Wie sieht eine kostenlose Vorprüfung aus? Ein Beispiel aus Bayern

Die meisten Eigentümer bestellen zuerst und verstehen danach. Wir drehen die Reihenfolge um: Sie sehen vier Seiten, bevor Sie einen Euro ausgeben. Was darauf steht, zeigen wir Ihnen hier an drei Gebäuden, wie es sie in Bayern überall gibt. Die Zahlen in den Beispielen sind angenommen, die Logik dahinter ist die echte.

Was bekomme ich mit der kostenlosen Vorprüfung in die Hand?

Sie erhalten ein PDF mit vier Seiten, das Ihnen vor der Bestellung sagt, welcher Ausweis nötig ist, was Ihnen noch fehlt, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was der Ausweis kostet. Es kommt innerhalb von 24 Stunden nach Eingang Ihrer Angaben, kostenlos und ohne Verpflichtung.

Der Anlass ist fast immer derselbe: Ein Gebäude wird verkauft, ein Mietvertrag läuft aus oder ein Pächter wechselt. Dann fragt jemand nach dem Energieausweis, und der Eigentümer weiß nicht einmal, welcher überhaupt gemeint ist. Das ist keine Wissenslücke, für die Sie sich schämen müssten. Die Rechtslage ändert sich gerade, und sie ändert sich gestuft.

Das Stammgesetz heißt seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden nach heutigem Recht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und dann bleibt für Nichtwohngebäude nur der Bedarfsausweis. Wir empfehlen bei Gewerbe ohnehin den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten der letzten Nutzer.

Wie sieht die Vorprüfung an einem Dorfgasthof im Landkreis Rosenheim aus?

Sie liest sich wie eine Antwort auf vier Fragen, eine pro Seite. Nehmen wir einen Gasthof aus den späten 1960er-Jahren: Gaststube, Saal, neun Fremdenzimmer, im Dachgeschoss die Wirtewohnung mit eigener Gastherme, im Keller ein Ölkessel aus den 1990ern für den Gastbetrieb. Der Wirt will verpachten, und der Pächter fragt nach dem Ausweis.

Seite	Frage	Was im Gasthof-Beispiel steht
1	Was ist das für ein Objekt?	Gastronomie mit Beherbergung plus Wohnung: Mischgebäude. Bis 31.12.2026 zwei Ausweise, danach einer mit Zonen. Rechtsgrundlage § 79 Abs. 2 GModG
2	Wo steht das Gebäude?	Proberechnung nach DIN 18599, getrennt nach Gaststube, Saal, Zimmern und Küche. Dazu der Vergleich mit dem Referenzgebäude
3	Was fehlt noch?	Baujahr des Ölkessels (Foto vom Typenschild), Fensterjahr in den Zimmern, Angabe zur Küchenlüftung
4	Was kostet es?	Festpreis. Im Beispiel das Mischgebäude-Paket: 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln

Auffällig ist Seite 1. Viele Wirte denken bei „Energieausweis“ an ein einziges Papier. Sobald aber im selben Haus gewohnt und gewirtet wird, kann es um zwei gehen. Das gesetzliche Kriterium bis Ende 2026: Der Nichtwohnanteil ist erheblich, also über 10 % der Gesamtnutzfläche, und Nutzung und Anlagentechnik unterscheiden sich wesentlich. Im Beispiel trifft beides zu, weil die Wirtewohnung eine eigene Heizung hat. Ab 01.01.2027 sprechen wir stattdessen von einem Ausweis, in Zonen gerechnet. Den Unterschied ordnet der Abschnitt zur Rechtslage weiter unten ein.

Auf Seite 3 liegt der Nutzen für Ihren Alltag. Sie bekommen keine Aufforderung, „Unterlagen nachzureichen“, sondern drei konkrete Dinge mit dem Weg dorthin. Ein Typenschild-Foto dauert eine Minute, die Fensterkante in einem Gästezimmer eine weitere.

Was sagt die Proberechnung, wenn es bis Ende 2026 gar keine Klasse gibt?

Sie sagt, wie viel Primärenergie Ihr Gebäude rechnerisch braucht, und vergleicht diesen Wert mit einem rechnerischen Zwilling. Für Ausweise bis 31.12.2026 gibt es bei Nichtwohngebäuden keine Effizienzklasse. Die Klassen A bis G kommen erst am 01.01.2027, und zwar nur für Nichtwohngebäude. Die Vorprüfung zeigt deshalb, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.

Maßstab ist der Primärenergiereferenzfaktor: Ihr errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den des Referenzgebäudes. Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber eine normierte Hülle und Technik.

