Energieausweis für Hotel, Gasthof und Pension: Was gilt in Bayern?

Ein Gasthof am Tegernsee, eine Pension im Allgäu, ein Stadthotel in Regensburg: Sie alle haben denselben Papierbedarf, wenn der Betrieb den Besitzer oder Pächter wechselt. Dieser Ratgeber zeigt, wann der Energieausweis fällig wird, wie ein Haus mit Zimmern, Gaststube und Sauna gerechnet wird und was sich zum 1. Januar 2027 ändert. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Wann braucht ein Gasthof oder Hotel in Bayern einen Energieausweis?

Immer dann, wenn das Haus den Besitzer oder Betreiber wechselt oder neu vergeben wird: bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, unabhängig vom Baujahr. Nach § 80 GModG legen Sie den Ausweis dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach Vertragsschluss.

Ohne Anlass brauchen Sie keinen Ausweis auf Vorrat. Wer sein Haus selbst weiterführt, muss nichts bestellen. Ab dem 1. Januar 2027 kommt ein weiterer Anlass hinzu: die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags.

Wer gar nichts vorlegen kann, riskiert Geld. Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann bis zu 10.000 € kosten, die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe bis zu 5.000 € (§ 108 GModG).

Wer besorgt den Ausweis, wenn das Wirtshaus verpachtet wird?

Der Verpächter. Er ist es, der das Haus anbietet, also legt auch er dem Pachtinteressenten den Ausweis vor. Der künftige Wirt muss sich um nichts kümmern.

Das ist in Bayern ein häufiger Fall: Das Wirtshaus gehört der Familie, einer Brauerei oder der Gemeinde, und der Betrieb wird alle paar Jahre neu vergeben. Jede Neuverpachtung ist ein Anlass. Ab 2027 löst auch die bloße Verlängerung eines laufenden Pachtvertrags die Vorlagepflicht aus. Wer einen Pächter über Jahre hält, sollte den Ausweis deshalb vor dem nächsten Verlängerungsgespräch parat haben, nicht erst danach.

Wie rechnet man ein Haus mit Zimmern, Gaststube, Saal und Sauna?

Jeder Bereich mit eigener Nutzung und eigener Betriebszeit wird als eigene Zone nach DIN V 18599 berechnet, am Ende ergibt sich ein Ausweis für das ganze Haus. Die Norm kennt dafür feste Nutzungsprofile mit Temperaturen, Betriebszeiten und Beleuchtungsbedarf.

Zone im bayerischen Gasthof	Was die Rechnung prägt	Was wir von Ihnen brauchen
Gästezimmer	Nutzung vor allem abends, nachts und morgens, Bad mit Warmwasser	Zimmerzahl, Fläche je Zimmer, Heizkörper oder Klimagerät
Gaststube und Nebenzimmer	Betrieb mittags und abends, hohe Personenzahl, Lüftung	Fläche, Öffnungszeiten, Lüftungsanlage
Saal für Feiern und Vereine	Seltene, aber starke Nutzung, große Raumhöhe	Fläche, Raumhöhe, wie oft beheizt
Küche	Eigene Zone, Kochtechnik wird als Prozess gesondert betrachtet	Geräteliste, Abluft, Kühlzellen
Wellness, Sauna, Hallenbad	Lange Nutzungszeit, Feuchte, hohe Temperaturen	Saunatyp, Beckenvolumen, Betriebszeiten
Flure, Treppenhaus, Rezeption	Nebenfläche mit eigener Betriebszeit	Fläche, Beleuchtungsart, Öffnungszeiten der Rezeption
Technik- und Nebenräume	Kaum eigener Bedarf, aber Verteilverluste	Foto vom Typenschild der Heizung

