Recht & Pflichten
Wer darf in Bayern Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen?
Einen Energieausweis darf nur ausstellen, wer einen der Wege nach § 88 GModG erfüllt: Nachweisberechtigte nach Landesrecht, Hochschulabsolventen einschlägiger Fächer, Handwerker und Techniker mit Zusatzqualifikation, nach Landesrecht zur Erfüllungserklärung Berechtigte oder Absolventen der BAFA-Qualifikationsprüfung. Für Nichtwohngebäude darf die Qualifikation nicht auf Wohngebäude beschränkt sein. Jeder Ausweis braucht eine DIBt-Registriernummer.
Wer in Bayern ein Gewerbegebäude verkauft oder vermietet, bekommt zum Energieausweis viele Angebote. Nicht jedes kommt von jemandem, der ihn ausstellen darf. Dieser Ratgeber zeigt, wer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) berechtigt ist und worauf Sie vor der Beauftragung achten.
Wer darf Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen?
Nur wer einen Weg nach § 88 GModG erfüllt. Die Liste ist abschließend, Absatz 1 beginnt mit den Worten „Zur Ausstellung eines Energieausweises ist nur eine Person berechtigt“. Das Wort „nur“ trägt den Paragrafen.
Es gibt fünf Gruppen nach Absatz 1 und einen sechsten Weg über die BAFA-Qualifikationsprüfung in Absatz 5:
- Nachweisberechtigte nach Landesrecht
- Absolventen bestimmter Hochschulstudiengänge
- Handwerker mit Meistertitel oder gleichwertiger Eintragung
- staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker
- seit 29. Juli 2026: Personen, die nach Landesrecht die Erfüllungserklärung nach § 92 ausstellen dürfen
- Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung
Eine siebte Gruppe gibt es nicht. Weder eine Software noch ein Makler noch eine Hausverwaltung ist berechtigt, es sei denn, eine berechtigte Person steht dahinter und verantwortet die Berechnung.
Welche Berufsgruppen sind das genau, und was müssen sie nachweisen?
Die Tabelle zeigt, was jede Gruppe zusätzlich mitbringen muss. Für die Gruppen 2 bis 4 regelt Absatz 2 die Zusatzvoraussetzung.
| Gruppe | Grundlage | Zusatzvoraussetzung |
|---|---|---|
| Nachweisberechtigte nach Landesrecht | Landesbauordnungsrecht | keine zusätzliche nach Absatz 2, aber im Umfang der eigenen Nachweisberechtigung |
| Hochschulabsolventen | Architektur, Innenarchitektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, TGA, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik u. a. | Ausbildungsschwerpunkt energiesparendes Bauen, ersatzweise zwei Jahre Berufserfahrung, Schulung nach Anlage 11 oder öffentliche Bestellung |
| Handwerker | Bau-, Ausbau-, anlagentechnische Gewerbe, Schornsteinfeger | dieselbe Zusatzvoraussetzung wie oben |
| Techniker | staatlich anerkannt oder geprüft | dieselbe Zusatzvoraussetzung wie oben |
| Erfüllungserklärung-Berechtigte | Landesrecht, § 92 GModG | richtet sich nach Landesrecht |
| BAFA-Qualifikationsprüfung | § 88 Abs. 5 GModG | bestandene Prüfung, Grundlage in § 88a |
Absatz 3 enthält eine wichtige Einschränkung: Wer nur auf Wohngebäude geschult ist, darf auch nur Wohngebäude ausstellen. Das trifft vor allem Fortbildungen nach Anlage 11, die sich ausdrücklich auf Wohngebäude beschränken.
Was bedeutet „Nachweisberechtigung nach Landesrecht“ in Bayern?
Es bedeutet, dass das Land mitbestimmt, wer unter diese Gruppe fällt. Das Bundesrecht verweist auf das Landesbauordnungsrecht. Wer in Bayern als nachweisberechtigt gilt, richtet sich also nach bayerischem Bauordnungsrecht, nicht nach dem Bund.
