Was ist das Referenzgebäude, und warum entscheidet es über Ihr Ergebnis im Bedarfsausweis?

Ein Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude bewertet Ihr Haus nicht gegen eine Tabelle, sondern gegen einen Zwilling, den es nie gegeben hat. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Referenzgebäude gebildet wird und was es in der Praxis für Betriebe in Bayern bedeutet. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Wie ist ein Referenzgebäude aufgebaut?

Es ist eine Kopie Ihres Gebäudes im Rechenmodell, die wir mit festen Vorgaben ausstatten: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung, gleiche Nutzung, aber normative Hülle und normative Anlagentechnik.

Das Gesetz legt diese Normwerte fest, wir wählen sie nicht. Die Wärmeversorgung des Zwillings wird mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt (§ 86 Abs. 4 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung). Der Zwilling ist also kein Durchschnittsgebäude und kein Idealgebäude. Er ist ein sauber definierter Vergleichsmaßstab, der alles übernimmt, was Sie nicht ändern können (Grundriss, Lage, Betrieb), und alles ersetzt, was Sie ändern könnten (Dämmung, Anlagen).

Was haben Ihr Gebäude und sein Zwilling gemeinsam, und was nicht?

Gemeinsam sind alle Merkmale, die Sie nicht beeinflussen; verschieden sind Hülle und Technik.

Merkmal	Ihr Gebäude	Referenzgebäude
Grundriss, Volumen, Höhe	wie gebaut	identisch
Nutzfläche und Zonen	wie genutzt	identisch
Ausrichtung zur Sonne	wie gebaut	identisch
Nutzung (Büro, Gastraum, Lager, Werkstatt)	wie betrieben	identisch
Dämmung, Fenster, Dichtheit	Ist-Zustand, wo belegt	Normwerte des Gesetzes
Heizung und Warmwasser	Ist-Zustand	Normtechnik, Wärmeversorgung mit Faktor 0,7
Lüftung, Kühlung, Beleuchtung	Ist-Zustand	Normtechnik

Ein Gasthof mit Saal im ersten Stock bekommt deshalb einen Zwilling mit Saal im ersten Stock. Nichts wird „schöngerechnet“, weder zu Ihren Gunsten noch zu Ihren Lasten.

Warum gibt es keine feste Kilowattstunden-Grenze für alle Nichtwohngebäude?

Weil Nichtwohngebäude viel zu verschieden sind. Eine Brauerei mit Sudhaus, ein Notariat in einer Altstadtgasse und eine Lagerhalle haben nicht dieselben Energielasten, nur weil sie dasselbe Etikett tragen.

Eine feste Grenze von beispielsweise 120 kWh pro Quadratmeter wäre für ein Büro großzügig und für einen Betrieb mit Kühlräumen nicht erreichbar. Der Zwilling löst das, indem er den Maßstab mit der Nutzung wandern lässt. Deshalb erhalten nicht nur Büros, sondern auch Hotelküchen, Werkstätten und Hallen eine faire Messlatte. Dasselbe Prinzip steckt hinter den Nutzungszonen: Der Bedarfsausweis rechnet bis zu vier Zonen, jede mit eigenem Profil.

Wie wird aus dem Zwilling eine Klasse?

Der errechnete Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes wird durch den des Zwillings geteilt, das Ergebnis R ordnet Anlage 10a GModG einer Klasse zu. Klasse A gilt nur für Nullemissionsgebäude.

R (Ihr Bedarf ÷ Bedarf des Zwillings)	Klasse
bis 1,0 und Nullemissionsgebäude	A
über 1,0	B
über 1,48	C
über 1,97	D
über 2,46	E
über 2,95	F
über 3,5	G

Die Grenzwerte stehen in Anlage 10a der Novelle (BGBl. 2026 I Nr. 226). Bis 31.12.2026 gibt es für Nichtwohngebäude keine Klasse; der Ausweis zeigt Kennwerte und Vergleichsmarken. Die zugehörige Einordnung finden Sie im Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Wie sieht das an einer Halle in Mittelfranken aus?

