Welches bayerische Landesrecht gilt zusätzlich zum Gebäudemodernisierungsgesetz?

Wer in Bayern ein Gewerbegebäude besitzt, fragt sich oft, ob der Freistaat zusätzlich zum Bund eigene Regeln für den Energieausweis aufstellt. Kurz gesagt: nein. Ausweispflicht, Gültigkeit, Berechnung und Bußgelder stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bayern greift an anderen Stellen ein: bei der Frage, wer kontrolliert, bei Solaranlagen auf Dächern und beim Geld.

Dieser Ratgeber trennt sauber, was Bundesrecht ist und was Landesrecht. Das erspart Ihnen Suchaufwand und Fehlannahmen, vor allem bei Neubau, Dacherneuerung und Verkauf.

Wer bestimmt in Bayern, ob ich einen Energieausweis brauche?

Allein der Bund. Das GModG verpflichtet Eigentümer, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing einen Energieausweis vorzulegen, spätestens bei der Besichtigung durch Interessenten, und ihn nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Ein bayerisches Sonderrecht dazu existiert nicht.

Das gilt für den Gasthof am Tegernsee genauso wie für die Lagerhalle bei Nürnberg. Der Standort ändert nichts an der Pflicht, am Verfahren oder an der Gültigkeit von zehn Jahren (§ 79 Abs. 3 GModG).

Auch das Bußgeld ist bundeseinheitlich (§ 108 GModG):

Verstoß	Bußgeldrahmen
Fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung	bis 10.000 €
Nichtvorlage bei der Besichtigung, Nichtübergabe nach Vertragsschluss	bis 5.000 €
Unbefugte Ausstellung	bis 10.000 €

Was Bayern festlegt, ist der Weg dorthin: welche Behörde einen Verstoß verfolgt.

Welche bayerischen Behörden sind für den Vollzug zuständig?

Die unteren Bauaufsichtsbehörden, also in der Regel Landratsamt oder Stadt. Bei Vorhaben nach Art. 73 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind es die Regierungen. So steht es in § 2 der bayerischen Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn).

Dazu kommt die Kontrolle der Ausweise selbst. Die Registrierstelle ist das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt). Für die elektronisch erledigten Prüfungen ist das DIBt auch Kontrollstelle. Alles andere kontrolliert die Bayerische Ingenieurekammer-Bau. Findet sie einen Ausweis, der nicht den Vorgaben entspricht, informiert sie die Vollzugsbehörde, den Aussteller und den Eigentümer (§ 6 AVEn).

Für Sie praktisch: Jeder Ausweis, den wir ausstellen, trägt eine DIBt-Registriernummer. Damit ist er in dieses System eingebunden und stichprobenfähig. In der Praxis sind solche Verfahren selten. Das größere Risiko für Vermieter und Verkäufer ist, dass ein Mitbewerber oder Verband einen fehlerhaften Anzeigentext abmahnt.

Wie hängt die Baugenehmigung mit dem Energieausweis zusammen?

Gar nicht direkt, es sind zwei getrennte Nachweise. Wer in Bayern baut oder umbaut, muss die energetischen Anforderungen vor Baubeginn mit einer Erfüllungserklärung nachweisen und auf Verlangen der unteren Bauaufsichtsbehörde vorlegen (§ 5 AVEn). Die Behörde prüft grundsätzlich nicht von sich aus, kann aber im begründeten Einzelfall eine sachverständige Bescheinigung verlangen, auch zum Energieausweis.

Der Energieausweis kommt danach. Bei Neubau und größeren Änderungen ist er ein Bedarfsausweis nach Fertigstellung (§ 80 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). Bei bestehenden Gebäuden wird er fällig, sobald verkauft oder vermietet wird.

Eine Verbindung gibt es doch: Zu den Berechtigten, die Energieausweise ausstellen dürfen, zählt auch, wer nach Landesrecht die Erfüllungserklärung ausstellen darf (§ 88 Abs. 1 Nr. 5 GModG, neu seit 29.07.2026). Wer in Bayern eine Erfüllungserklärung unterschreiben darf, bestimmt das Landesrecht. Wer in Ihrem Fall tatsächlich ausstellt, klärt die Vorprüfung. Mehr zu den Qualifikationen im Ratgeber Wer darf einen Energieausweis ausstellen?.

Was ist Bundesrecht und was Landesrecht? Der Überblick

Die Tabelle sortiert die Themen, die in Bayern am häufigsten durcheinandergeraten.

