Kosten & Förderung
Was erlässt die KfW bei der Sanierung eines Nichtwohngebäudes in Bayern?
Die KfW fördert die Komplettsanierung eines Nichtwohngebäudes mit einem Kredit aus Programm 263 und erlässt davon laut aktuellem KfW-Merkblatt je nach Effizienzgebäude-Variante 5 bis 15 % als Tilgungszuschuss. Mit zwei Boni sind bis zu 40 % möglich. Einen Barzuschuss gibt es nicht, und der Antrag läuft über die Hausbank vor dem ersten Vertrag.
Die KfW schenkt Ihnen kein Geld. Sie erlässt Ihnen einen Teil eines Kredits, wenn Ihr Gebäude am Ende hält, was der Antrag versprochen hat. Wer das verstanden hat, plant in einer anderen Reihenfolge: zuerst der Experte, dann die Hausbank, dann der erste Vertrag.
Die Sätze unten stammen aus dem KfW-Merkblatt 263 und der BEG-Richtlinie für Nichtwohngebäude, die seit 21. Juli 2026 gilt.
Was ist Programm 263 überhaupt?
Programm 263, Bundesförderung effiziente Gebäude Nichtwohngebäude (BEG NWG), finanziert die Sanierung zum Effizienzgebäude und den Erwerb frisch sanierter Gewerbeimmobilien mit einem zinsgünstigen Kredit und Tilgungszuschuss.
Der Tilgungszuschuss ist der Anteil, den die KfW erlässt, wenn der vereinbarte Standard nachweislich erreicht wird. Das frühere Zuschussprogramm 463 mit direktem Barzuschuss nimmt seit 27. Juli 2022 keine Neuanträge mehr an.
Seit dem 21. Juli 2026 gilt eine neue Richtlinie: Die Basissätze liegen je Stufe 10 Prozentpunkte niedriger als zuvor, der separate Bonus für die Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) ist gestrichen. EE und NH sind seitdem eigene Varianten jeder Stufe mit eigenem Satz. Wer noch mit Zahlen aus dem Jahr 2025 rechnet, kalkuliert falsch.
Wie hoch ist der Tilgungszuschuss je Effizienzgebäude?
Je nach Variante zwischen 5 und 15 %, bei EG 70 EE gibt es keinen. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 2.000 EUR je Quadratmeter Nettogrundfläche (NGF), höchstens 10 Mio. EUR je Vorhaben.
| Standard | Tilgungszuschuss | Voraussetzung |
|---|---|---|
| EG 40 EE | 10 % | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, EE-Klasse |
| EG 40 NH | 15 % | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, NH-Klasse |
| EG 55 EE | 5 % | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, EE-Klasse |
| EG 55 NH | 10 % | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, NH-Klasse |
| EG 70 EE | kein Zuschuss | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, EE-Klasse |
| EG 70 NH | 5 % | Gesamtkonzept nach DIN V 18599, NH-Klasse |
| EG Denkmal EE | 5 % | Experten-Kategorie „Nichtwohngebäude Denkmal“ |
| EG Denkmal NH | 10 % | Experten-Kategorie „Nichtwohngebäude Denkmal“ |
Die Zahl hinter EG nennt, wie viel Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes Ihr saniertes Gebäude höchstens brauchen darf. EE steht für einen hohen Anteil erneuerbarer Energien, NH für die Nachhaltigkeitsklasse mit Zertifizierung.
Dazu kommen zwei eigene Tilgungszuschüsse von je 50 % für die energetische Fachplanung und Baubegleitung sowie für die Nachhaltigkeitszertifizierung. Sie sind kreditfähig mit je 10 EUR je m² NGF, höchstens 40.000 EUR je Vorhaben.
Welche Boni bringen bis zu 40 Prozent?
Zwei Boni lassen sich auf den Grundsatz addieren: der Worst-Performing-Building-Bonus (WPB) mit 10 Prozentpunkten und der Bonus für serielle Sanierung. Bei EG 40 NH ergibt das 15 plus 10 plus 15, also höchstens 40 %.
- WPB-Bonus: 10 Prozentpunkte, nicht für EG Denkmal EE. Ob Ihr Gebäude dazu zählt, legen die technischen Mindestanforderungen der KfW fest. Das prüft der Experte, nicht das Bauchgefühl.
- Serielle Sanierung bei EG 40 und EG 55: 15 Prozentpunkte.
- Serielle Sanierung bei EG 70: 5 Prozentpunkte.
Serielle Sanierung bedeutet vorgefertigte Elemente für Fassade oder Dach. Bei Hallen mit großen, gleichförmigen Flächen ist das ein naheliegender Gedanke. Stellen Sie die Frage, bevor die Planung steht, nicht danach.
Einen iSFP-Bonus führt Programm 263 nicht. Er gehört zu den Wohngebäude-Regeln.
Was bedeutet das in Euro für ein Bürogebäude in München?