Klasse (ab 01.01.2027)	Primärenergiereferenzfaktor
A	bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Im Gasthof-Beispiel nehmen wir einen Faktor von 2,3 an. Nach den Grenzwerten ab 2027 läge das in Klasse D. Dazu der Hinweis, den jede Vorprüfung trägt: Der Faktor ist eine Einordnung, keine Zusage. Ein 2026 ausgestellter Ausweis zeigt keine Klasse, und bei einem späteren Ausweis nach neuem Recht ändern sich Referenzgebäude und Primärenergiefaktoren. Strom etwa wird mit 1,5 statt 1,8 gerechnet. Dasselbe Haus kann also anders abschneiden als in einer Rechnung nach altem Recht.

Warum zeigen wir den Vergleich trotzdem? Weil § 40 GModG für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude ab 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 2033 höchstens das 2,95-Fache der Referenz zulässt, mit Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Aber wer weiß, wo er steht, plant Investitionen mit Abstand statt unter Druck.

Was ist in Bayern typisch, und was zeigt die Vorprüfung dort besonders oft?

Bayerns Gewerbebestand ist ungewöhnlich bunt, und jede Region hat ihre eigenen Stolpersteine. Die Vorprüfung fängt sie früh ab. Dazu müssen Sie nur wissen, wonach wir suchen.

• Hotellerie und Gastronomie in Alpen- und Seenregionen: Gasthöfe, Pensionen und Berghotels sind selten reine Nichtwohngebäude. Fast immer wohnt jemand im Haus. Gaststube, Küche, Saal und Zimmer haben verschiedene Nutzungsprofile, dazu kommen oft Anbauten aus mehreren Jahrzehnten.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe: Sudhaus, Abfüllung, Lager und Schankraum sind eigene Zonen. Prozesswärme und Kälte sind das Thema, bei dem wir gezielt nachfragen.
• Hightech und Büros im Großraum München: Bürogebäude mit Lüftung und Kühlung. Hier entscheidet die Anlagentechnik, und der Technikraum ist die wichtigste Quelle.
• Industrie in Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg: Hallen mit Büroriegel, Werkstatt und Lager unter einem Dach. Die Hallenheizung ist die Schlüsselfrage.
• Denkmalreiche Altstädte: Bamberg, Regensburg, Landshut, Passau und viele Marktplätze mit Geschäftshäusern. Die Denkmal-Ausnahme gilt nur noch bis 31.12.2026. Ab 01.01.2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung einen Ausweis.

Landesrecht spielt für die Vorprüfung kaum eine Rolle: Der Energieausweis ist Bundesrecht, und die Länder sind für den Vollzug zuständig, also für Kontrollen über die DIBt-Registriernummer. Welche Unterlagen Sie für ein bayerisches Objekt beschaffen können, hängt dagegen sehr wohl von Ihrer Gemeinde ab: Alte Grundrisse liegen häufig in der Bauakte beim Landratsamt oder beim Bauamt der Stadt.

Wie unterscheidet sich die Vorprüfung bei einer Halle in Mittelfranken und einem Büro in München?

Die vier Seiten sind gleich aufgebaut, aber die Fragen auf Seite 3 sind andere. Das zeigt die Gegenüberstellung von drei angenommenen Objekten.

Objekt (angenommen)	Auffälligster Punkt auf Seite 1 und 2	Typische Lücke auf Seite 3
Dorfgasthof, Landkreis Rosenheim	Mischgebäude mit Wirtewohnung, Beherbergung	Typenschild Ölkessel, Fensterjahr
Produktionshalle mit Büroriegel, Mittelfranken	Zwei Zonen mit sehr verschiedenem Wärmebedarf: beheiztes Büro, nur frostfrei gehaltene Halle	Hallenheizung (Warmluft, Strahler), Torflächen
Bürogebäude der 1990er, München	Lüftung und Kühlung dominieren die Rechnung	Anlagenbeschreibung, Baujahr der Lüftungszentrale

Bei der Halle zeigt sich ein Fehler, den Eigentümer oft selbst machen: Sie rechnen die ganze Fläche mit einem Wärmebedarf. Büroriegel und Halle sind aber zwei Nutzungszonen, und eine Halle, die nur auf wenige Grad gehalten wird, verhält sich völlig anders als ein Büro. Ein Gebäude darf in bis zu vier Nutzungszonen gerechnet werden, ohne dass der Festpreis steigt. Mehr zur Abgrenzung finden Sie in unserem Überblick zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Beim Münchner Büro dagegen dreht sich fast alles um Technik. Ob Ihnen das Wissen darüber fehlt, ist unerheblich: Ein Foto vom Schild der Lüftungsanlage und die Anlagenbeschreibung aus der Hausakte genügen oft. Eine Checkliste, die Sie abhaken können, steht im Ratgeber Checkliste: Unterlagen für den Energieausweis.

