Recht & Pflichten
Bußgeld ohne Energieausweis: Was droht Gewerbeeigentümern in Bayern?
Wer ein Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast und keinen gültigen Energieausweis hat oder einen falschen vorlegt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 €. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis 5.000 €. Das größere Risiko ist in der Praxis oft die Abmahnung wegen fehlender Angaben in der Anzeige.
Dieser Ratgeber beantwortet, was Gewerbeeigentümer in Bayern ohne gültigen Energieausweis konkret riskieren. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Zahlen stammen aus § 108 GModG, die Pflichten aus § 80 GModG.
Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich ohne Energieausweis verkaufe oder vermiete?
Bis zu 10.000 €. Das gilt, wenn bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Nichtwohngebäudes ein Ausweis fehlt oder falsch ist. Wer den Ausweis zwar hat, aber bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 €.
Das sind Obergrenzen, keine Festbeträge. Welche Summe tatsächlich im Raum steht, entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall. Die alte Angabe „15.000 €“ aus der Zeit der Energieeinsparverordnung ist überholt und taucht trotzdem noch in älteren Texten auf.
Die Pflicht selbst ist knapp formuliert: Wer ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, muss dem Interessenten einen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Nach Vertragsschluss wird er übergeben. Das Baujahr spielt dabei keine Rolle. Ein Gasthof von 1890 braucht ihn genauso wie ein Bürobau von 2015.
Welche Verstöße kosten bis zu 10.000 €, welche bis zu 5.000 €?
Die Stufen hängen am Verstoß, nicht am Gebäude. Die Tabelle zeigt, was nach der heute geltenden Fassung des § 108 GModG zählt.
| Verstoß | Bußgeldrahmen |
|---|---|
| Energieausweis fehlt oder ist falsch bei Verkauf oder Vermietung | bis 10.000 € |
| Pflichtangaben in einer kommerziellen Anzeige fehlen | bis 10.000 € |
| Ausweis ohne Berechtigung nach § 88 GModG ausgestellt | bis 10.000 € |
| Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt | bis 5.000 € |
| Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben | bis 5.000 € |
| Verstöße gegen die Kontrollvorschriften | bis 5.000 € |
| Schwere bauliche Verstöße | bis 50.000 € |
Die letzte Zeile gehört streng genommen nicht zum Energieausweis, sie zeigt aber, wo das Gesetz die höchste Stufe ansetzt: bei baulichen Anforderungen, nicht bei der Papierlage.
Zwei Zeilen überraschen viele Eigentümer. Erstens trifft ein Verstoß nicht nur den, der gar nichts hat, sondern auch den, der einen falschen Ausweis vorlegt. Zweitens betrifft die Anzeigenpflicht jeden, der kommerziell inseriert, also auch den Eigentümer, der sein Objekt selbst auf einem Immobilienportal einstellt.
Wer verhängt das Bußgeld, und wie wahrscheinlich ist eine Kontrolle?
Zuständig sind die Länder. In Bayern liegt der Vollzug bei den unteren Bauaufsichtsbehörden. Kontrollstelle für die Stichproben ist das DIBt, soweit die Kontrolle elektronisch erfolgt, sonst die Bayerische Ingenieurekammer-Bau. Kontrolliert wird per Stichprobe, und der Anhaltspunkt ist die Registriernummer, die jeder ordnungsgemäß ausgestellte Ausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) erhält (§ 98 und § 99 GModG).
Ehrlich gesagt: Behördliche Bußgeldverfahren wegen fehlender Ausweise sind in der Praxis selten. Das bedeutet nicht, dass das Risiko klein ist. Es wandert nur an eine andere Stelle.
Das eigentliche Risiko liegt bei den Anzeigen. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt seit Jahren systematisch Immobilieninserate ab, in denen Pflichtangaben fehlen. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass Makler dafür selbst haften (I ZR 232/16). Typisch sind Vertragsstrafen um 5.000 € und Streitwerte zwischen 15.000 und 25.000 €. Kurz: Ein Bußgeldbescheid ist die Ausnahme, eine Abmahnung die häufigere Post.
Haftet der Makler oder bleibt es am Eigentümer hängen?
Beides ist möglich, und beide haften für ihren eigenen Teil. Die Vorlage- und Übergabepflicht liegt bei dem, der verkauft oder vermietet. Ab 1. Januar 2027 stehen Makler im Gesetz ausdrücklich in der Pflicht. Für die Anzeige haftet nach der Rechtsprechung, wer sie schaltet.
In der Praxis läuft es so: Ein Makler in München oder Augsburg inseriert ein Gewerbeobjekt, die Angaben zum Ausweis stammen vom Eigentümer. Fehlt die Ausweisart, fehlt der getrennte Wärme- und Stromwert, trifft die Abmahnung den Makler. Fehlt der Ausweis selbst, bleibt das Problem beim Eigentümer. Wer beauftragt, sollte deshalb vor dem ersten Inserat klären, wer was liefert. Mehr dazu auf der Seite für Makler und Verwaltungen.