Thema	Wer regelt es?	Wo steht es?
Energieausweispflicht, Gültigkeit, Muster	Bund	§§ 79 bis 88 GModG
Bußgelder für fehlenden Ausweis	Bund	§ 108 GModG
Wer den Verstoß verfolgt	Freistaat	§ 2 AVEn
Registrierung und Kontrolle der Ausweise	Bund und Freistaat	DIBt, § 6 AVEn
Solarpflicht auf dem Dach	Freistaat	Art. 44a BayBO
Erfüllungserklärung vor Baubeginn	Freistaat	§ 5 AVEn
Renovierungsanforderung ab 2030 und 2033	Bund	§ 40 GModG neu
Energiekredit für Gewerbe	Freistaat (LfA)	Programm der LfA Förderbank

Merkregel: Alles, was den Ausweis selbst betrifft, ist Bundessache. Alles, was am Dach, am Bauantrag oder am Geld hängt, kann bayerisch sein.

Was verlangt Art. 44a BayBO bei Solaranlagen auf Gewerbedächern?

Eigentümer von Nichtwohngebäuden müssen auf geeigneten Dachflächen Photovoltaik sicherstellen, wenn sie neu bauen oder die Dachhaut komplett erneuern. Das ist die wichtigste bayerische Pflicht für Gewerbe und hat mit dem Energieausweis nichts zu tun, wird aber oft damit verwechselt.

Frage	Regelung nach Art. 44a BayBO
Wann bei Neubau?	Bauantrag oder vollständige Bauvorlagen ab 01.03.2023 bei rein gewerblicher oder industrieller Nutzung, ab 01.07.2023 bei sonstigen Nichtwohngebäuden
Wann im Bestand?	Bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut, wenn die Maßnahme ab 01.01.2025 beginnt
Wie viel Fläche?	Modulfläche mindestens ein Drittel der geeigneten Dachfläche
Was zählt nicht als geeignet?	Flächen für Belichtung oder Be- und Entlüftung
Geneigtes Dach?	Module dachparallel oder dachintegriert
Ausnahmen	Dachfläche bis 50 m², unterirdische Bauten, Gewächshäuser, Traglufthallen, Zelte, vorübergehende Gebäude
Befreiung	Widerspruch zu anderen öffentlich-rechtlichen Pflichten, technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte, glaubhaft nachzuweisen

Zwei Feinheiten, die oft übersehen werden. Erstens: Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn eine Solarthermie- oder PV-Anlage mindestens 15 % des Wärme- und Kälteenergiebedarfs deckt (Art. 44a Abs. 6 BayBO). Zweitens: Der Gesetzestext spricht von „vollständiger“ Erneuerung der Dachhaut. Ob eine Teilreparatur ausreicht, steht nicht ausdrücklich darin; wer unsicher ist, fragt vor Beginn bei der Bauaufsicht nach.

Für ein Hotel im Allgäu, das nach einem Wintersturm das gesamte Dach neu eindeckt, heißt das: PV einplanen oder die Befreiungsgründe sauber belegen. Der Energieausweis spielt dabei keine Rolle.

Müssen Bayerns Unternehmen nach dem Klimaschutzgesetz etwas tun?

Nein, soweit sie privat sind. Das Bayerische Klimaschutzgesetz (BayKlimaG) verpflichtet die Behörden der unmittelbaren Staatsverwaltung: Sie sollen bis 2028 klimaneutral arbeiten, verbleibende Emissionen werden spätestens ab 2028 ausgeglichen. Für private Eigentümer enthält Art. 2 Abs. 3 nur einen Appell, und Art. 12 schließt einklagbare Rechte aus.

Beim Thema Dachflächen gilt zusätzlich eine Vorbildregel für den Freistaat selbst: Auf geeigneten staatlichen Dächern soll im Rahmen der Haushaltsmittel PV auf mindestens einem Drittel der Fläche entstehen (Art. 44a Abs. 1 BayBO). Das betrifft eine Verwaltungsimmobilie, nicht den Handwerksbetrieb in Straubing.

Welche Landesförderung gibt es für energetische Sanierung?

Die LfA Förderbank Bayern bietet den Energiekredit Gebäude an. Er richtet sich an Unternehmen und Freiberufler mit einem Jahresumsatz (Gruppenumsatz) bis 500 Mio. €. Finanziert werden energetische Sanierungen, Einzelmaßnahmen an gewerblichen Gebäuden und gewerbliche Neubauten, bis 20 Mio. € je Vorhaben und bis 100 % der Kosten. Der Antrag läuft über die Hausbank (Stand der Konditionen: 09.10.2026).