Ein Rechenbeispiel: Ein Bürogebäude aus den 1960er Jahren im Münchner Umland, 2.000 m² Nettogrundfläche, Sanierungskosten 3,0 Mio. EUR. Der Kredithöchstbetrag beträgt 2.000 × 2.000 EUR, also 4,0 Mio. EUR, die Kosten passen hinein. Das Gebäude ist ein Rechenmodell, kein Kundenfall.
| Variante | Satz | Tilgungszuschuss |
|---|---|---|
| EG 55 EE | 5 % | 150.000 EUR |
| EG 55 NH | 10 % | 300.000 EUR |
| EG 55 NH mit WPB-Bonus | 20 % | 600.000 EUR |
| EG 40 NH mit WPB-Bonus und seriellem Bonus | 40 % | 1.200.000 EUR |
Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 1,05 Mio. EUR. Das ist kein Rundungsfehler, sondern der Unterschied zwischen einer Sanierung, die irgendwie passiert, und einer, die vor dem ersten Vertrag durchgeplant wurde. Realistisch ist nicht jede Zeile für jedes Gebäude. Welche Stufe erreichbar ist, entscheidet das Gesamtkonzept des Experten.
Ist der Tilgungszuschuss ein Barzuschuss?
Nein. Ohne Kredit kein Zuschuss, und das Geld fließt nicht am Anfang. Gutgeschrieben wird der Zuschuss erst nach der Bestätigung nach Durchführung.
Das verändert die Rechnung für Eigentümer, die liquide sind: Zinsvorteil plus Tilgungszuschuss stehen gegen die Bindung an einen Kredit über die Laufzeit. Bei einer Komplettsanierung spricht oft viel für den Kredit. Bei einer einzelnen Maßnahme, etwa nur Lüftung oder Dach, ist ein direkter Zuschuss meist die einfachere Lösung. Die Sätze dafür stehen im Ratgeber BAFA-Förderung für Nichtwohngebäude.
Wie läuft der Antrag Schritt für Schritt?
Der Antrag geht über Ihre Hausbank, nicht direkt an die KfW, und muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt sein. Antragsberechtigt sind Privatpersonen und Einzelunternehmer, Freiberufler, Unternehmen jeder Rechtsform, gemeinnützige Organisationen einschließlich Kirchen sowie Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts. Kommunen nutzen Programm 264.
- Experten einbinden: Ein Experte der Kategorie „Nichtwohngebäude“ auf der Expertenliste des Bundes erstellt das energetische Gesamtkonzept nach DIN V 18599. Planung und Beratung zählen noch nicht als Vorhabenbeginn.
- Beratungsgespräch dokumentieren: freiwillig, mit dem KfW-Formular 600 000 4806.
- Antrag über die Hausbank: Sie prüft Ihre Bonität wie bei jedem Kredit.
- Vorhabenbeginn abwarten: Das ist der erste der Ausführung zuzurechnende Liefer- oder Leistungsvertrag. Wer vorher unterschreibt, verliert die Förderung.
- Bestätigung zum Antrag (gBzA): Der Experte bestätigt, dass die geplanten Maßnahmen den Standard erreichen.
- Durchführung und Bestätigung nach Durchführung (gBnD): Erst dann wird der Zuschuss gutgeschrieben.
- Verwendungsnachweis: spätestens 54 Monate nach der Zusage.
Beim Neubau gilt ein anderes Programm: KfW 299, Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude, mit drei Stufen, von denen nur die dritte das Qualitätssiegel Nachhaltiges Nichtwohngebäude (QNG) voraussetzt.
Was gilt in Bayern bei Altstadt, Denkmal und Landesprogrammen?
In Bayern sind viele Nichtwohngebäude Baudenkmäler oder liegen in denkmalgeprägten Ensembles, etwa in den Altstädten von Regensburg, Bamberg oder Landshut. Dafür hat Programm 263 eigene Varianten: EG Denkmal EE mit 5 % und EG Denkmal NH mit 10 %, beide mit einer eigenen Experten-Kategorie „Nichtwohngebäude Denkmal“. Den WPB-Bonus gibt es bei EG Denkmal EE nicht.
Praktisch heißt das: Bevor Sie rechnen, klären Sie die Maßnahmen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde. Innendämmung statt Außendämmung ist ein bekannter Kompromiss, wenn die Fassade tabu ist. Weiteres zu Denkmälern steht im Ratgeber Denkmal bei Nichtwohngebäuden.
Neben den Bundesprogrammen gibt es Landes- und kommunale Angebote. Wie sie sich mit der KfW kombinieren lassen, hängt vom Beihilferecht und den jeweiligen Bedingungen ab; prüfen Sie das vor dem Antrag und nicht erst danach. Eine Förderbank des Landes ist die LfA Förderbank Bayern. Konkrete Programme und Konditionen ändern sich, deshalb nennen wir hier keine Zahlen.
