Der Festpreis beträgt 899 EUR für ein Nichtwohngebäude mit bis zu vier Nutzungszonen, inklusive DIBt-Registriernummer und Modernisierungsempfehlungen. Bei sehr großen Häusern nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG.
Nein. Wir arbeiten ohne Vor-Ort-Termin, mit Plänen, Abrechnungen und Fotos, die Sie per E-Mail oder WhatsApp schicken. Unklarheiten klären wir telefonisch. Der Ausweis wird digital ausgestellt.
Bis 31.12.2026 sind bei erheblichem Nichtwohnanteil zwei Ausweise nötig, Wohnteil und Nichtwohnteil. Wir erstellen beide im Paket für 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln. Ab 01.01.2027 gilt ein Bedarfsausweis mit Zonen für das ganze Gebäude.
Bis 31.12.2026 ist beides zulässig. Wir empfehlen den Bedarfsausweis, weil er nutzerunabhängig ist, Schwachstellen zeigt und Modernisierungsempfehlungen liefert. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Er wird nicht auf die neue Skala A bis G umgeschrieben, die ab 01.01.2027 für neue Nichtwohngebäude-Ausweise gilt.
Fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann mit Bußgeld bis 10.000 EUR geahndet werden, die Nichtvorlage bei der Besichtigung mit bis zu 5.000 EUR. Hinzu kommt die Abmahngefahr bei Anzeigen ohne Pflichtangaben. Ein Ausweis kostet weniger als ein Verfahren.
Aushangpflicht besteht bei Behördengebäuden mit starkem Publikumsverkehr über 250 m². Bei sonstigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² gilt sie, wenn ein Ausweis existiert. Kleine Läden und Cafés sind meist nicht betroffen. Bei Verkauf und Vermietung bleibt die Vorlagepflicht.
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