Muss mein Gewerbegebäude in Bayern bis 2030 saniert werden?

Was verlangt § 40 GModG von einem bayerischen Gewerbebetrieb konkret?

Der Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes muss mit geeigneten Maßnahmen dafür sorgen, dass der Primärenergiebedarf bestimmte Höchstwerte nicht überschreitet. Die Vorschrift steht im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) und wurde mit der Novelle vom 23. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündet. Sie gilt ab dem 1. Januar 2027.

Gemessen wird der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Der Vergleichsmaßstab ist ein Referenzgebäude mit gleicher Geometrie, gleicher Nutzfläche, gleicher Ausrichtung und gleicher Nutzung, aber mit der technischen Referenzausführung des Gesetzes. Ihr Haus wird also an seinem eigenen rechnerischen Zwilling gemessen, nicht an einem Durchschnitt.

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Maßnahme vor. Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung oder Beleuchtung: Sie wählen den Weg, entscheidend ist das Ergebnis am Stichtag.

Wann muss ich handeln und wann reicht es, nur zu rechnen?

Handeln müssen Sie frühestens zum 1. Januar 2030. Bis dahin reicht es, die eigene Zahl zu kennen. Die Vorschrift arbeitet mit zwei Stufen. Die folgende Tabelle zeigt, was wann gilt.

Stichtag	Was gilt	Was das für Sie heißt
01.01.2027	§§ 40 und 41 GModG und das neue Energieausweisrecht treten in Kraft	Noch keine Grenzwerte, aber neue Ausweisregeln und der Nachweis nach § 41 sind im Gesetz
01.01.2030	Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes	Erste Stufe, laut Gesetzesbegründung ungefähr die schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude
01.01.2033	Primärenergiebedarf höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes	Zweite Stufe, laut Gesetzesbegründung ungefähr 26 % der Gebäude

Zur Rechtslage beim Energieausweis: Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden noch die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 01.01.2027 gilt für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis. Wir empfehlen ihn bei Gewerbe schon heute, weil er den Wert liefert, an dem sich § 40 messen lässt.

Welche Gebäude in Bayern gelten schon als erfüllt?

Wer nach 1995 gebaut hat, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse heizt oder an Fernwärme hängt, erfüllt die Anforderung nach dem Gesetz automatisch. Das ist die größte Entlastung im ganzen Paragrafen, und in Bayern trifft sie viele Betriebe.

Die Erfüllungsfiktionen im Einzelnen:

• Das Gebäude wurde ab dem 1. Januar 1996 errichtet.
• Es wurde vor 1996 errichtet, und der Eigentümer weist nach, dass es durch spätere Änderung mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht wurde oder dass sein Jahres-Heizwärmebedarf deren Anforderungen nicht überschreitet.
• Die Heizung erzeugt die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe.
• Das Gebäude wird mit Fernwärme versorgt.

Denken Sie an den Landgasthof mit Hackschnitzel- oder Pelletheizung, den Hotelbetrieb im Chiemgau mit Wärmepumpe oder das Bürohaus im Münchner Stadtgebiet mit Fernwärmeanschluss. Alle drei haben ihren Nachweis in der Heizungsanlage. Der Baujahr-Weg ist der einfachste: Bei einer Gewerbehalle aus den 1990er Jahren endet die Prüfung nach der ersten Frage.

Wichtig: Jede Fiktion steht für sich, eine genügt. Prüfen Sie deshalb zuerst die Fiktionen und erst danach, ob Sie überhaupt rechnen müssen.

Wer fällt ganz aus der Pflicht heraus?

Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler mit besonders geschützter Substanz, Werkstätten, Industrieanlagen und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie freistehende kleine Gebäude. Hinzu kommen feststehender Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung und umfassende Sanierung.

