Energieausweis bei Vermietung und Verpachtung: Was gilt für Ihre Gewerbefläche in Bayern?

Muss ich als Vermieter oder Verpächter einer Gewerbefläche einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Bei Vermietung, Verpachtung und Leasing eines Gebäudes ist dem Interessenten ein Energieausweis vorzulegen, und zwar unabhängig vom Baujahr. Das regelt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Das gilt für Büro, Praxis, Laden, Werkstatt, Lager, Gaststätte und Hotel. Entscheidend ist nicht, was im Vertrag steht, sondern dass ein Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt überlassen wird. Einzige Ausnahmen sind kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche (ab 2027: weniger als 50 m²), bestimmte Sondergebäude wie Kirchen oder Ställe und bis 31.12.2026 die Baudenkmäler.

In Bayern ist das ein Alltagsthema. Verpachtete Wirtshäuser, vermietete Ladenlokale in der Altstadt, Praxisflächen, Büros im Münchner Umland, Hallen für Handwerksbetriebe in Mittelfranken: Fast jedes dieser Objekte hat irgendwann einen Mieter- oder Pächterwechsel, und mit jedem Wechsel stellt sich die Ausweisfrage neu.

Wann genau muss der Ausweis auf dem Tisch liegen?

Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Liegt bei einer Anzeige bereits ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte schon dort hinein.

Zeitpunkt	Was zu tun ist	Beispiel aus Bayern
Anzeige	Pflichtangaben nach § 87 GModG nennen, sofern ein Ausweis vorliegt	Inserat für ein Büro in Garching oder Freising
Besichtigung	Ausweis oder Kopie vorlegen, Aushang oder Auslegen genügt	Interessent besichtigt eine Gaststube in Garmisch-Partenkirchen oder am Chiemsee
Vertragsschluss	Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben	Pachtvertrag für einen Brauereigasthof wird unterschrieben
Ab 01.01.2027: Verlängerung	Ausweis erneut vorlegen und übergeben	Mieter einer Lagerhalle bei Nürnberg will um fünf Jahre verlängern

Findet keine Besichtigung statt, etwa weil der Mieter die Räume seit Jahren kennt, legen Sie den Ausweis unverzüglich vor, spätestens wenn danach gefragt wird. Das Gesetz kennt keine Ausnahme für Bestandsmieter. „Der kennt die Halle doch“ ist kein Rechtsgrund.

Reicht der Ausweis, den wir schon haben?

Ja, solange er gültig ist. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Er verliert diese Wirkung früher nur dann, wenn eine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 einen neuen Ausweis nötig macht.

Wichtig für 2027: Ausweise, die 2026 ordnungsgemäß ausgestellt wurden, bleiben zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neue Klassenskala. Wer heute einen Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude besitzt, darf ihn bis zum Ablauf weiter vorlegen. Altes Muster, altes Recht, solange die zehn Jahre laufen.

Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung drei Dinge:

• Datum: Liegt Ausstellung plus zehn Jahre noch in der Zukunft?
• Bezug: Gehört der Ausweis zum ganzen Gebäude oder zu einem Gebäudeteil, etwa nur zum Wohnteil?
• Umbau: Wurde seit der Ausstellung so umgebaut, dass das ganze Gebäude neu berechnet werden musste?

Was ändert sich zum 1. Januar 2027, wenn ein Gewerbevertrag verlängert wird?

Die Verlängerung wird ein eigener Anlass. Der neu gefasste § 80 GModG nennt neben Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ausdrücklich „die Verlängerung eines solchen Vertrages“. Das neue Energieausweisrecht steht in Artikel 2 der Novelle (BGBl. 2026 I Nr. 226) und gilt ab 1. Januar 2027.

