Recht & Pflichten
Energieausweis beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Bayern: Was Verkäufer jetzt wissen müssen
Wer in Bayern eine Gewerbeimmobilie verkauft, muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben. Der Kaufvertrag bleibt ohne Ausweis wirksam, doch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) sieht Bußgelder bis 10.000 € vor. Ab 01.01.2027 wird für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt.
Muss ich beim Verkauf meiner Gewerbeimmobilie in Bayern einen Energieausweis vorlegen?
Ja. Jede Gewerbeimmobilie, die verkauft wird, braucht einen Energieausweis, und Sie als Verkäufer legen ihn vor. Rechtsgrundlage ist § 80 GModG im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Das Gesetz kennt dafür das Wort Nichtwohngebäude: alles, was nicht überwiegend dem Wohnen dient.
In Bayern ist das eine bunte Liste. Der Gasthof am See, die Metzgerei im Ortskern, die Büroetage in Schwabing, die Werkhalle im Gewerbegebiet bei Ingolstadt, das Lager einer Brauerei in Franken: Alle gehören dazu. Das Baujahr spielt keine Rolle. Ein Haus von 1890 braucht den Ausweis ebenso wie eine Halle von 2015.
Wichtig ist der Unterschied zwischen vorlegen und neu bestellen. Vorlegen müssen Sie immer. Neu ausstellen lassen müssen Sie nur, wenn kein gültiger Ausweis existiert. Einen Ausweis aus der Schublade, der noch innerhalb seiner zehn Jahre liegt, dürfen Sie weiter verwenden.
Ausgenommen sind kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche, bestimmte Sondergebäude wie Kirchen oder Ställe und bis zum 31.12.2026 Baudenkmäler. Was die Denkmal-Ausnahme für Altstadt-Objekte bedeutet, steht weiter unten.
Wann genau muss der Ausweis auf den Tisch, vom Inserat bis zum Notar?
Spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Nach Vertragsschluss übergeben Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich. Dazwischen liegen zwei weitere Punkte, an denen der Ausweis eine Rolle spielt.
| Schritt im Verkauf | Was gilt | Norm |
|---|---|---|
| Inserat oder Exposé | Liegt ein Ausweis vor, gehören Ausweisart, Endenergiewert (Wärme und Strom getrennt) und wesentliche Energieträger in die Anzeige | § 87 GModG |
| Besichtigung | Ausweis oder Kopie vorlegen; ein gut sichtbarer Aushang oder ein ausgelegter Ausweis genügt | § 80 GModG |
| Fehlende Besichtigung | Unverzüglich vorlegen, spätestens auf Nachfrage des Interessenten | § 80 GModG |
| Nach dem Notartermin | Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben | § 80 GModG |
| Danach | Der Ausweis gilt für den neuen Eigentümer bis zum Ablauf der zehn Jahre weiter | § 79 GModG |
Bei Nichtwohngebäuden steht in der Anzeige bis 31.12.2026 keine Effizienzklasse. Nichtwohngebäude haben bis dahin keine Klasse. Erst Ausweise ab 01.01.2027 tragen die Skala A bis G.
Für Verkäufe mit Maklern gilt: Die Pflichtangaben im Inserat sind Sache des Maklers, der dafür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 05.10.2017, I ZR 232/16) selbst haftet. Das Ausweisdokument selbst beschafft aber der Eigentümer. § 80 GModG nennt den Immobilienmakler bei der Vorlage ausdrücklich neben dem Verkäufer.
Was bedeutet das für Gasthof, Brauerei, Münchner Büro und fränkische Halle?
Das Gesetz ist überall gleich, die Ausgangslage nicht. Wie Sie vorgehen, hängt davon ab, was Sie verkaufen. Bayern hat dafür besonders typische Fälle.
Gasthof mit Wohnung oben. Viele Gasthöfe in Oberbayern, Schwaben und im Allgäu haben unten Gaststube und Küche, oben Fremdenzimmer oder die Wohnung der Familie. Das ist ein Mischgebäude. Bis 31.12.2026 gilt: Ist der Nichtwohnanteil erheblich, also über 10 % der Gesamtnutzfläche, werden zwei Ausweise ausgestellt, einer für den Wohnteil und einer für den Nichtwohnteil. Wir stellen beide bis Ende 2026 als Paket für 899 € aus. Ab 01.01.2027 ist es ein einziger Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet. Mehr dazu auf der Seite zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.