Typische Sanierungsfälle in Bayern: das Hotel im Alpenvorland mit großer Fassadenfläche und Saisonbetrieb, die Brauerei mit Verwaltungstrakt aus den 1970er Jahren, das Gewerbehaus in der Altstadt, das Büro in München mit Bestand der Nachkriegsjahrzehnte. Bei jedem sind Stufe, Klasse und Bonus eine Entscheidung vor der Planung.
Welche Rolle spielt der Energieausweis bei der KfW-Förderung?
Das Merkblatt 263 nennt keinen Energieausweis als Fördervoraussetzung. Verlangt wird das Gesamtkonzept des Experten nach DIN V 18599, derselben Norm, auf der auch der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude beruht.
Unabhängig davon gilt die Ausweispflicht, und die ändert sich zum Jahreswechsel. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) können Sie bei Nichtwohngebäuden bis 31.12.2026 zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt neues Recht (BGBl. 2026 I Nr. 226):
- Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ohne gültigen Ausweis ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
- Die Vorlage- und Übergabepflicht erfasst auch die Verlängerung eines solchen Vertrages.
- Nichtwohngebäude erhalten erstmals Klassen von A bis G. Bis 31.12.2026 haben sie keine Klasse. Die Klassen sind nicht identisch mit den Effizienzgebäude-Stufen der KfW.
- Die Denkmal-Ausnahme entfällt.
- Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Fehlt der Ausweis, drohen Bußgelder: bis 10.000 EUR bei fehlendem oder falschem Ausweis beim Verkauf oder der Vermietung, bis 5.000 EUR bei Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe (§ 108 GModG). Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Was die Klassen bedeuten, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen.
Warum sollten Sie vor 2030 an die Renovierungsanforderungen denken?
Weil Förderung und Pflicht zeitlich zusammenfallen können. Nach § 40 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestimmter bestehender Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen.
Die Anforderung gilt als erfüllt bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Dazu kommen Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler und bei Unzumutbarkeit. Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus. Den Nachweis führen Sie nur, wenn die Behörde ihn verlangt. Alles dazu im Ratgeber Sanierungspflicht.
Wer 2029 saniert, konkurriert mit allen anderen um Handwerker und Experten. Wer jetzt plant, hat Zeit für Konzept, Bank und Antrag.
Was ist Ihr nächster Schritt?
Wissen, wo Ihr Gebäude steht, bevor Sie mit Experte und Hausbank sprechen. Dann haben Sie ein Argument auf Augenhöhe, und für Verkauf, Vermietung und ab 2027 jede Vertragsverlängerung das passende Dokument.
Wir sind keine Förderberatung, stellen keine Anträge und sind kein Energieeffizienz-Experte im Sinne der Programme. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise, jeden mit DIBt-Registriernummer, 100 % digital und ohne Vor-Ort-Termin. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen wir brauchen. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis und liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor, mit Geld-zurück-Garantie. Bei Mischgebäuden stellen wir bis 31.12.2026 zwei Ausweise im Paket für 899 EUR aus. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Oder starten Sie mit dem Rechner.
Häufige Fragen
Bekomme ich bei der KfW einen Zuschuss, wenn ich kein Darlehen brauche?
Nein. Der Tilgungszuschuss senkt nur die Rückzahlung eines aufgenommenen KfW-Kredits. Wer die Sanierung aus eigenen Mitteln zahlen kann, muss den Kredit trotzdem aufnehmen, um den Zuschuss zu erhalten. Bei einzelnen Maßnahmen ist ein direkter Zuschuss, etwa vom BAFA, oft einfacher.
Kann ich EE- und NH-Klasse zusammen wählen?
Nein. EE und NH sind Alternativen: Sie wählen eine Klasse und erhalten deren Satz. Die NH-Variante liegt jeweils 5 Prozentpunkte über der EE-Variante derselben Stufe.
Wann wird der Tilgungszuschuss gutgeschrieben?
Erst nach der Bestätigung nach Durchführung (gBnD) durch den Energieeffizienz-Experten, die auch den Kostennachweis enthält. Ihre Liquidität muss die Bauzeit ohne den Zuschuss tragen.
Gibt es eine Frist für den Verwendungsnachweis?
Ja. Der Mittelverwendungsnachweis muss spätestens 54 Monate nach der Zusage bei der KfW vorliegen.
Fördert die KfW auch den Neubau einer Halle oder eines Bürogebäudes?
Ja, aber über ein eigenes Programm: KfW 299, Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude, mit drei Stufen. Programm 263 ist auf Sanierung und den Erwerb frisch sanierter Objekte ausgerichtet.
Müssen Kommunen in Bayern ebenfalls Programm 263 nutzen?
Nein. Kommunale Gebietskörperschaften beantragen über das separate Programm 264, Bundesförderung effiziente Gebäude Kommunen. Programm 263 gilt für Nichtwohngebäude in Unternehmens- oder Privateigentum.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