Für Rezeption und Wäscherei gibt es kein exakt passendes Normprofil. Wir wählen das sachnächste und passen die Betriebszeit an Ihren Alltag an, statt zu schätzen. Wichtig für Ihre Planung: Die Zonenzahl ändert den Preis nicht. Ob Ihr Haus drei oder vier Zonen hat, bleibt bei 899 €, solange es bei bis zu vier Nutzungszonen bleibt; bei mehr Zonen nennt die Vorprüfung vorab einen Festpreis. Die Schwimmhalle eines Wellnesshotels oder eine große Hotelküche mit eigener Lüftung sind typische Fälle, in denen mehr Sorgfalt nötig ist als bei der klassischen Pension. Wie die Zonierung grundsätzlich funktioniert, erklärt der Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Verzerren Wintersaison, Seensommer und Wiesn den Verbrauchsausweis?

Ja. Der Verbrauch eines Hauses hängt an der Belegung, nicht nur am Gebäude. Ein Hotel im Berchtesgadener Land mit Wintersaison, ein Seehotel am Chiemsee, das vor allem im Sommer läuft, ein Haus in München, das zur Wiesn und zu den Messen ausgebucht ist und dazwischen halb leer steht: Die Heizkostenabrechnung spiegelt die Gäste, nicht die Dämmung.

Der Bedarfsausweis rechnet unabhängig davon aus Hülle und Anlagentechnik. Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarf und Verbrauch wählen. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Ab 01.01.2027 ist er für Nichtwohngebäude ohnehin der einzige zulässige Weg; Verbrauchsausweise bleiben dann reinen Wohngebäuden vorbehalten.

Ihre Abrechnungen sind trotzdem nützlich: Wir legen sie neben das Rechenergebnis und prüfen, ob es plausibel ist.

Was gilt für ein Haus unter Denkmalschutz in einer Altstadt?

Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler vom Ausweis ausgenommen. Ab 01.01.2027 entfällt diese Ausnahme: Auch ein denkmalgeschütztes Hotel braucht dann bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis.

Das trifft Bayern stärker als viele andere Länder. Regensburg und Bamberg sind Welterbestätten, Passau, Landshut und Nürnberg haben dicht bebaute Altstädte, und viele Brauereigasthöfe in Franken stehen seit Jahrhunderten am selben Platz. Wer ein solches Haus verpachtet oder verkauft, sollte 2026 nicht abwarten: Bis Jahresende ist der Ausweis für Baudenkmäler noch nicht Pflicht, ab Januar aber schon, und Interessenten fragen in historischen Lagen früh danach. Der Ausweis verlangt keine Fassadendämmung und keinen Umbau. Er beschreibt den Ist-Zustand, die Rechnung nutzt die vorhandene Bausubstanz. Vertiefung im Ratgeber Denkmal und Nichtwohngebäude.

Was passiert mit Wirtewohnung und Ferienwohnungen im selben Haus?

Ein Gasthof mit Wirtewohnung im Dachgeschoss oder zwei Ferienwohnungen im Anbau ist häufig ein Mischgebäude. Ob das Haus insgesamt als Nichtwohngebäude zählt, hängt von den Flächenanteilen und der Technik ab.

Bis 31.12.2026 trennt das Gesetz Wohn- und Nichtwohnteil, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Dann entstehen zwei Ausweise; wir bieten sie als Paket für 899 € statt 1.298 € einzeln an. Ab 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Haus, in Zonen gerechnet, wenn nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken als Wohnen dienen. Wie das genau abläuft, steht unter Bedarfsausweis für Mischgebäude. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen, welcher Fall bei Ihnen vorliegt.

Wo steht mein Haus ab 2027, und was bedeuten 2030 und 2033?

Ab 01.01.2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Klassen von A bis G. Sie bemessen sich am Verhältnis zwischen Ihrem Primärenergiebedarf und dem eines rechnerischen Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie und Nutzung.

Klasse	Primärenergie im Verhältnis zur Referenz
A	bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Eine Klasse bekommen Sie nur auf Ausweisen, die ab 2027 ausgestellt werden. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, ohne Klasse und ohne Austauschpflicht. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf nach neuem Recht voraussichtlich liegt, sagt Ihnen die Vorprüfung.

