Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude in Bayern?

Der 1. Januar 2027 macht keinen gültigen Ausweis wertlos. Er ändert, was Sie bekommen, wenn Sie einen brauchen, und er ändert, wann Sie einen brauchen. Für Bayerns Gewerbe heißt das: Gasthof, Brauerei, Büro und Halle werden anders gemessen als bisher.

Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Novelle wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Den neuen Namen und den Heizungsteil gibt es seit dem 29. Juli 2026, das neue Energieausweisrecht gilt erst ab dem 1. Januar 2027. Eine Übergangsfrist gibt es nicht.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 auf einen Blick?

Sieben Dinge ändern sich für Nichtwohngebäude, der Rest bleibt. Die Tabelle stellt beide Stände nebeneinander.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart bei Neuausstellung	Bedarf oder Verbrauch	nur Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3, § 82 Abs. 1 GModG)
Effizienzklasse	keine Klasse für Nichtwohngebäude	Klassen A bis G nach Anlage 10a
Vertragsverlängerung	in der Regel kein Anlass	eigener Anlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt
Baudenkmal	pauschal ausgenommen	Ausnahme entfällt
Kleines Gebäude	ausgenommen bis einschließlich 50 m²	ausgenommen nur unter 50 m²
Form	Muster von 2023	digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen
Berechnung	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10, Strom-Primärenergiefaktor 1,5 statt 1,8

Nicht ändern sich die Gültigkeit von zehn Jahren, der Zeitpunkt der Vorlage (spätestens bei der Besichtigung) und der Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 EUR beziehungsweise bis zu 5.000 EUR (§ 108 GModG).

Wird meine Mietvertragsverlängerung 2027 zum Problem?

Nur, wenn dann kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 nennt § 80 GModG die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ausdrücklich als Anlass. Liegt ein gültiger Ausweis vor, genügt er.

Das trifft vor allem befristete Gewerbeverträge. Denken Sie an ein Bürohaus im Münchner Umland mit Fünfjahresverträgen, an Hallenflächen in Ingolstadt oder Regensburg, die an Logistiker vermietet sind, oder an eine Gaststätte in Franken, deren Pachtvertrag im Frühjahr 2027 ausläuft. Bisher hätte man einen Nachtrag unterschrieben. Ab 2027 fragt das Gesetz vorher, ob ein Ausweis vorliegt.

Ob eine automatische Verlängerungsklausel genauso zählt wie eine ausdrückliche Verlängerung, ist nicht geklärt. Wer keinen gültigen Ausweis hat, klärt das vor dem Termin und nicht danach. Die Pflichten bei Vermietung vertieft der Ratgeber Energieausweis bei Vermietung von Gewerbe.

Welche Klasse zeigt mein Gebäude ab 2027, und wie wird sie berechnet?

Das lässt sich pauschal nicht sagen, aber der Rechenweg ist klar: Ihr berechneter Primärenergiebedarf wird durch den Bedarf eines Referenzgebäudes geteilt. Das Ergebnis, der Primärenergiereferenzfaktor, bestimmt die Klasse (Anlage 10a GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Klasse	Primärenergiereferenzfaktor
A	bis 1,0 und nur bei Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Zwei Dinge fallen auf. Klasse A ist an eine zusätzliche Bedingung geknüpft: keine fossilen Emissionen am Standort. Und das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling Ihres Gebäudes mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber mit normierter Hülle und Technik. Ein Gasthof mit Wärmepumpe und ein baugleicher Gasthof mit alter Ölheizung bekommen deshalb sehr unterschiedliche Faktoren, obwohl beide denselben Referenzzwilling haben.

Ein identisches Gebäude kann nach neuem Recht auch anders eingestuft werden, als eine Rechnung nach dem Stand von 2026 vermuten lässt, denn Referenz und Faktoren wurden angepasst. Strom zählt künftig mit 1,5 statt 1,8, Biomasse mit 0,7 statt 0,2. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, zeigt die kostenlose Vorprüfung. Die Hintergründe zur Skala stehen im Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Verliert mein Ausweis aus 2025 oder 2026 am Stichtag seine Gültigkeit?

Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Das gilt auch für Verbrauchsausweise von Nichtwohngebäuden, und es gibt keine Pflicht, auf die Skala A bis G umzustellen.

Früher endet er nur, wenn ein Umbau das ganze Gebäude neu bilanzieren lässt (§ 80 Abs. 2 GModG). Beachten Sie aber zwei Folgen. Erstens: Gültig heißt nicht pflichtenfrei. Beim Verkauf legen Sie ihn weiter vor und übergeben ihn. Zweitens: Die alten Muster gelten nach dem 31.12.2026 nicht weiter, neue Ausweise erscheinen im neuen Muster.

Ein Brauereigasthof, der im Sommer 2026 einen Bedarfsausweis hat, braucht im Frühjahr 2027 beim Pächterwechsel also keinen neuen. Der Ausweis zeigt allerdings keine Klasse, und die Anzeige nennt die Angaben, die dieser Ausweis hergibt.

Müssen denkmalgeschützte Gebäude in Bayerns Altstädten ab 2027 auch einen Ausweis haben?

Ja. Die pauschale Ausnahme für Baudenkmäler gilt nur bis 31. Dezember 2026. Ab 2027 verbleiben als Ausnahmen nur kleine Gebäude unter 50 m² und Verteidigungsgebäude des Bundes (§ 79 Abs. 4 GModG).

In Bayern betrifft das viele Gewerbeeinheiten: das Ladenlokal im Altstadthaus in Bamberg oder Regensburg, den historischen Gasthof an einem Marktplatz, das ehemalige Brauereigebäude, das heute Büros beherbergt. Bisher konnten Eigentümer bei Vermietung auf den Denkmalschutz verweisen. Das Landesdenkmalrecht (BayDSchG) regelt weiterhin, was Sie baulich ändern dürfen, aber nicht, ob ein Ausweis nötig ist.

Der Ausweis verlangt keine Sanierung und keinen Eingriff in die Substanz. Er rechnet, wie viel Energie das Gebäude in normierter Nutzung braucht. Belegbare Bauteile wie Wandaufbau und Fenster fließen in die Rechnung ein.

Was gilt ab 2027 für ein Wohnhaus mit Laden, Praxis oder Werkstatt?

Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Haus. Bis 31.12.2026 trennt das Gesetz Wohn- und Nichtwohnteil in zwei Ausweise, wenn der gewerbliche Anteil erheblich ist (mehr als 10 % der Nutzfläche) und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Dafür bieten wir ein Paket: beide Ausweise zusammen für 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln.

Ab 2027 gilt § 20 Abs. 2 GModG neu. Dienen nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken als dem Wohnen und unterscheidet sich die Technik wesentlich, wird das Gebäude nach DIN/TS 18599 in Zonen unterteilt. Es entsteht ein Bedarfsausweis, ein Verbrauchsausweis scheidet aus. Welche Skala auf dem Ausweis steht, hängt von der überwiegenden Nutzung ab: überwiegend Wohnen A+ bis H, überwiegend Gewerbe A bis G.

Typisch für Bayern ist das Metzgerei- oder Bäckerhaus mit Wohnung im Obergeschoss, die Arztpraxis im Erdgeschoss eines Hauses in der Kreisstadt oder der Handwerksbetrieb mit Betriebsleiterwohnung. Wer in diese Gruppe fällt, sollte den Stichtag im Blick haben, weil das Paket mit zwei Ausweisen nur bis Jahresende möglich ist. Mehr im Ratgeber Mischgebäude.

Droht ab 2030 eine Sanierungspflicht für meine Halle oder mein Hotel?

Eine Pflicht für bestimmte Bestandsgebäude, ja, aber keine automatische durch den Ausweis. § 40 GModG neu setzt zwei Stufen: Ab 01.01.2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache. Nach der Gesetzesbegründung trifft das ungefähr die schlechtesten 16 % beziehungsweise 26 % des Bestands.

Es gibt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Als erfüllt gelten etwa Gebäude ab Baujahr 1996 mit Wärmeschutz auf Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, Gebäude mit überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse und Gebäude mit Fernwärme. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude und Fälle der Unzumutbarkeit.

Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus, einen Nachweis verlangt die Behörde nur im Einzelfall. Wer dennoch ein Bild haben will, wo sein Gebäude steht, nutzt den Ausweis als Standortbestimmung: Er zeigt, ob die eigenen Werte nahe an einem Schwellenwert liegen. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Sanierungspflicht.

Wen trifft der Stichtag in Bayern zuerst?

Alle mit einem Termin im Jahr 2027, vor allem jene ohne gültigen Ausweis. Das sind Eigentümer mit auslaufenden Gewerbeverträgen, Familienbetriebe vor der Übergabe und Investoren, die Hallen oder Bürohäuser handeln.

Bayerns Gewerbe ist kleinteilig. Zwischen den Konzernstandorten in Ingolstadt, Regensburg, München und Nürnberg liegen zahlreiche Mittelständler mit Hallen, Werkstätten und Verwaltungsgebäuden. Dazu kommen Brauereien und Lebensmittelbetriebe, die ihre Gebäude häufig über Generationen weiterreichen, und die Hotellerie in Alpen und Seenregionen, wo Pächterwechsel und Betreiberverkäufe an der Tagesordnung sind. Für sie alle gilt dieselbe Rechenregel: Ablaufdatum des Ausweises neben das Vertragsende legen.

Wo sich beide kreuzen, entsteht der Handlungsbedarf. Ein Ausweis, der noch 2026 nach heutigem Recht ausgestellt wird, bleibt zehn Jahre gültig.

Was bleibt 2027 gleich?

Die Grundlogik ändert sich nicht: Ohne Anlass keine Pflicht, mit Anlass ohne gültigen Ausweis ein neuer. Auch die Rollen bleiben, Eigentümer, Vermieter und Verpächter tragen die Verantwortung, Makler haften für Anzeigenangaben eigenständig.

Die Anzeigepflicht wird erweitert. Ab 2027 gehören zu den Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger (§ 87 GModG neu). Für Altausweise gelten die Angaben, die der jeweilige Ausweis hergibt (§ 112 GModG neu).

Ein Hotelier in Oberbayern, der 2027 sein Haus zum Verkauf einstellt, muss dann nicht nur wissen, ob er einen Ausweis hat, sondern auch, welche Angaben dieser Ausweis für die Anzeige hergibt. Das Inserat und der Ausweis sollten zusammenpassen, bevor die Anzeige online geht.

Wie ändert sich die Aufgabe für Aussteller und für Sie?

Für Sie ändert sich wenig, die Rechnung dahinter dafür deutlich. Ausweise werden ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10 berechnet, enthalten mehr Pflichtangaben, etwa Endenergie in MWh pro Jahr, den Anteil erneuerbarer Energien und Treibhausgasemissionen, und werden digital und maschinenlesbar ausgestellt.

Sie liefern wie bisher Baujahr, Pläne, Heizungsdaten und Fotos. Die Umstellung übernehmen wir. Weil die Muster nach § 85 Abs. 3 GModG noch nicht bekannt gemacht waren, als wir zuletzt geprüft haben, beobachten wir die Bekanntmachung laufend.

Was sollten Sie bis Jahresende erledigen?

Drei Schritte reichen: Ausweis suchen, Termine eintragen, Unterlagen sammeln.

1. Ausweis finden: Ausstellungsdatum plus zehn Jahre ergibt das Ablaufdatum. Fehlt das Datum, schicken Sie uns ein Foto.
2. Termine nebeneinanderlegen: Vertragsende, Verlängerungsoption, geplanter Verkauf, Pächterwechsel.
3. Unterlagen bereitlegen: Baujahr, Grundrisse, Typenschild der Heizung, Fotos von Fassade und Fenstern. Mehr braucht es für die meisten Gebäude nicht, alles läuft ohne Vor-Ort-Termin.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet heute 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, zehn Jahre gültig. Er wird innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen geliefert, mit Geld-zurück-Garantie. Die Vorprüfung ist kostenlos und sagt Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rechnen Sie erst im Bedarfsausweis-Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.