Energieausweis für Neubau und Erweiterung von Nichtwohngebäuden: was Bauherren in Bayern wissen müssen

Wer in Bayern ein Gewerbegebäude baut, plant selten nur ein Haus. Es ist ein Gasthof-Saal im Chiemgau, ein Bürohaus am Rand von München, eine Abfüllhalle für die Brauerei oder eine Montagehalle im Umfeld von Ingolstadt. Eines haben alle gemeinsam: Am Ende steht ein Energieausweis, und er entsteht aus Ihren Bauunterlagen. Dieser Text zeigt, was dafür gilt, was sich zum 01.01.2027 ändert und wann sich der Blick in die Planung lohnt.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 gilt das heutige Recht, ab 01.01.2027 das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026.

Welcher Ausweis gehört zu einem Neubau?

Ein neu errichtetes Nichtwohngebäude erhält einen Bedarfsausweis. Das gilt heute und ebenso nach neuem Recht. Der Grund liegt im Gebäude selbst: Wo noch niemand geheizt, beleuchtet und gekühlt hat, gibt es keine Abrechnungen, aus denen ein Verbrauchsausweis entstehen könnte.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Geometrie, Hülle, Heizung, Lüftung, Beleuchtung, Nutzung. Als Verfahren dient die DIN V 18599:2018-09, ab 2027 die DIN/TS 18599:2025-10. Aus den Bauvorlagen entsteht also ein Rechenmodell, kein Gutachten am Objekt.

Ab 01.01.2027 steht die Pflicht ausdrücklich im Gesetz: Der Bedarfsausweis wird nach der Fertigstellung ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GModG neu). Dasselbe gilt für größere Änderungen nach § 36, wenn dabei das ganze Gebäude berechnet wird, und für die Umwandlung eines Wohngebäudes in ein Nichtwohngebäude (§ 80 Abs. 2 GModG neu).

Was ändert sich zwischen einem Ausweis von 2026 und einem von 2027?

Der größte Unterschied: Ausweise von 2026 nennen keine Effizienzklasse, Ausweise ab 2027 ordnen Nichtwohngebäude in die Klassen A bis G ein. Dazu kommen neue Faktoren und eine neue Rechennorm.

Punkt	Ausweis bis 31.12.2026	Ausweis ab 01.01.2027
Effizienzklasse Nichtwohngebäude	keine	A bis G
Maßstab	Primärenergie- und Endenergiewerte ohne Klasse	Primärenergiebedarf geteilt durch den des Referenzgebäudes
Rechennorm	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Primärenergiefaktor Strom	1,8	1,5
Primärenergiefaktor Biomasse	0,2	0,7
Ausweisart bei Neubau	Bedarfsausweis	Bedarfsausweis
Form	Muster nach heutiger Bekanntmachung	digital, maschinenlesbar, Muster nach § 85 Abs. 3 neu

Das Muster für 2027 ist zum Stand dieses Textes noch nicht bekannt gemacht. Bis dahin können wir sagen, wie gerechnet wird, nicht, wie die Seite am Ende aussieht.

Wie wird die Klasse A bis G ab 2027 berechnet?

Die Klasse ergibt sich aus einem Verhältnis: Ihr errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes. Je kleiner die Zahl, desto besser die Klasse (Anlage 10a, § 86 Abs. 3 und 4 neu).

• A: höchstens 1,0 und nur bei einem Nullemissionsgebäude
• B: über 1,0
• C: über 1,48
• D: über 1,97
• E: über 2,46
• F: über 2,95
• G: über 3,5

Das Referenzgebäude ist Ihr rechnerischer Zwilling: gleiche Form, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung, gleiche Nutzung, aber eine festgelegte Hülle und Technik. Wie dieser Vergleich im Einzelnen funktioniert, steht im Ratgeber zum Referenzgebäude. Warum nicht jeder Neubau automatisch gut abschneidet, erklärt die nächste Frage.

Warum bekommt auch ein moderner Neubau nicht automatisch die Klasse A?

Klasse A verlangt zusätzlich, dass das Gebäude ein Nullemissionsgebäude ist, also keine fossilen Emissionen am Standort verursacht. Ein Neubau mit Gasbrennwertkessel scheidet damit aus, auch wenn Hülle und Lüftung hervorragend sind.