Wichtig ist die Bedingung: Das Vorhaben braucht eine (Vor-)Förderung von BAFA oder KfW nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (Nichtwohngebäude, Einzelmaßnahmen, Klimafreundlicher Neubau). Der Landeskredit ersetzt die Bundesförderung nicht, er ergänzt sie.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit: Es gibt weitere bayerische Programme, etwa Zuschüsse für kleine und mittlere Unternehmen im ländlichen Raum. Ob sie heute noch beantragbar sind, lässt sich aus den öffentlichen Quellen nicht sicher sagen. Fragen Sie deshalb bei der zuständigen Regierung oder Ihrer Hausbank nach, bevor Sie planen. Weitere Programme bündelt der Ratgeber Landesförderung für Nichtwohngebäude.

Was gilt für Gasthöfe, Hallen und Büros konkret?

Ein Beispiel pro Branche macht die Trennung greifbar:

• Gasthof in Oberbayern, Dach wird komplett neu gedeckt: Art. 44a BayBO prüfen (PV-Pflicht, Befreiungsgründe). Energieausweis nur, wenn verkauft oder verpachtet wird. Ist das Haus ein Baudenkmal, entscheiden die Denkmalbehörden über Eingriffe; das ist Landesrecht und unabhängig vom Ausweis. Ab 01.01.2027 entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler bei der Ausweispflicht (§ 79 Abs. 4 GModG neu).
• Bürogebäude in München, Mieter wechselt: Bundesrecht. Ausweis vorlegen, Pflichtangaben in der Anzeige beachten. Bayerisches Zusatzrecht: keines.
• Neue Gewerbehalle in Mittelfranken, Bauantrag ab März 2023 eingereicht: Erfüllungserklärung vor Baubeginn, PV auf mindestens einem Drittel der geeigneten Dachfläche, nach Fertigstellung ein Bedarfsausweis.
• Werkstatt im Landkreis Rosenheim, Dachfläche bis 50 m²: PV-Pflicht entfällt (Ausnahme Art. 44a Abs. 3 BayBO). Für den Energieausweis zählt die Nutzfläche, nicht die Dachfläche.

Die Pflicht zum Ausweis hängt also nie am Bundesland, sondern an Ihrem Vorgang.

Was ändert sich ab 2027 und was bleibt landesrechtlich?

Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Bestands-Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026: Bei Nichtwohngebäuden bleibt nur der Bedarfsausweis, und es gibt erstmals die Effizienzklassen A bis G. Wir empfehlen bei Gewerbe schon heute den Bedarfsausweis.

Landesrechtlich ändert sich dadurch nichts. Die Solarpflicht, die Zuständigkeiten und die Förderkredite bleiben, wie sie sind. Neu hinzu kommt auf Bundesebene die Renovierungsanforderung für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40 GModG neu, Stichtage 2030 und 2033). Sie wird vom Bund gesetzt, nicht vom Freistaat, und der Ausweis löst sie nicht aus. Details im Ratgeber Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.

Wo Wärmeplanung und gemeindliche Satzungen im Einzelfall etwas ergänzen, sagt Ihnen Ihre Gemeinde. Wir geben dazu keine Auskunft, die wir nicht belegen können.

Ein Gedanke zum Schluss dieses Abschnitts: Die Bundesregel kennt Ausnahmen, die der Freistaat nicht aufhebt. Kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche brauchen bis Ende 2026 keinen Ausweis; ab 2027 gilt die Ausnahme für Gebäude mit weniger als 50 m² (§ 79 Abs. 4 GModG). Eine Almhütte oder ein Kiosk am Seeufer liegt damit schnell an der Grenze, und dort entscheidet die exakte Nutzfläche. Solche Grenzfälle klärt die Vorprüfung, bevor Sie Geld ausgeben.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Klären Sie zuerst Ihren Vorgang: verkaufen, vermieten, neu bauen oder Dach erneuern. Für den Energieausweis brauchen Sie danach nur Grundrisse, Flächen, Fotos der Technik und Typenschilder. Wir rechnen den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 für Ihr Nichtwohngebäude zum Festpreis von 899 € inklusive bis zu vier Nutzungszonen, mit DIBt-Registriernummer, zehn Jahre gültig, ohne Vor-Ort-Termin und innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen.

Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was dafür gebraucht wird, sagen wir Ihnen vorab: Kostenlose Vorprüfung anfordern, den Preis prüfen Sie im Rechner. Mehr zur Pflicht in Gewerbe und Handel: Energieausweispflicht für Nichtwohngebäude. Oder rufen Sie an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.