Brauerei, Lebensmittelbetrieb, Handwerkshalle. Gebäude mit Produktion, Kühlung und Lüftung haben mehrere Nutzungen unter einem Dach: Büro, Sudhaus oder Backstube, Lager, Versand. Der Bedarfsausweis rechnet diese Bereiche getrennt als Zonen. Bei uns sind bis zu vier Nutzungszonen im Festpreis enthalten. Das passt zu einem typischen bayerischen Familienbetrieb mit gewachsenem Gebäudebestand.
Bürogebäude im Großraum München. Hier wird der Ausweis zur Verhandlungsgrundlage. Wer Büroflächen kauft, will vor dem Angebot sehen, wie hoch der berechnete Bedarf für Wärme und Strom liegt, und rechnet ihn in seine Kalkulation ein. Ein Verkäufer, der den Ausweis sofort vorlegt, nimmt dem Käufer ein Argument für Preisabschläge aus der Hand.
Halle in Mittelfranken oder der Oberpfalz. Industrie und Logistik haben dort oft großzügige Flächen, Gewerbegebiete an den Autobahnachsen und Gebäude aus mehreren Bauabschnitten. Je nach Größe nennt unsere kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis, falls das Objekt sehr groß oder komplex ist.
Gasthof, Kaufmannshaus oder Brauhaus in einer Altstadt. Bayern hat viele denkmalgeschützte Gebäude in historischen Ortskernen und Altstädten. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen. Ab 01.01.2027 entfällt diese Ausnahme, und auch ein Baudenkmal braucht dann beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Vertragsverlängerung einen Ausweis. Wer ein Denkmal im Winter 2026/2027 verkaufen will, liegt genau an dieser Schwelle. Das Thema vertieft der Ratgeber zu Denkmal und Nichtwohngebäude.
Reicht der alte Verbrauchsausweis aus der Schublade?
Wenn er noch gültig ist, ja. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 GModG). Der Jahreswechsel 2026/2027 macht einen ordnungsgemäß ausgestellten Verbrauchsausweis nicht ungültig. Wie das Ablaufdatum berechnet wird und was sonst zur Frist gehört, erklärt der Ratgeber zur Gültigkeit des Energieausweises.
Anders sieht es bei Neuausstellungen aus. Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude selbst bewertet. Ein Verbrauchsausweis zeigt dagegen, wie der letzte Betreiber gewirtschaftet hat. Das ist bei einem Gasthof mit Ruhetagen und Saisonspitzen oder bei einer Halle mit wechselnden Mietern besonders irreführend.
Ein Beispiel für die Praxis: Die Gaststätte war zwei Winter lang geschlossen, bevor der Verkauf ansteht. Die Verbrauchswerte sind dann kaum aussagekräftig. Der Bedarfsausweis rechnet mit Hülle, Heizung, Lüftung und Beleuchtung und hängt nicht davon ab, wer das Haus zuletzt genutzt hat.
Was ändert sich für Verkäufe ab dem 1. Januar 2027?
Ab dem 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es ändert, welcher Ausweis neu ausgestellt wird, nicht, dass vorgelegt werden muss.
- Nur Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude: Wer ohne gültigen Ausweis verkauft, bekommt nur noch einen Bedarfsausweis nach der energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG).
- Erstmals Klassen A bis G: Der Ausweis zeigt, wie das Gebäude im Vergleich zu seinem rechnerischen Referenzgebäude abschneidet. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagen wir Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung.
- Denkmal-Ausnahme entfällt: Siehe oben, wichtig für Altstadt-Objekte.
- Kleine Gebäude: Befreit sind nur noch Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche.
- Digital: Der Ausweis wird maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es auf Verlangen.
- Vertragsverlängerung: Auch bei der Verlängerung von Miete, Pacht oder Leasing greift die Vorlagepflicht.
Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neue Skala. Die neuen amtlichen Muster werden nach § 85 Abs. 3 GModG noch bekannt gemacht, Stand Oktober 2026 steht das aus.
Was droht, wenn der Ausweis beim Verkauf fehlt?
Der Kaufvertrag bleibt wirksam, aber der Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit. Der Energieausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die notarielle Beurkundung. Das Risiko liegt woanders.
Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Wird der Ausweis nur bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben, liegt der Rahmen bei bis zu 5.000 €. Der Vollzug ist Ländersache, eine bundeseinheitliche Bußgeldstelle gibt es nicht. Ob und in welcher Höhe ein Bußgeld verhängt wird, entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall.
Für Makler ist die wettbewerbsrechtliche Abmahnung oft das größere Risiko, etwa wegen fehlender Pflichtangaben im Inserat. Einen Überblick über die Bußgeldtatbestände finden Sie im Ratgeber zum Bußgeld beim Energieausweis.
Unser Rat: Nehmen Sie die Übergabe des Ausweises ins Übergabeprotokoll auf. Gesetzlich verlangt ist das nicht, aber Sie haben einen Beleg, falls später jemand nachfragt.
Was liest ein Käufer wirklich aus dem Ausweis heraus?
Vier Dinge: den berechneten Energiebedarf, die Energieträger, die Modernisierungsempfehlungen und das Ausstellungsdatum. Ein gewerblicher Käufer liest den Ausweis als Rechengrundlage, nicht als Pflichtlektüre.
| Angabe im Ausweis | Was der Käufer daraus liest |
|---|---|
| Endenergiebedarf, Wärme und Strom getrennt | Das Niveau der Betriebskosten, nicht die Rechnung |
| Energieträger | Ob die Heizung auf Gas, Öl, Holz, Fernwärme oder Wärmepumpe läuft und was ein Wechsel kosten könnte |
| Modernisierungsempfehlungen | Eine Investitionsliste für die Zeit nach dem Kauf |
| Ausstellungsdatum | Wie lange der Ausweis noch gilt und nach welchem Recht er erstellt wurde |
Wer 2026 oder 2027 kauft, rechnet zudem mit der Zukunft. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 Renovierungsanforderungen. Ab 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache, jeweils mit Ausnahmen. Der Ausweis selbst löst diese Pflicht nicht aus. Aber er zeigt dem Käufer, wo das Gebäude steht.
Wer beschafft den Ausweis, wer zahlt, und was gilt bei einer Betriebsnachfolge?
Die Pflicht liegt beim Verkäufer, nicht beim Käufer. Beauftragt der Eigentümer einen Makler, kann der Makler die Beschaffung organisieren, verantwortlich bleibt trotzdem der Eigentümer. Die Kosten tragen in der Praxis fast immer Verkäufer, weil sie den Ausweis vor dem ersten Inserat brauchen.
In Bayern kommt häufig ein besonderer Anlass dazu: die Übergabe eines Familienbetriebs. Der Bäcker, die Landgaststätte, der Handwerksbetrieb mit Werkstatt und Verkaufsraum wechseln an die nächste Generation oder an einen externen Nachfolger. Oft werden dann Immobilie und Betrieb in einem Zug übertragen oder die Immobilie getrennt verkauft. Geht das Grundstück mit Gebäuden in andere Hände, ist das ein Verkauf im Sinne des Gesetzes, und die Vorlage- und Übergabepflicht greift.
Betriebe mit gewachsenem Bestand haben außerdem oft mehrere Gebäude auf einem Grundstück: Haupthaus, Anbau, Scheune oder Halle, die in verschiedenen Jahrzehnten entstanden sind. Wichtig ist deshalb die Frage, wofür genau ein Ausweis vorliegt. Ein Ausweis gilt für das Gebäude, für das er ausgestellt wurde. Wurde der Anbau nie mitgerechnet oder später ein Dachgeschoss ausgebaut, kann ein vorhandener Ausweis die Verkaufssituation nicht mehr abdecken. Das lässt sich in der kostenlosen Vorprüfung anhand der Unterlagen schnell klären.
Praktisch bewährt hat sich diese Reihenfolge: erst den Ausweis klären, dann das Exposé schreiben, dann die Besichtigungstermine setzen. So stehen die Pflichtangaben von Anfang an im Inserat, und kein Interessent muss auf eine Nachlieferung warten.
Welche Fehler machen den Verkauf unnötig zäh?
Fünf Fehler tauchen immer wieder auf, und alle lassen sich vor dem ersten Inserat vermeiden.
- Primärenergie statt Endenergie ins Inserat schreiben. Bis Ende 2026 verlangt § 87 GModG für Nichtwohngebäude den Endenergiewert, Wärme und Strom getrennt.