Für Bayern sind drei Gruppen besonders relevant:

1. Denkmalgeschützte Altstadtbauten. Bayern hat eine hohe Dichte an Baudenkmälern, etwa in Regensburg, Bamberg oder Rothenburg. Das Gesetz nimmt aber nicht jedes Denkmal aus, sondern nur ein Baudenkmal, bei dem eine besonders geschützte oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt. Wie das Denkmalrecht des Landes das im Einzelfall einordnet, entscheidet die Denkmalbehörde.
2. Hofstellen und landwirtschaftliche Gebäude. Ein Stall, eine Scheune oder ein Hofladen mit niedrigem Energiebedarf fällt aus der Regel, wenn er ein landwirtschaftliches Nutzgebäude ist.
3. Handwerksbetriebe. Eine Schreinerei oder Kfz-Werkstatt kann als Werkstatt mit niedrigem Energiebedarf ausgenommen sein. Der Begriff „niedrig“ ist nicht beziffert. Verlassen Sie sich nicht auf die Gebäudeart allein.

Ein Detail, das Denkmalbesitzer überrascht: Von § 40 sind bestimmte Baudenkmäler ausgenommen, vom Ausweis aber keine. Die Denkmal-Ausnahme im Ausweisrecht endet am 31.12.2026. Ab 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis. Mehr dazu im Ratgeber Denkmal und Nichtwohngebäude.

Wie sieht das beim Gasthof, im Münchner Büro und in der Halle in Mittelfranken aus?

Drei typische bayerische Konstellationen zeigen, dass das Baujahr und die Heizung die Prüfung meist schneller entscheiden als jede Rechnung. Die Beispiele sind Denkfiguren, keine Messwerte.

Konstellation	Erste Prüffrage	Wahrscheinliches Ergebnis
Gasthof in Oberbayern, Baujahr 1968, Ölheizung, große Gaststube mit Lüftung und Kühlung	Baujahr vor 1996, keine Fiktion über die Heizung	Rechnung nötig, denn weder Baujahr noch Heizung entlasten; Lüftung und Kühlung der Gaststube fließen mit ein
Bürogebäude in München, Baujahr 1985, später Fernwärme	Fernwärme ist eine eigene Erfüllungsfiktion	Pflicht gilt als erfüllt, solange die Versorgung besteht
Lagerhalle in Mittelfranken, Baujahr 1979, teilbeheizt, Gasstrahler	Hallennutzung, Zonierung der beheizten Bereiche	Rechnung nötig, Ausnahme „Werkstatt oder Industrieanlage mit niedrigem Energiebedarf“ prüfen

Beim Gasthof lohnt der Blick in den Raum: Eine Gaststube mit Dauerlüftung, Kühlung und viel Licht zählt in der Bilanz mit. Große Fensterfronten im Hotelneubau verlagern das Problem vom Winter in den Sommer. Bei einer Halle in einem Gewerbegebiet bei Nürnberg oder Ansbach zählt, welche Teile wirklich beheizt werden. Ein Ausweis nach DIN 18599 bildet das mit bis zu vier Nutzungszonen im Festpreis ab. Mehr dazu in Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Auch die Brauerei oder der Lebensmittelbetrieb muss zuerst klären, welche Gebäudeteile Nichtwohngebäude im Sinne der Vorschrift sind. Reine Produktionsprozesse stehen nicht in der Aufzählung der bewerteten Bereiche. Sudhaus, Lager und Verwaltung können aber verschiedene Fragen aufwerfen.

Löst die Effizienzklasse F oder G die Pflicht aus?

Nein. Die Pflicht hängt am Grenzwert zum Stichtag, nicht an einem Buchstaben. Klassen A bis G gibt es für Nichtwohngebäude erst ab 1. Januar 2027. Bis dahin tragen Ausweise für Nichtwohngebäude gar keine Klasse.

Die Klassengrenzen nach dem Primärenergie-Referenzfaktor und die Grenzwerte aus § 40 liegen allerdings auf derselben Skala. Klasse F beginnt oberhalb des 2,95-Fachen, Klasse G oberhalb des 3,5-Fachen. Wer im neuen Ausweis in G landet, liegt rechnerisch über der Grenze für 2030. Wer in F liegt, über der Grenze für 2033.

Das Gesetz knüpft die Pflicht dennoch nicht an den Buchstaben. Ein Gebäude in Klasse G mit Fernwärme gilt als erfüllt. Ein Gebäude in Klasse F, das ein Baudenkmal ist, ebenfalls. Die Klasse ist ein Warnsignal, kein Bescheid. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig und muss nicht auf die neue Skala umgeschrieben werden.

Wer prüft das in Bayern, und was droht bei einem Verstoß?

Auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde müssen Sie die Einhaltung nachweisen, ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit. Eine automatische Sanierungsanordnung sieht das Gesetz nicht vor.

Welche bayerische Behörde im Einzelnen zuständig ist, bestimmt das Landesrecht. Wir können dazu keine Festlegung zitieren, die wir belegen könnten. Eine verbindliche Auskunft gibt Ihre Kommune oder das Landratsamt. Der Nachweis läuft nach § 41 GModG über einen Energieausweis oder auf andere geeignete Weise, sofern dort die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes ausgewiesen ist.

Für ältere Ausweise gilt eine Sonderregel. Ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt nur dann als Nachweis, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala erreicht. Ab 1. Januar 2033 verschärft sich das auf das 0,4-Fache. Ein schwacher Altausweis hilft Ihnen dann nicht.

Wer die Anforderung nicht erfüllt, handelt nach § 108 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung ordnungswidrig. Die Höhe eines möglichen Bußgelds für diesen Tatbestand nennen wir nicht, weil wir sie nicht belegen können. Der Normalfall ist ohnehin nicht der Bußgeldbescheid, sondern die Frage der Behörde, ob Sie Ihre Zahl kennen.

Wie finde ich heraus, wo mein Betrieb steht?

Mit einem Bedarfsausweis nach DIN 18599, der Ihren Primärenergiebedarf berechnet und dem Referenzgebäude gegenüberstellt. Er ist ohne Vor-Ort-Termin möglich: Sie senden Pläne, Rechnungen, Fotos von Typenschildern und Fenstern, offene Fragen klären wir per Telefon.

Ablauf in drei Schritten:

1. Sie schicken, was Sie haben. Fehlendes erfragen wir.
2. Wir sagen Ihnen kostenlos in der Vorprüfung, ob die Unterlagen reichen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
3. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor und gilt zehn Jahre.

Der Ausweis ersetzt keine Rechtsberatung und prüft keine Ausnahme im Einzelfall. Er liefert die Zahl, mit der Sie Fiktionen und Ausnahmen überhaupt beurteilen können. Zu Zuschüssen und Krediten finden Sie Hinweise in der BAFA-Förderung, zu Landesprogrammen fragen Sie bitte direkt bei der LfA Förderbank Bayern nach.

Was ändert sich beim Verkauf, bei der Pacht und bei Verträgen mit Wirten?

Ab 1. Januar 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Pflicht aus, einen Energieausweis vorzulegen. Das ist nicht die Sanierungspflicht, trifft aber dieselben Eigentümer und wird gern verwechselt.

Gerade in Bayern ist das praktisch: Viele Gasthöfe, Hotels und Brauereigaststätten gehören nicht dem Wirt, sondern einem Eigentümer, oft einer Familie oder einer Brauerei, und sind langfristig verpachtet. Läuft ein Pachtvertrag aus und wird verlängert, brauchen Sie ab 2027 einen gültigen Ausweis zur Hand. Fehlt er, ist ein Bedarfsausweis fällig. Wer beim Verkauf oder bei der Neuvermietung keinen oder einen falschen Ausweis hat, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro, bei Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe nach Vertragsschluss bis zu 5.000 Euro.

Ein Käufer kann nach der Position des Hauses zu den Stichtagen 2030 und 2033 fragen. Wer die Zahl schon in der Schublade hat, verhandelt anders als jemand, der sie erst nachrechnen lassen muss. Bei einer Übergabe im Familienbetrieb, etwa vom Vater auf die Tochter, geht die Pflicht aus § 40 zusammen mit dem Eigentum über.

Mehr zu den Anlässen im Ratgeber zur Pflicht ab 2027 unter Energieausweis-Pflicht 2027.

Ihr nächster Schritt

Sie müssen heute nichts sanieren, aber Sie sollten Ihre Zahl kennen. Ob Gasthof am Chiemsee, Autohaus in Landshut oder Halle bei Ingolstadt: Wer vor 2030 weiß, ob er unter der Grenze liegt, plant Investitionen in der richtigen Reihenfolge.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Details zum Produkt finden Sie unter Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Sie erreichen uns auch telefonisch und per WhatsApp unter 0152 060 777 67.