Für die Einordnung gibt es keine Faustformel, die man ungeprüft übernehmen sollte. Entscheidend sind Heizungsart, Beleuchtung, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und ein möglicher Eigenstromanteil, jeweils in der Rechnung nach DIN/TS 18599:2025-10. Zwei Effekte aus der Faktentabelle oben verdienen Aufmerksamkeit:

• Strom wird mit 1,5 statt 1,8 bewertet. Das begünstigt Wärmepumpen und elektrisch betriebene Anlagen.
• Biomasse wird mit 0,7 statt 0,2 bewertet. Eine Hackschnitzel- oder Pelletheizung, die 2026 im Ausweis sehr günstig rechnet, rechnet 2027 deutlich weniger günstig.

Ein und dasselbe Gebäude kann deshalb 2027 eine andere Klasse bekommen, als seine Zahlen 2026 vermuten lassen. Wer seine Anlagentechnik gerade festlegt, sollte beides kennen.

Was gilt, wenn ich einen Bestandsbau erweitere?

Ein Anbau, eine Aufstockung oder ein neuer Gebäudeflügel macht nicht automatisch einen neuen Ausweis nötig. Maßgeblich ist, ob ein bestehendes Gebäude geändert wird und ob dabei das ganze Gebäude berechnet wird. Ab 2027 nennt das Gesetz diesen Fall ausdrücklich: Änderungen nach § 36 mit Berechnung des gesamten Gebäudes lösen den Bedarfsausweis aus (§ 80 Abs. 2 GModG neu).

In der Praxis stellen sich drei Fragen, die wir in der kostenlosen Vorprüfung klären:

1. Ist der Anbau ein eigenes Gebäude mit eigener Technik oder Teil des Bestands?
2. Wird die bestehende Heizung oder Lüftung für den Anbau mitgenutzt?
3. Läuft ohnehin ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung, für die ein gültiger Ausweis fehlt?

Der dritte Punkt wird leicht übersehen. Ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus. Wer seinen Gasthof um einen Saal erweitert und gleichzeitig den Pachtvertrag verlängert, hat zwei Anlässe auf einmal.

Welche Unterlagen brauche ich für den Neubau-Ausweis?

Die Berechnung stützt sich auf das, was Ihr Planungsbüro ohnehin erstellt hat: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Angaben zu Heizung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser sowie die Nutzung der einzelnen Bereiche. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Lücken klären wir telefonisch oder per Foto.

Besonders wichtig für die Nutzungszonen: Ein Hotel mit Restaurant, Tagungsraum und Wellnessbereich rechnet anders als ein reines Bürohaus. Bis zu vier Zonen sind im Festpreis enthalten. Eine Übersicht der Unterlagen bietet die Checkliste.

Was bedeutet das für Bauherren in Bayern?

Bayern baut vielfältig, und das prägt die Ausweise. Ein Gasthof oder Hotel in den Alpen- und Seenregionen Oberbayerns hat andere Zonen als eine Montagehalle bei Ingolstadt. Beides rechnet nach derselben Norm, aber mit verschiedenen Nutzungsprofilen.

Typische Fälle aus dem Freistaat:

• Gastronomie und Hotellerie in Oberbayern: Saalanbauten, Wellnessbereiche, Personalhäuser. Oft Wärmepumpe oder Holzheizung, was durch die neuen Faktoren 2027 anders bewertet wird.
• Büros und Hightech im Großraum München: Neubauten in Entwicklungsgebieten werden häufig nach Nachhaltigkeitsstandards wie LEED oder DGNB geplant. Der Energieausweis bleibt davon getrennt und rechnet nach dem Gesetz.
• Industrie und Logistik: In Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg entstehen Hallen mit Büroanteil. Das sind Mischnutzungen innerhalb eines Nichtwohngebäudes, also mehrere Zonen in einem Ausweis.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe: Neben Verwaltung und Gaststube stehen Brau- und Abfüllhallen. Ob ein Gebäudeteil nach § 2 Abs. 2 ausgenommen ist, prüfen wir im Einzelfall.

Bayern hat als Landesrecht die Bayerische Bauordnung. Sie regelt unter anderem Abstandsflächen und den Brandschutz bei Sonderbauten, aber nicht den Inhalt des Energieausweises. Für die Förderung von Investitionen bietet die LfA Förderbank Bayern Kredite für Unternehmen. Förderfragen gehören in die Planung, nicht in den Ausweis.

Mehr zu unserem Angebot für den Regierungsbezirk finden Sie unter Oberbayern.

Welche Planungsentscheidungen bewegen das Ergebnis am meisten?