Wen trifft das besonders? Alle, die mit befristeten Verträgen arbeiten. Gewerbemietverträge laufen oft über fünf oder zehn Jahre, Pachtverträge für Gaststätten und Hotels über ähnliche Zeiträume. Ein Brauereigasthof, dessen Pacht verlängert werden soll, ein Büro im Münchner Norden mit Anschlussmietvertrag, eine Werkstatt in Niederbayern mit Optionsklausel: Jede Verlängerung ist ab 2027 ein Termin, an dem der Ausweis vorliegen muss.

Stellen Sie sich die Lage im Frühjahr 2027 vor. Der Mieter einer Halle will bleiben, der Nachtrag liegt unterschriftsreif auf dem Tisch. Dann fällt auf, dass es für das Gebäude nie einen Ausweis gab. Ab jetzt steht die Unterschrift unter Zeitdruck. Wer den Termin ein halbes Jahr vorher im Kalender hat, bestellt in Ruhe.

Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis wird durch den Stichtag nicht unwirksam. Den Überblick über Stichtage und Pflichten lesen Sie im Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Welcher Ausweis gehört zu einer Gewerbefläche: Bedarf oder Verbrauch?

Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl. Ab 01.01.2027 ist bei Neuausstellung für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis vorgesehen, also eine energetische Bilanzierung nach § 81 GModG. Einen Verbrauchsausweis lässt das neue Recht nur noch für Gebäude zu, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, schon jetzt. Er rechnet das Gebäude nach DIN V 18599, ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10, und ist unabhängig davon, wie ein bestimmter Mieter heizt, lüftet und seinen Betrieb führt. Für Vermieter hat das einen ganz praktischen Grund: Der Ausweis gehört dem Gebäude, nicht dem Mieter. Bei Objekten mit wechselnden Nutzern, saisonalem Betrieb oder Leerstandsphasen sagt ein Verbrauchswert wenig über das Haus. Mehr zur Abwägung steht im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.

Nichtwohngebäude haben bis 31.12.2026 keine Effizienzklasse. Klassen von A bis G gibt es für Nichtwohngebäude erst auf Ausweisen ab 1. Januar 2027. Sie ergeben sich aus dem Verhältnis zum Referenzgebäude: A bis 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude, B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.

Was gilt bei einem Haus mit Laden, Büro oder Gaststätte und Wohnungen darüber?

Bis Ende 2026 gibt es zwei Ausweise, ab 2027 einen. Das ist die typische Konstellation in bayerischen Ortskernen: Unten die Gaststätte, die Metzgerei oder der Laden, darüber Wohnungen oder Pensionszimmer.

Bis 31.12.2026 gilt die Trennungsregel. Ist der Nichtwohnanteil erheblich, also über 10 % der Gesamtnutzfläche, und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, wird für Wohn- und Nichtwohnteil getrennt ein Ausweis ausgestellt. Wir bieten beide als Paket für Mischgebäude an: 899 Euro statt 1.298 Euro einzeln.

Ab 01.01.2027 entfällt die Trennung. Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie beim Nichtwohngebäude. Maßgeblich ist dann, ob nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken als Wohnen dienen. Ein Verbrauchsausweis ist für gemischt genutzte Gebäude nicht mehr möglich. Bereits 2026 ausgestellte Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.

Was muss in die Anzeige für die Gewerbefläche?

Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vor, gehören bestimmte Kennwerte hinein. Fehlen sie, drohen Abmahnungen, auch gegenüber dem beauftragten Makler.

Bis 31.12.2026 nennen Sie bei Nichtwohngebäuden die Ausweisart, den Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom sowie die wesentlichen Energieträger. Ab 1. Januar 2027 verlangt § 87 GModG Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Ausweise aus der Zeit davor gelten nach § 112 GModG die bisherigen Angaben weiter.

Makler haften für fehlende Angaben selbst (BGH, 05.10.2017, I ZR 232/16). In der Praxis ist die Abmahnung durch Wettbewerbsverbände, etwa der Deutschen Umwelthilfe, das häufigere Risiko als ein behördliches Bußgeld. Wer Gewerbeflächen über Makler oder Portale anbietet, gibt die Kennwerte deshalb vor dem Einstellen vor.