Was kostet der Ausweis nach der Vorprüfung, und was passiert ohne ihn?

Die Vorprüfung kostet nichts. Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.

Zum Einordnen: Online-Angebote für Nichtwohngebäude liegen 2026 meist zwischen 650 und 999 EUR, Energieberater rechnen oft 1.500 bis 4.000 EUR ab. Alle unsere Preise sind Endpreise, denn wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG und weisen keine Umsatzsteuer aus. Details zur Kalkulation finden Sie unter Bedarfsausweis: Kosten.

Und die Alternative? Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 EUR Bußgeld geahndet werden. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 EUR. In der Praxis ist das Hauptrisiko oft ein anderes: Der Pächter oder Käufer wartet, und der Abschluss verzögert sich.

Was ändert sich am 1. Januar 2027, und wie berücksichtigt die Vorprüfung das?

Mit dem neuen Energieausweisrecht werden Klassen, Ausweisart, Anlässe und Mischgebäude neu geregelt. Die Vorprüfung nennt Ihnen immer beide Stände nebeneinander, damit Sie sehen, was für Ihr Gebäude zu welchem Datum gilt.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart Nichtwohngebäude	Verbrauch oder Bedarf	Nur Bedarf
Effizienzklasse Nichtwohngebäude	Keine	A bis G
Baudenkmäler	Ausgenommen	Ausweispflicht
Vertragsverlängerung	Kein Anlass	Vorlage und Übergabe auch dann
Mischgebäude	Zwei Ausweise (Wohnteil, Nichtwohnteil)	Ein Bedarfsausweis, in Zonen gerechnet
Form	Papier oder PDF	Digital, maschinenlesbar

Wichtig für Ihre Planung: Bei Mischgebäuden spricht das Gesetz ab 2027 von „nicht unerheblichen Teilen“ der Nutzfläche, die wesentlich anderen Zwecken als Wohnen dienen. Die 10-Prozent-Schwelle war nur die Trennungsregel bis Ende 2026. Und: Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht. Wer jetzt bestellt, hat also nicht „zu früh“ gekauft. Die neuen Muster für den Ausweis nach 2027 sind allerdings noch nicht bekannt gemacht. Wie die Pflichten im Einzelnen aussehen, erklärt der Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Welche zwei Handgriffe machen Ihre Vorprüfung schneller?

Fotografieren Sie das Typenschild der Heizung statt des ganzen Kessels, und schauen Sie auf den Abstandhalter zwischen den Scheiben. Beides dauert zusammen unter fünf Minuten.

Das Typenschild verrät Hersteller, Leistung und oft das Baujahr. Der Kessel selbst verrät das nicht. Beim Isolierglas steht auf dem Abstandhalter häufig das Herstellungsjahr, und ein Foto ersetzt eine Schätzung. Gerade bei Gasthöfen mit Anbauten aus verschiedenen Jahrzehnten ist das Gold wert, denn dort wurden Fenster selten alle auf einmal getauscht.

Zwei Fehler sehen wir dagegen immer wieder. Erstens wird die Wohnung im Haus übersehen und das Gebäude vorschnell als reines Nichtwohngebäude angesehen. Zweitens wird die Denkmal-Ausnahme für dauerhaft gehalten, obwohl sie Ende 2026 ausläuft. Beides korrigiert die Vorprüfung auf Seite 1.

Wie fordern Sie Ihre Vorprüfung an?

Schicken Sie uns, was Sie haben: per Formular oder per Foto auf WhatsApp. Auch unvollständige Unterlagen sind in Ordnung, wir sagen Ihnen, was fehlt. Alles läuft per Telefon, E-Mail, Unterlagen und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin.

1. Grundriss, Baujahr und ein Foto vom Typenschild der Heizung an uns senden
2. Vorprüfung nach höchstens 24 Stunden erhalten
3. Angebot annehmen oder ablehnen, ohne Druck

Der Bedarfsausweis kommt dann 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Sie haben eine Geld-zurück-Garantie. Rückfragen beantwortet Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren, unter 0152 060 777 67 per Telefon und WhatsApp.

Ihr nächster Schritt: Fordern Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung an, oder verschaffen Sie sich im Bedarfsausweis-Rechner zuerst eine grobe Orientierung.