Ein erfundenes Zahlenbeispiel, keine Messung und kein Kundenfall. Eine Produktions- und Lagerhalle aus den 1980er Jahren mit Bürotrakt, beheizt über Gas-Deckenstrahler in der Halle und Radiatoren im Büro. Die Rechnung nach DIN/TS 18599 ergibt für die Halle samt Büro einen Primärenergiebedarf von 190 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Der Zwilling mit gleicher Nutzfläche, gleichem Hallenvolumen und gleicher Nutzung kommt auf 80.

R = 190 geteilt durch 80 = 2,375. Das ist Klasse D (über 1,97 bis 2,46).

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Der Zwilling hängt nicht an den Gasstrahlern. Er hat die Normtechnik, die Hallenhöhe kommt von Ihnen. Zweitens: Ersetzen Sie die Strahler und verbessern Sie die Beleuchtung, sinkt der Zähler. Der Nenner bleibt, solange die Geometrie bleibt. So ist jede Maßnahme eindeutig sichtbar. Genau deshalb eignet sich der Zwilling auch als Planungsinstrument, nicht nur als Notenskala.

Was ändert sich 2027 am Zwilling selbst?

Ab 01.01.2027 gelten neue Primärenergiefaktoren und eine neue Fassung der Norm. Beides verschiebt den Zähler und manchmal auch den Maßstab.

• Die Norm DIN/TS 18599:2025-10 löst DIN V 18599:2018-09 ab.
• Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5.
• Der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7.
• Für die Referenz-Wärmeversorgung des Zwillings gilt 0,7.

Praktisch heißt das: Dasselbe Haus kann nach neuem Recht ein anderes Ergebnis ausweisen als nach altem, ohne dass sich am Gebäude etwas geändert hat. Ein Betrieb mit Wärmepumpe wird eher besser dastehen, einer mit Holzkessel eher schlechter. Eine Umrechnung alter Kennwerte in Buchstaben ist deshalb unseriös.

Spielt das Referenzgebäude auch bei den Renovierungsanforderungen eine Rolle?

Ja. § 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung misst die Anforderung am Zwilling: ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache seines Primärenergiebedarfs.

Das betrifft bestimmte bestehende Nichtwohngebäude. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Es gibt Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler, bestimmte Industrieanlagen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf sowie bei Unzumutbarkeit. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus, einen Nachweis nach § 41 führen Sie nur auf Verlangen der Behörde. Hintergründe stehen im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Wo macht der Zwilling in Bayern den größten Unterschied?

Dort, wo Gebäude stark von ihrer Nutzung geprägt sind. Bayern hat davon viele.

• Gasthöfe und Hotels in Alpen- und Seenregionen. Gaststube, Küche, Saal und Zimmer sind eigene Nutzungsprofile. Der Zwilling rechnet sie mit, sodass ein Landgasthof nicht an einer Bürohaus-Messlatte scheitert.
• Büros im Großraum München. Hier trennt der Zwilling die Wirkung der Technik sauber von der Lage: Aus dem Grundriss lässt sich nichts schönrechnen, aus der Anlagentechnik schon etwas verbessern.
• Industrie und Handwerk in Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg. Hallen mit hohen Räumen und eigenem Wärmebedarf werden in Zonen zerlegt, das Referenzgebäude folgt dieser Zerlegung.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe. Kälte und Prozesswärme sind Teil der Nutzung, der Zwilling kennt sie.
• Denkmalreiche Altstädte. Ab 01.01.2027 entfällt die Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis. Der Zwilling eines Altstadthauses hat eine normative Hülle, Ihr Haus hat die tatsächliche. Für Eigentümer in Regensburg, Bamberg oder Würzburg heißt das: Belegen Sie Ihre Bauteile, wo Sie können, denn Pauschalwerte fallen für ältere Mauerwerke oft ungünstig aus.