Spielt der Denkmalschutz bei der Vermietung eine Rolle?

Ja, aber nur noch bis zum Jahreswechsel. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt die Ausnahme. Dann brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis.

Bayern hat eine hohe Dichte an Baudenkmälern, und viele davon sind gewerblich genutzt: Gasthöfe in Marktorten, Läden und Praxen in Altstädten wie Regensburg, Bamberg oder Landshut, Verwaltungs- und Bankgebäude in Ortskernen. Wer solche Objekte vermietet oder verpachtet, sollte vor 2027 prüfen, ob ein Ausweis vorliegt. Der Ausweis beschreibt den energetischen Zustand und gibt Modernisierungsempfehlungen. Er zwingt nicht zur Sanierung des geschützten Bestands.

Was für das Haus selbst gilt, steht im Ratgeber Denkmal und Nichtwohngebäude.

Was kostet ein fehlender Ausweis bei der Vermietung?

Bis zu 10.000 Euro für einen fehlenden oder falschen Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, bis zu 5.000 Euro für Nichtvorlage bei der Besichtigung oder unterlassene Übergabe (§ 108 GModG). Hinzu kommen fehlende Pflichtangaben in Anzeigen, die ebenfalls bußgeldbewehrt sind.

Den Vollzug regeln die Länder, in Bayern über die Bauaufsichtsbehörden. Kontrolliert wird stichprobenartig, unter anderem über die DIBt-Registriernummer. Das senkt die Wahrscheinlichkeit einer Ahndung, nicht die Pflicht. Und es hilft nicht, wenn ein Mietinteressent bei der Besichtigung nachfragt und kein Ausweis auf dem Tisch liegt. Das schwächt die eigene Position bei der Verhandlung, bevor es juristisch wird.

Wie sieht das für unterschiedliche bayerische Objekte konkret aus?

Der Ablauf ist überall derselbe, die Anlässe unterscheiden sich. Drei Beispiele zeigen, wo der Ausweis in der Praxis auftaucht.

Gasthof in Oberbayern, verpachtet. Der Pächter wechselt nach zehn Jahren. Der Verpächter braucht einen gültigen Ausweis für das Gebäude, spätestens beim Besichtigungstermin. Das Haus hat Gastraum, Küche, Saal und Gästezimmer, also mehrere Nutzungen mit unterschiedlicher Technik. Im Ausweis wird das über bis zu vier Nutzungszonen abgebildet, die in unserem Festpreis enthalten sind.

Bürogebäude im Großraum München, befristeter Mietvertrag. Der Anschlussvertrag steht an. Ab 2027 ist die Verlängerung ein Anlass. Liegt ein 2026er-Ausweis vor, reicht er. Fehlt er, wird ein Bedarfsausweis mit Klasse A bis G fällig, und die Klasse wird für den Mieter zum Vergleichsmerkmal gegenüber anderen Büroflächen.

Halle in Mittelfranken, vermietet an einen Handwerksbetrieb. Das Gebäude ist alt, die Heizung ebenso. Ein Bedarfsausweis zeigt, wo der Energiebedarf liegt, und liefert Empfehlungen für Dach, Fenster und Wärmeerzeugung.

Was sollten Sie vor der nächsten Unterschrift tun?

Sehen Sie heute nach, wann Ihr Ausweis ausgestellt wurde, nicht erst am Tag der Verlängerung. Die meisten Ausweisprobleme sind keine Rechtsprobleme, sondern Kalenderprobleme. Tragen Sie das Vertragsende mit sechs Monaten Vorlauf ein, daneben das Ausstellungsdatum.

Fehlt ein gültiger Ausweis, starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Sie schicken Grundrisse, Baujahr und ein Foto vom Heizungsschild, oder Sie rufen an und wir gehen das gemeinsam am Telefon durch. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, 10 Jahre gültig, ohne Vor-Ort-Termin, geliefert innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alle Preise sind Endpreise, Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Es gilt die Geld-zurück-Garantie.

Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.