Was kostet ein Ausweis im Vergleich zum Risiko?
Ein Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, einmal, für zehn Jahre. Dem stehen Rahmen von bis zu 10.000 € Bußgeld und typische Abmahnstreitwerte von 15.000 bis 25.000 € gegenüber. Das rechnet sich, ohne dass man jedes Szenario durchspielen müsste.
Hinzu kommt der stille Schaden: Ein Interessent, der keinen Ausweis sieht, fragt sich, was noch fehlt. Bei Gewerbeobjekten, die in Bayerns Ballungsräumen nachgefragt werden, ist das ein vermeidbarer Zweifel. Die Kosten im Detail stehen unter Bedarfsausweis Kosten.
Was gilt für Gasthof und Hotel, die verpachtet werden?
Auch die Verpachtung löst die Pflicht aus. Bayerns Gastgewerbe ist stark von Pachtmodellen geprägt: Der Eigentümer des Gasthofs im Chiemgau, der Berggasthof im Allgäu, die Brauereigaststätte in Niederbayern gehen häufig an Pächter, und beim Pächterwechsel wird der Vertrag neu geschlossen. Damit ist der Anlass da.
Drei Punkte sind in dieser Branche typisch:
- Gemischte Nutzung unter einem Dach. Gaststube, Küche, Gästezimmer und Eigentümerwohnung sind oft ein Gebäude. Bis 31.12.2026 kann daraus die Trennung in zwei Ausweise werden, ab 2027 ein Bedarfsausweis mit Zonen. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Mischgebäude.
- Saisonbetrieb. Ein Betrieb, der nur im Sommer offen hat, bleibt trotzdem ein Gebäude mit Ausweispflicht, wenn er nicht unter die Ausnahmen für Saisongebäude unter vier Monaten fällt. Im Zweifel fragen Sie vorab.
- Verlängerung. Der Pachtvertrag läuft aus, der Pächter bleibt: Bis Ende 2026 löst das keine Vorlagepflicht aus, ab 2027 schon.
Mehr zur gastgewerblichen Praxis steht im Ratgeber Gastronomie und im Ratgeber Hotel und Pension.
Was ändert sich beim Bußgeld am 1. Januar 2027?
Der Rahmen bleibt bei 50.000, 10.000 und 5.000 €. Neu sind die Anlässe und die Spielregeln, an denen ein Verstoß hängt. Am 1. Januar 2027 tritt das neue Energieausweisrecht in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2).
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Anlass der Vorlagepflicht | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Ausweisart Nichtwohngebäude | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse Nichtwohngebäude | keine | A bis G |
| Baudenkmäler | Ausnahme von der Ausweispflicht | Ausweis nötig |
| Ausweisform | Papier üblich | digital, maschinenlesbar |
| Bußgeldnummern in § 108 | heutige Zählung | verschieben sich um eins, neue Nummer 4 für § 40 |
Für Eigentümer heißt das praktisch: Wer 2027 einen befristeten Mietvertrag verlängert und keinen gültigen Ausweis hat, hat ab dann ein Problem, das 2026 noch keines war. Außerdem gilt die Denkmal-Ausnahme nicht mehr. Wer dann in einer bayerischen Altstadt ein denkmalgeschütztes Geschäftshaus vermietet, braucht einen Ausweis.
Ein Ausweis, der 2026 ausgestellt wurde, bleibt zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neuen Klassen. Wer jetzt einen ausstellen lässt, hat die Pflicht auch für 2027 gelöst, solange das Ausstellungsdatum nicht zehn Jahre zurückliegt. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Energieausweis-Pflicht 2027.
Neu ist außerdem § 40 GModG: Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten ab 2030 und 2033 Renovierungsanforderungen, mit Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen. Ein Verstoß dagegen wird zur Ordnungswidrigkeit. Der Energieausweis löst diese Pflicht nicht aus, er ist kein Auslöser, sondern ein Dokument. Mehr dazu im Ratgeber Sanierungspflicht.
Wie sieht das Risiko bei Büro, Halle und Altstadt in Bayern konkret aus?
Es kommt auf den Gebäudetyp an, weil sich Anlässe und Fallstricke unterscheiden. Drei Beispiele aus Bayern zeigen die Spannweite.
Bürogebäude im Münchner Umland. Im Großraum München laufen viele Büromietverträge befristet. Ein Eigentümer in Garching, Unterföhring oder Ismaning, der 2027 einen Vertrag um fünf Jahre verlängert, löst erstmals eine Vorlagepflicht aus. Hat er 2026 einen Verbrauchsausweis erstellen lassen, ist der gültig. Hat er gar nichts, braucht er ab Januar einen Bedarfsausweis. Der Ratgeber Bürogebäude geht auf typische Zonen ein.
Halle in Mittelfranken. Lagerhallen und Werkstätten im Raum Nürnberg, Fürth und Erlangen wechseln häufig den Nutzer. Hier fehlt in Anzeigen oft die Trennung von Wärme- und Stromwert, die bei Nichtwohngebäuden vorgeschrieben ist. Das ist exakt der Fehler, den Abmahner finden. Mehr zur Halle: Lagerhalle.