Was können Sie am Ergebnis ändern, und was nicht?

Sie beeinflussen den Zähler, nicht den Nenner. Heizung, Lüftung, Beleuchtung und Hülle liegen bei Ihnen, Geometrie und Nutzung gehören zum Zwilling.

Drei Hebel haben sich in der Praxis bewährt:

1. Belege statt Pauschalen. Fehlt eine Angabe, setzt die Norm Standardwerte an, die oft ungünstiger sind als die Wirklichkeit. Ein Foto vom Typenschild der Heizung, die Angaben zum Fenstertyp oder ein Auszug aus der Bauakte verbessern oft das Ergebnis.
2. Richtige Zonen. Die Aufteilung in bis zu vier Nutzungszonen entscheidet mit, wie Sie bewertet werden. Eine Küche gehört nicht in dieselbe Zone wie ein Gastraum.
3. Technik zuerst. Lüftung, Beleuchtung und Wärmeerzeugung wirken meist schneller als eine neue Fassade.

Welche Maßnahme sich lohnt, rechnen die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis vor.

Welche Angaben bauen Ihren Zwilling korrekt auf?

Der Zwilling ist nur so genau wie Ihr Modell. Alles, was Geometrie und Nutzung betrifft, muss stimmen, denn es geht auf beiden Seiten des Bruchs ein.

Dafür genügen meist wenige Unterlagen, die Sie als Foto oder PDF schicken:

• Grundrisse und Schnitte mit Maßen, daraus entstehen Fläche, Volumen und Zonen.
• Nutzungsangaben je Bereich: Gastraum, Küche, Büro, Lager, Werkstatt, mit den üblichen Betriebszeiten.
• Heizung und Warmwasser: Typenschild, Baujahr, Energieträger.
• Lüftung und Kühlung: Geräte, Leistung, Betriebsweise, etwa bei Küchenabluft oder Kühlräumen.
• Beleuchtung: Leuchtmittel und grobe Anzahl je Zone.
• Hülle: Aufbau von Wand und Dach, Fenstertyp, wenn bekannt. Fehlt er, rechnet die Norm mit Standardwerten nach Baujahr.

Wichtig ist die Zonenaufteilung. Ein Gasthof mit Biergarten-Küche, Gaststube und Fremdenzimmern braucht andere Profile als ein Handwerksbetrieb mit Werkstatt und Verkaufsraum. Bis zu vier Zonen sind im Festpreis enthalten. Wer die Zonen nicht kennt, beschreibt einfach, wie das Haus genutzt wird. Den Zuschnitt übernehmen wir. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber zur Zonierung.

Ein Hinweis noch zu den Pauschalwerten: Sie sind kein Makel, sondern die Norm für den Fall fehlender Angaben. Sie fallen aber meist ungünstiger aus als die Wirklichkeit. Jede belegte Angabe schlägt den Standardwert.

Was gilt rechtlich bis Ende 2026, und was ab 2027?

Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, und es gibt keine Effizienzklasse. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, der Verbrauchsausweis ist dann nur noch für reine Wohngebäude zulässig (§ 82 Abs. 1 GModG neu).

Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, ohne Umschreiben. Wer ohne Ausweis verkauft oder vermietet, riskiert bis zu 10.000 € Bußgeld, wer ihn nicht vorlegt oder nicht übergibt, bis zu 5.000 € (§ 108 GModG). Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, weil nur er den Zwilling-Vergleich überhaupt abbildet und das Gebäude statt des Nutzerverhaltens beschreibt.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Lassen Sie vorab klären, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Das kostet nichts.

In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen, was wir für den Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude brauchen. Der Festpreis beträgt 899 €, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Sie senden, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Alles läuft digital, per Telefon, E-Mail und Foto, ohne Vor-Ort-Termin. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Wie die Rechenmethode dahinter funktioniert, erklärt der Ratgeber DIN 18599. Fragen beantworten wir unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Eine erste Einschätzung gibt der Bedarfsausweis-Rechner.