Wie fließen Lüftung und Klimatisierung in den Energieausweis eines bayerischen Gewerbeobjekts ein?

Ein Gasthof am Chiemsee hat eine Küchenabluft, die jeden Abend läuft. Ein Münchner Bürohaus kühlt Besprechungsräume und Serverschrank. Eine Halle in Mittelfranken lüftet nur im Sommer mechanisch. Drei Gebäude, drei Arten von Lufttechnik, und alle drei tauchen im Energieausweis auf. Dieser Ratgeber zeigt, wie, und was Sie dafür tatsächlich bereithalten müssen. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Zur Rechtslage vorweg: Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden nach heutigem Recht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und für Nichtwohngebäude bleibt nur noch der Bedarfsausweis. Wir empfehlen bei Gewerbe ohnehin den Bedarfsausweis, denn nur er bildet die Anlagentechnik ab.

Was wird bei Lüftung und Klimatisierung im Energieausweis überhaupt gerechnet?

Der Bedarfsausweis führt Lüftung und Kühlung als eigene Posten. Nach § 85 Abs. 2 Nr. 9 GModG (in der heute geltenden Fassung) weist er bei Nichtwohngebäuden den jährlichen Endenergiebedarf aufgeteilt nach Heizung, Warmwasser, eingebauter Beleuchtung, Lüftung und Kühlung einschließlich Befeuchtung aus.

Eine Lüftungsanlage schlägt dabei zweimal zu Buche. Die Ventilatoren brauchen Strom, oft viele Stunden am Tag. Und die Zuluft muss im Winter erwärmt werden. Eine Wärmerückgewinnung holt einen Teil der Wärme aus der Abluft zurück und senkt den zweiten Posten spürbar. Eine Klimaanlage wiederum zählt mit dem Strom für die Kälteerzeugung.

Wie die Norm denkt, zeigt die Rechenregel für Neubauten in § 30 GModG: Kühlung wird bilanziert, wenn Kühltechnik an mehr als zwei Monaten im Jahr und mehr als zwei Stunden am Tag vorgesehen ist. Hilfsenergie für Lüftung zählt ebenfalls erst ab dieser Nutzungsdauer. Eine Anlage, die nur an wenigen Tagen im Jahr läuft, fällt also nicht ins Gewicht. Eine Anlage mit Dauerbetrieb schon.

Gemessen wird nichts. Der Ausweis rechnet Ihr Gebäude nach DIN V 18599, unabhängig davon, wie sparsam der letzte Pächter gelüftet hat. Wie die Norm im Ganzen funktioniert, steht im Ratgeber zur DIN 18599.

Welche Anlagen finden wir in Bayern am häufigsten, und was heißt das für die Daten?

Bayern hat vier Gebäudewelten, die Lufttechnik ganz unterschiedlich prägen: Gastgewerbe im Süden, Büros im Münchner Raum, Industrie und Gewerbe im Norden und Osten, Altstädte mit Denkmalbestand.

Gasthof und Hotel in Alpen- und Seenregionen. Das Herz der Luftanlage ist die Küche. Dunstabzug, Zuluftnachströmung und oft eine eigene Lüftung für Gaststube oder Saal sind der Normalfall. Hotels mit Wellnessbereich kommen dazu: Schwimmbad, Sauna und Spa brauchen kräftige Lüftung und Entfeuchtung, damit wird die Lufttechnik dort zu einem großen Posten. Der Anlagenbauer von damals ist oft nicht mehr greifbar, der Wartungsvertrag aber schon.

Büros und Hightech im Großraum München. Hier sind Klimageräte, Splitanlagen im Serverraum und Kühldecken verbreitet. Sie unterscheiden sich in Leistung und Alter erheblich, und bei vermieteten Flächen hat oft der Mieter selbst nachgerüstet. Ein Foto der Außeneinheit klärt vieles.

Industrie und Handwerk in Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg. Hallen werden meist mit Luftheizern, Deckenstrahlern oder Hallenlüftung betrieben. Lackierkabine, Absaugung oder Schweißrauchabsaugung sind Teil des Betriebsprozesses. Was Prozess ist und was Gebäude, klären wir in der Vorprüfung, bevor gerechnet wird.

Brauereien und Lebensmittelbetriebe. Kühl- und Lagerräume mit eigener Kältetechnik sind üblich. Auch hier gilt: Raumklimatisierung gehört in die Bilanz, reine Prozesskälte nicht ohne Weiteres. Das entscheiden die Unterlagen im Einzelfall.