- Wärme und Strom zusammenrechnen. Bei Nichtwohngebäuden gehören beide Werte getrennt in die Anzeige.
- Einen abgelaufenen Ausweis verwenden. Zehn Jahre ab Ausstellung, keinen Tag länger.
- Den Ausweis erst nach der ersten Besichtigung bestellen. Die Vorlage war dann schon fällig.
- Die Denkmal-Ausnahme über 2026 hinaus einplanen. Wer ein Baudenkmal 2027 verkauft, braucht einen Ausweis.
Ein sechster Punkt gehört für Gasthöfe und Hotels dazu: Planen Sie die Beauftragung in der Nebensaison. In Alpen- und Seenregionen ist im Sommer und zur Ferienzeit wenig Luft, zwischen den Saisons dagegen bleibt Zeit, Unterlagen zusammenzusuchen und offene Fragen am Telefon zu klären.
Was brauchen wir von Ihnen, damit der Ausweis zum Termin fertig ist?
Grundrisse oder Maße, Fotos von Fassade, Dach und Heizung, Angaben zu Lüftung und Beleuchtung sowie Baujahr und bekannte Sanierungen. Alles läuft per Telefon, E-Mail und Foto, ohne Vor-Ort-Termin. Offene Punkte klären wir mit Ihnen am Telefon.
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen bei Ihnen. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennen wir in der Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Es gilt die Geld-zurück-Garantie, und als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus. Alle Details zum Produkt stehen auf der Seite Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Ihr nächster Schritt: Schicken Sie uns ein Foto Ihres vorhandenen Ausweises oder die Unterlagen zum Objekt und fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Brauche ich einen neuen Ausweis, wenn schon einer im Aktenordner liegt?
Nur, wenn der vorhandene nicht mehr gültig ist. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Liegt Ihr Ausweis innerhalb dieser Frist, genügt er auch für den Verkauf, und das gilt über den Jahreswechsel 2026/2027 hinaus. Neu ausstellen lassen müssen Sie ihn nur, wenn er abgelaufen ist oder wenn eine größere Änderung am Gebäude eine Neuberechnung nötig gemacht hat.
Muss auch der Käufer eines Gasthofs mit Wohnung im Obergeschoss einen Ausweis bekommen?
Ja, die Vorlage- und Übergabepflicht gilt auch für Mischgebäude. Bis 31.12.2026 werden Wohn- und Nichtwohnteil getrennt ausgewiesen, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist, also über 10 % der Gesamtnutzfläche liegt. Wir stellen beide Ausweise bis Ende 2026 als Paket für 899 € aus. Ab 01.01.2027 genügt ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet.
Ist ein Baudenkmal in einer bayerischen Altstadt vom Ausweis befreit?
Noch bis 31.12.2026 ja, die Denkmal-Ausnahme gilt bis zu diesem Tag. Wer ein Baudenkmal ab 01.01.2027 verkauft, vermietet oder verpachtet, braucht einen Energieausweis, weil die Ausnahme im neuen Recht entfällt. Wer den Verkauf ohnehin für Anfang 2027 plant, sollte den Ausweis deshalb früh vorbereiten.
Was passiert, wenn ich im Inserat die Energiewerte weglasse?
Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige bereits ein Ausweis vor, müssen bei Nichtwohngebäuden die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger genannt werden. Fehlen die Angaben, drohen ein Bußgeld und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Makler haften nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst.
Zeigt der Ausweis, was der Käufer später an Energie bezahlt?
Nein. Der Bedarfsausweis zeigt den berechneten Energiebedarf unter Normbedingungen, getrennt nach Wärme und Strom. Was ein Betrieb tatsächlich verbraucht, hängt von Öffnungszeiten, Auslastung und Energiepreisen ab. Für den Vergleich zweier Objekte taugt der Wert, als Kostenprognose nicht.
Gilt die Pflicht auch bei einem leerstehenden Gewerbegebäude?
Ja. Leerstand ist keine Ausnahme, denn die Pflicht knüpft an den Verkauf an und nicht an die aktuelle Nutzung. Ausgenommen sind nur kleine Gebäude, bis Ende 2026 mit höchstens 50 m² Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 m², und bis 31.12.2026 Baudenkmäler.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