Für Sie als Eigentümer ist das eine Randfrage. Sie müssen nicht prüfen, welche Landesverordnung greift. Fragen Sie den Aussteller schlicht, auf welchem Weg nach § 88 er berechtigt ist. Die Antwort sollte in einem Satz kommen. Für Auskünfte zur Nachweisberechtigung sind die jeweiligen Kammern der richtige Ansprechpartner, etwa die Bayerische Architektenkammer oder die Bayerische Ingenieurekammer-Bau.
Die Gruppe 5 ist ebenfalls vom Landesrecht abhängig und noch jung. Wie die Länder sie ausfüllen, kann unterschiedlich ausfallen. Details nennen wir hier bewusst nicht, solange sie nicht belegt sind. Wenn ein Anbieter sich auf diesen Weg beruft, bitten Sie um die konkrete landesrechtliche Grundlage und um Referenzen aus dem Nichtwohnbau.
Reicht die Berechtigung, oder braucht es Erfahrung mit Nichtwohngebäuden?
Die Berechtigung sagt, wer ausstellen darf. Sie sagt nicht, wer ein Nichtwohngebäude rechnen kann. Bis 31. Dezember 2026 wird nach DIN V 18599:2018-09 gerechnet, ab 1. Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10.
Der Unterschied zum Einfamilienhaus ist groß. Ein Nichtwohngebäude wird in Nutzungszonen zerlegt, jede mit eigener Nutzung, Beleuchtung, Lüftung und gegebenenfalls Kühlung. Das Wohnhausverfahren kennt das nicht.
Was heißt das in Bayern? Drei Beispiele:
- Der Heizungsbauer aus Niederbayern, der seit Jahren Einfamilienhäuser rechnet, steht vor einem Gasthof mit Saal, Küche, Fremdenzimmern und Brauerei. Berechtigt ist er womöglich. Ob er das Gebäude in Zonen zerlegen kann, ist eine andere Frage.
- Das Architekturbüro im Münchner Umland, das Büros plant, rechnet für sie meist Nachweise im Neubau. Die Bestandsaufnahme eines 1980er-Bürobaus mit nachgerüsteter Lüftung ist eine andere Aufgabe als ein Neubaunachweis.
- Der Techniker in der Oberpfalz, der Werkstätten kennt, braucht für ein Nichtwohngebäude die passende Zusatzqualifikation, nicht nur die für Wohnhäuser.
Fragen Sie deshalb beides, und zwar getrennt: Darf er? Und hat er schon einmal ein Gebäude wie Ihres gerechnet?
Welche Fragen stelle ich dem Aussteller vor der Beauftragung?
Sechs Fragen genügen, um Generalisten von Nichtwohngebäude-Praktikern zu trennen. Stellen Sie sie am Telefon, bevor Sie Unterlagen schicken.
- Auf welchem Weg nach § 88 GModG sind Sie berechtigt? Er soll den Beleg nennen können, etwa Abschluss, Meisterbrief oder Prüfungsnachweis.
- Gilt Ihre Berechtigung auch für Nichtwohngebäude? Wer nur auf Wohngebäude geschult ist, darf keine Nichtwohnausweise ausstellen.
- Kann ich einen Beispielausweis eines Nichtwohngebäudes mit Registriernummer sehen? Wärme und Strom sollen getrennt ausgewiesen sein.
- Welche Zonen sehen Sie bei meinem Gebäude? Ein erfahrener Aussteller fragt sofort nach Flächenanteilen, Beleuchtung und Lüftung.
- Rechnen Sie ab Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10? Die Antwort zeigt, ob er sich auf die neue Norm eingestellt hat.
- Gibt es einen Festpreis vorab? Stundenabrechnung bei Nichtwohngebäuden ist ein Warnsignal.
Achten Sie weniger auf den Inhalt der Antworten als darauf, wie sie kommen. Wer zurückfragt, hat es schon oft getan. Wer zögert, eher nicht.
Was ist die DIBt-Registriernummer, und wie prüfe ich sie?