Denkmalgeschütztes Geschäftshaus in der Altstadt. Regensburg, Bamberg oder Landshut haben viele geschützte Gebäude im Erdgeschoss mit Ladengeschäft und darüber Wohnungen. Bis Ende 2026 gilt die Denkmal-Ausnahme, ab 2027 nicht mehr. Einen Überblick gibt der Ratgeber Denkmal-Nichtwohngebäude.
Aus der Branche Brauerei und Lebensmittel kommt ein weiterer Punkt: Produktionsgebäude mit hohem Prozessenergiebedarf sind vom Ausweis nicht pauschal befreit. Wo Ausnahmen greifen (Industrieanlagen, Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf), regelt § 40 für die Renovierungsanforderungen, nicht für die Ausweispflicht bei Verkauf oder Vermietung. Beides sauber zu trennen spart Streit.
Wie vermeide ich das Bußgeld in drei Schritten?
Prüfen, ob ein gültiger Ausweis existiert, ihn vor der ersten Besichtigung bereithalten und die Pflichtangaben in jede Anzeige schreiben. Mehr braucht es nicht.
- Datum prüfen. Ausstellungsdatum auf dem vorhandenen Ausweis suchen. Zehn Jahre ab dort gilt er. Prüfen Sie auch, ob die Angaben zu Ihrem Gebäude noch stimmen, denn auch ein falscher Ausweis zählt.
- Rechtzeitig vorlegen. Spätestens bei der Besichtigung, nicht erst beim Notar oder bei der Vertragsunterschrift.
- Anzeige prüfen. Bei Nichtwohngebäuden gehören Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom sowie die wesentlichen Energieträger hinein. Für Anzeigen gilt die Pflicht nur, wenn ein Ausweis vorliegt, und nur bei kommerziellen Inseraten.
Zum Aushang: Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² müssen den Ausweis aushängen, sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² nur dann, wenn ein Ausweis existiert. Der Ratgeber Aushangpflicht klärt die Grenzfälle.
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Lassen Sie Ihr Gebäude kostenlos vorprüfen, bevor die nächste Anzeige online geht oder der nächste Vertrag verlängert wird. Wir sagen Ihnen vorab, welche Unterlagen fehlen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Auch zu den Neuerungen ab 2027 beantworten wir Ihre Fragen.
Der Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er gilt zehn Jahre und liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor. Alles läuft per Telefon, E-Mail und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin. Bei Mischgebäuden zahlen Sie bis 31.12.2026 für beide Ausweise zusammen 899 € statt 1.298 €.
Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rechnen Sie im Rechner vorab durch, was Ihr Gebäude betrifft. Rufen Sie an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67. Die Kosten im Überblick finden Sie unter Bedarfsausweis Kosten.
Häufige Fragen
Ist ein Bußgeld auch fällig, wenn der Käufer oder Mieter keinen Ausweis verlangt?
Ja. Die Vorlagepflicht nach § 80 GModG besteht unabhängig davon, ob jemand danach fragt. Der Interessent muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen können. Dass niemand nachfragt, ist keine rechtliche Ausnahme, sondern höchstens ein Glücksfall.
Gilt das Bußgeld auch für Verpachtung und Leasing?
Ja. Die Pflicht knüpft an Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing an. Für den Gasthof, der an einen Pächter geht, oder die Halle im Leasing gilt dasselbe wie für die klassische Gewerbemiete.
Muss ich zahlen, wenn mein Altausweis abgelaufen ist?
Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Wer ihn bei Verkauf oder Vermietung vorlegt, gilt faktisch als jemand ohne Ausweis. Ausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung, mit einem Blick aufs Ausstellungsdatum ist das schnell geklärt.
Wer kontrolliert in Bayern, ob Energieausweise vorliegen?
Zuständig sind die Länder, in der Regel die Bauaufsicht. Kontrolliert wird per Stichprobe über die Registriernummer des DIBt. Häufiger als ein behördliches Verfahren ist laut Praxis die wettbewerbsrechtliche Abmahnung, etwa durch die Deutsche Umwelthilfe bei Anzeigen von Maklern.
Kann ich den Ausweis nach dem Bußgeldbescheid nachreichen?
Nachreichen ist sinnvoll und beendet den laufenden Verstoß. Ob und in welcher Höhe ein Bußgeld festgesetzt wird, entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall. Der Ausweis nützt Ihnen unabhängig davon, denn ohne ihn bleibt jede Anzeige und jede Besichtigung angreifbar.
Löst ein schlechter Energieausweis ein Bußgeld aus?
Nein. Der Wert im Ausweis ist keine Sanktion. Ein Bußgeld droht für das Fehlen oder die Unrichtigkeit des Ausweises, nicht für einen hohen Energiebedarf. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 eigene Renovierungsanforderungen.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