Am meisten bewegen Nutzung, Technik und Hülle, in dieser Reihenfolge der Überraschung. Viele Bauherren erwarten, dass die Dämmung entscheidet. Bei Nichtwohngebäuden entscheiden oft Dinge, die im Entwurf früh festgelegt werden:

• Nutzungsprofile: Eine Gaststube mit langen Öffnungszeiten, ein Tagungsraum mit hoher Belegung oder ein Großraumbüro mit vielen Arbeitsplätzen erzeugen jeweils eigene Lasten für Lüftung, Kühlung und Licht.
• Lüftung und Kühlung: Eine Anlage mit Wärmerückgewinnung rechnet anders als reine Fensterlüftung. Wo gekühlt wird, fließt Kältebedarf in den Ausweis ein.
• Beleuchtung: Bei Büros, Läden und Hallen ist sie ein eigener Rechenblock. Tageslichtnutzung und Präsenzsteuerung wirken sich aus.
• Wärmeerzeugung: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder Gas haben unterschiedliche Faktoren und, ab 2027, unterschiedliche Aussichten auf Klasse A.
• Hülle: Dach, Wand, Fenster und Wärmebrücken setzen den Rahmen, den die Technik dann bedienen muss.

Wer diese Punkte vor der Ausführungsplanung prüft, vermeidet eine unangenehme Überraschung bei der Fertigstellung. Eine Vorprüfung auf Basis der Entwurfsunterlagen kostet nichts und zeigt, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.

Was gilt, wenn ein Wohngebäude zum Gewerbe wird?

Wer ein Wohngebäude in ein Nichtwohngebäude umwandelt, braucht ab 2027 einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 2 GModG neu), sofern für das gesamte Gebäude gerechnet wird. Das betrifft in Bayern zum Beispiel den Umbau eines alten Bauernhauses zur Pension, eines Stadthauses zur Praxis oder eines Wohn- und Geschäftshauses in einer Altstadt zum reinen Büro.

Hier greifen oft zwei Dinge ineinander: Die neue Nutzung bringt neue Zonen mit, und ein denkmalgeschützter Bestand kann nur begrenzt verändert werden. Seit der Novelle gibt es für Baudenkmäler keine Ausnahme von der Ausweispflicht mehr, sobald das neue Recht gilt. Dass ein Umbau dann ein gültiges Dokument braucht, sollten Sie in Ihrem Zeitplan berücksichtigen.

Was kommt nach 2027 auf Neubauten zu?

Zwei Dinge: eine Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus und die Renovierungsanforderungen an Bestandsgebäude. Für neue Gebäude über 1.000 m² gilt die Lebenszyklusbilanz ab 01.01.2028, für alle Neubauten ab 01.01.2030 (Artikel 3 und 4 der Novelle). Sie betrifft Planung und Baustoffwahl, nicht den Energieausweis selbst.

Die Mindestanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40 neu) greifen ab 2030 und 2033. Ein heute geplanter Neubau liegt weit davon entfernt, aber wer später verkauft oder vermietet, wird die Klasse im Ausweis sehen. Das Thema Bußgeld ist nüchtern: Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder ist er falsch, drohen bis zu 10.000 Euro, wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro (§ 108 GModG).

Wann sollte ich den Ausweis bestellen?

Sobald die Planung steht, am besten vor der Fertigstellung. Wer den Ausweis ab 2027 braucht, bekommt ihn nach dem neuen Recht mit Klasse. Wer ihn noch 2026 erhält, bekommt einen Ausweis nach heutigem Recht, ohne Klasse, mit zehn Jahren Gültigkeit.

Das ist keine Spekulation auf die bessere Variante. Beide sind rechtlich gültig. Sinnvoll ist, den Zeitpunkt nach dem Anlass zu wählen: Vermietung vor Jahresende, Übergabe an den Pächter, Bankgespräch. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis in jedem Fall.

Lieferzeit: innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, alles per Telefon, E-Mail und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin. Mehr zur Ausweisart und zum Festpreis steht auf der Seite Bedarfsausweis Nichtwohngebäude. Wie die Klassen sich zusammensetzen, finden Sie im Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Nächster Schritt

Schicken Sie uns Ihre Planunterlagen oder beschreiben Sie das Vorhaben am Telefon oder per WhatsApp unter 0152 060 777 67. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Erst danach entscheiden Sie. Es gilt die Geld-zurück-Garantie.