Sie ist der Fingerabdruck des Ausweises. Nach § 98 GModG muss der Aussteller sie vor der Ausstellung beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) beantragen. Sie steht auf dem fertigen Ausweis. Über sie laufen auch die Stichprobenkontrollen nach § 99 GModG.
Ausstellungsberechtigung und Registriernummer sind zwei verschiedene Dinge. Die Berechtigung nach § 88 sagt, wer rechnen darf. Die Nummer nach § 98 dokumentiert, dass es tatsächlich geschehen ist. Ein sauberer Ausweis braucht beides.
Der Gesetzeswortlaut nennt keine ausdrückliche Ungültigkeitsfolge für das Fehlen der Nummer. Fehlt sie trotzdem, ist das ein starkes Indiz für einen nicht ordnungsgemäß erstellten Ausweis. Mehr zu Laufzeit und Gültigkeit steht im Ratgeber Gültigkeit des Energieausweises.
Muss der Aussteller in Bayern sitzen oder mein Gebäude besichtigen?
Nein. § 88 GModG ist Bundesrecht und gilt in Garmisch genauso wie in Hof. Eine Pflicht, das Gebäude vor Ort zu besichtigen, enthält das Gesetz nicht. Entscheidend sind belastbare Unterlagen: Grundrisse, Flächenangaben, Fotos von Fassade, Fenstern, Heizung und Typenschild, Angaben zu Nutzung und Lüftung.
Das ist für bayerische Betriebe praktisch. Wer einen Berggasthof in den Allgäuer Alpen oder eine Produktionshalle in der Oberpfalz hat, muss nicht auf einen Termin warten. Die Angaben kommen per Telefon, E-Mail und Foto. Welche Unterlagen genau gebraucht werden, listet die Unterlagen-Checkliste.
Was passiert bei einem Ausweis von einem Nichtberechtigten?
Der Aussteller handelt ordnungswidrig, der Auftraggeber sitzt auf einem Ausweis, dem niemand traut. Wer entgegen § 88 ausstellt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 €.
Für Sie als Eigentümer ist das Bußgeld nicht der Kern. Der Kern ist die Frage beim Verkauf oder bei der Vermietung: Ein Käufer aus München, der ein Geschäftshaus in Regensburg kauft, prüft Unterlagen. Ein Ausweis ohne tragfähige Grundlage hält dieser Prüfung nicht stand. Und die Vorlagepflicht bleibt bei Ihnen: Ein fehlender oder falscher Ausweis kann nach § 108 GModG auch Sie bis zu 10.000 € kosten. Die gesamte Bußgeldlage erklärt der Ratgeber Bußgeld ohne Energieausweis.
Was ändert sich am 1. Januar 2027 für Aussteller und Auftraggeber?
Am 1. Januar 2027 tritt das neue Energieausweisrecht in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2). Für Nichtwohngebäude gibt es dann nur noch den Bedarfsausweis und erstmals Klassen von A bis G. Wer ausstellen darf, bleibt in § 88 GModG geregelt.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart Nichtwohngebäude | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarf |
| Rechennorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Effizienzklasse | keine | A bis G |
| Baudenkmäler | Ausnahme | Ausweis nötig |
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Vertragsverlängerung |
| Form | Papier üblich | digital, maschinenlesbar |
Für Aussteller heißt das: neue Norm, neue Referenzwerte, neue Muster. Die Muster-Bekanntmachung steht noch aus. Für Sie als Eigentümer in Bayern heißt es: Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, ohne Austauschpflicht. Wer ein denkmalgeschütztes Geschäftshaus in einer bayerischen Altstadt besitzt, braucht ab 2027 erstmals einen. Details zu dem, was sich 2027 insgesamt ändert, stehen im Ratgeber Energieausweis-Pflicht 2027.
Ein Praxisbeispiel zeigt, warum das wichtig ist. Die Verlängerung als neuer Anlass trifft vor allem befristete Gewerbemietverträge, Pacht und Leasing. Ein Eigentümer in Ingolstadt, der 2027 den Mietvertrag für seine Halle verlängert, braucht dafür einen gültigen Ausweis. Hat er bis dahin nur einen Verbrauchsausweis aus 2026, bleibt der zehn Jahre gültig. Wer erst 2027 bestellt, bekommt ausschließlich einen Bedarfsausweis mit Klasse.