Zusätzlich verlangt § 40 GModG von bestimmten bestehenden Nichtwohngebäuden Mindeststandards: Ab 01.01.2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Als erfüllt gelten unter anderem Gebäude ab Baujahr 1996 sowie Häuser, die überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme versorgt werden. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus, er hilft aber, die eigene Lage früh zu kennen.

Was ist bei bayerischen Beherbergungsbetrieben besonders?

Die Wirtschaft im Freistaat ist stark vom Tourismus geprägt, und die Häuser sind es auch: vom Gasthof mit Fremdenzimmern im Oberland über Kurhotels in Bad Kissingen und thermennahe Häuser rund um Erding bis zu Stadthotels in München und Nürnberg. Drei Eigenheiten fallen bei der Berechnung immer wieder auf.

• Holz als Brennstoff. Hackschnitzel- und Pelletheizungen sind in Alpen- und Waldregionen verbreitet. Der Primärenergiefaktor für Biomasse steigt zum 01.01.2027 von 0,2 auf 0,7, der für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5. Ein Haus mit Holzheizung wird deshalb nach neuem Recht anders bewertet als nach altem. Der Ausweis zeigt dann nicht nur eine Zahl, sondern auch, welcher Teil des Bedarfs auf Wärme, Warmwasser, Lüftung und Beleuchtung entfällt. Das hilft bei der Frage, ob sich ein Wärmerückgewinnungsgerät für die Küchenabluft oder eine Beleuchtungsumstellung im Saal überhaupt lohnt.
• Gewachsene Häuser. Ein Gasthof mit Anbau von 1970, Saal von 1985 und Wellnessflügel von 2012 hat drei Hüllen, drei Heizkreise und oft keine Pläne mehr. Die Berechnung geht trotzdem: Fotos der Technik und eine grobe Skizze genügen.
• Saisonbetrieb. Manche Häuser öffnen nur im Sommer oder schließen im November. Ob ein Haus als Saisongebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung im Jahr gilt, entscheidet die tatsächliche Nutzung, nicht die Werbung auf der Website. Wir prüfen das in der Vorprüfung.
• Pächterwechsel statt Verkauf. Viele Häuser wechseln den Betrieb, aber nicht den Eigentümer. Das ist ein Pachtanlass, kein Kaufanlass, und der Verpächter trägt die Pflicht.

Mehr zu Oberbayern und seinen Städten finden Sie im Regierungsbezirk Oberbayern.

Welche Unterlagen brauchen wir, und was kostet der Ausweis?

Wir brauchen Grundrisse mit Zonen, das Baujahr, ein Foto vom Typenschild der Heizung und Angaben zu Lüftung und Wellness. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, gültig zehn Jahre.

Unterlage	Wofür sie gebraucht wird	Wenn sie fehlt
Grundrisse oder Skizze	Zonen und Flächen	Skizze per Handyfoto reicht
Baujahr und Umbaujahre	Annahmen zur Gebäudehülle	Wir erfragen es am Telefon
Typenschild Heizung	Erzeuger, Leistung, Baujahr	Foto schicken
Lüftung, Klima, Kälte	Anlagentechnik	Kurze Beschreibung genügt
Wellness und Küche	Zonenprofil	Betriebszeiten nennen

Wir erstellen den Ausweis ohne Vor-Ort-Termin, alles läuft per Telefon, E-Mail und Fotos. Ihre Zimmer bleiben buchbar, und niemand muss einen Termin im Haus abstimmen. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Nach vollständigen Unterlagen ist der Ausweis in der Regel innerhalb von 24 Stunden fertig. Die Preisübersicht steht unter Bedarfsausweis Nichtwohngebäude.

Ihr nächster Schritt: Beschreiben Sie uns Ihr Haus in der kostenlosen Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was wir noch brauchen und was es kostet. Oder rufen Sie an: 0152 060 777 67 (auch WhatsApp).