Ist der Energieausweis-Aussteller auch mein Energieberater?
Nein, das sind zwei Rollen. Der Aussteller erstellt den gesetzlich vorgeschriebenen Ausweis. Ein Energieberater begleitet zusätzlich geförderte Sanierungen und Förderanträge. Wer eine bayerische Landesförderung oder Bundesförderung beantragen will, braucht oft einen Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste, für den Ausweis ist der Eintrag allein kein Berechtigungsweg.
Das ist die häufigste Verwechslung in der Praxis: Ein Anbieter wirbt mit dem Listeneintrag, als wäre er ein Ausstellerschein. Fragen Sie nach dem Weg nach § 88. Für Förderfragen siehe BAFA-Förderung und Energieberater für Nichtwohngebäude.
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Prüfen Sie den Aussteller mit den sechs Fragen, oder lassen Sie uns Ihr Gebäude kostenlos vorprüfen. Jeder Ausweis, den wir liefern, wird von einer nach § 88 GModG berechtigten Person gerechnet und trägt eine DIBt-Registriernummer. Wir arbeiten seit 2018 und liefern 100 % digital ohne Vor-Ort-Termin.
Der Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und zehn Jahren Gültigkeit. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Weitere Informationen zum Produkt: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Haben Sie ein Haus mit Laden und Wohnungen, lesen Sie Mischgebäude: Bis 31.12.2026 kosten beide Ausweise zusammen 899 € statt 1.298 €.
Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, beantwortet Ihre Fragen auch zu den sechs Prüffragen oben.
Häufige Fragen
Darf mein Architekt automatisch auch den Ausweis für meine Halle erstellen?
Die Berufsbezeichnung allein genügt nicht. Maßgeblich ist der Weg nach § 88 GModG samt Nachweis wie Ausbildungsschwerpunkt, Berufserfahrung oder Fortbildung. Ob das Büro Nichtwohngebäude nach DIN 18599 tatsächlich rechnet, klären Sie mit einem Beispielausweis.
Muss der Aussteller seinen Sitz in Bayern haben?
Nein. § 88 GModG ist Bundesrecht und gilt für Gebäude in ganz Bayern. Für die Berechnung zählen Ihre Unterlagen, Fotos und Angaben, nicht der Wohnort des Ausstellers. Eine Pflicht zur Begehung vor Ort sieht das Gesetz nicht vor.
Ist ein Energieberater aus der Expertenliste automatisch ausstellungsberechtigt?
Nicht automatisch. Der Listeneintrag ist für Förderprogramme wichtig, aber kein eigener Weg nach § 88 GModG. Berechtigt ist, wer einen der gesetzlichen Wege erfüllt, etwa durch die bestandene BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung.
Woran erkenne ich, dass ein Ausweis ordnungsgemäß registriert ist?
An der Registriernummer, die das DIBt nach § 98 GModG vergibt und die auf dem fertigen Ausweis steht. Fehlt sie, lassen Sie den Ausweis nicht gelten. Fragen Sie vor der Beauftragung nach einem Beispielausweis für ein Nichtwohngebäude.
Darf ich als Eigentümer meinen eigenen Ausweis erstellen?
Nur, wenn Sie persönlich einen Weg nach § 88 GModG erfüllen. Eine pauschale Eigentümerausnahme gibt es nicht. Die Registriernummer brauchen Sie in jedem Fall.
Ändert sich der Kreis der Berechtigten ab 2027?
Die Berechtigung steht weiter in § 88 GModG, seit 29. Juli 2026 ergänzt um die nach Landesrecht zur Erfüllungserklärung Berechtigten. Was sich am 1. Januar 2027 ändert, ist das Werkzeug: Nichtwohngebäude bekommen nur noch Bedarfsausweise nach DIN/TS 18599:2025-10 mit Klassen A bis G.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