Was das für die Daten bedeutet: In Bayern liegt viel Technik in privater Hand von Pächtern, Mietern und Betreibern. Die ersten Anrufe gehen deshalb oft an den Wartungsbetrieb, nicht an den Eigentümer.

Brauchen Sie ein Lüftungskonzept, bevor Sie den Energieausweis bestellen?

Nein. Ein Lüftungskonzept ist weder Bestandteil noch Voraussetzung des Energieausweises. Der Begriff stammt aus dem Wohnungsbau, wo nach Fenstertausch oder Dämmung geprüft wird, ob die Fugenlüftung noch genügt. Die einschlägige Norm, die DIN 1946-6, gilt für Wohnungen und wohnähnliche Einheiten.

Für Gaststätte, Büro, Praxis oder Laden gelten andere Regeln, und die dienen dem Arbeitsschutz. Die Arbeitsstättenverordnung verlangt in umschlossenen Arbeitsräumen ausreichend gesundheitlich zuträgliche Atemluft (Anhang Nr. 3.6). Die Technische Regel ASR A3.6 nutzt dafür CO₂ als Maßstab: Unter 1.000 ppm besteht kein Handlungsbedarf, zwischen 1.000 und 2.000 ppm ist das Lüften zu verbessern, darüber sind weitere Maßnahmen nötig.

Der Unterschied ist einfach. Ein Lüftungskonzept beantwortet die Frage, ob die Luft gut ist. Der Energieausweis beantwortet die Frage, wie viel Energie die Anlage braucht. Wir erstellen Energieausweise und planen keine Lüftungsanlagen. Wer eine Lüftungsplanung braucht, wendet sich an ein TGA-Ingenieurbüro.

Welche Angaben zur Lüftung und Klimatisierung brauchen wir, und wo finden Sie sie?

Wir brauchen Anlagentyp, Wärmerückgewinnung, Luftmengen, Betriebszeiten, Regelung, Kälteleistung und den Bezug zur Nutzungszone. Alles davon steht in der Regel auf Typenschildern, in Datenblättern oder im letzten Wartungsbericht. Fotos und Angaben am Telefon genügen.

Angabe	Wo Sie sie finden	Typisches Beispiel in Bayern
Anlagentyp (Zu- und Abluft, nur Abluft, Fensterlüftung)	Wartungsvertrag, Anlagenschema	Gasthof: nur Küchenabluft, Gaststube über Fenster
Wärmerückgewinnung mit Kennwert	Datenblatt des Geräts	Neues Bürogebäude: Kreuzstrom-Wärmetauscher
Luftmengen je Zone in m³/h	Abnahmeprotokoll, Typenschild	Halle: ein Dachventilator je Bauabschnitt
Betriebszeiten	Zeitschaltuhr, Nutzer	Hotel: Dauerbetrieb im Wellnessbereich
Regelung (konstant, CO₂, zeitgesteuert)	Regler, Wartungsbericht	Besprechungsraum München: CO₂-geregelt
Kälteleistung in kW	Typenschild der Außeneinheit	Serverraum: Splitgerät mit wenigen kW
Baujahr der Anlage	Typenschild, Rechnung	Anbau von 1998 mit Anlage aus 2012
Zonenbezug	Grundriss	Küche, Gaststube, Saal getrennt

Fehlt etwas, ist das kein Abbruchgrund. Dann setzen wir einen baujahrtypischen, vorsichtigen Wert ein, wie es bei der Bilanzierung üblich ist. Jeder belegte Wert ersetzt diesen Näherungswert durch Ihre echte Anlage. Alle übrigen Unterlagen für den Ausweis stehen in der Unterlagen-Checkliste.

Welche Prüfpflichten laufen neben dem Ausweis, und was ändert sich 2027?

Neben dem Ausweis gilt für Betreiber größerer Anlagen eine eigene Inspektionspflicht nach § 74 GModG. Sie ist vom Energieausweis unabhängig. Bis 31.12.2026 betrifft sie Klimaanlagen und kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen mit mehr als 12 Kilowatt Kälteleistung. Ab 01.01.2027 wird sie nach dem Text der Novelle (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 Nr. 28 bis 30) um Lüftungsanlagen mit mehr als 70 Kilowatt Nennleistung erweitert.

	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Betroffene Anlagen	Klima und Klima-/Lüftung über 12 kW Kälteleistung	zusätzlich reine Lüftungsanlagen über 70 kW Nennleistung
Erste Inspektion	im zehnten Jahr nach Inbetriebnahme	12 bis 70 kW: zehntes Jahr; über 70 kW: fünftes Jahr
Wiederholung	alle zehn Jahre	12 bis 70 kW: alle zehn Jahre; über 70 kW: alle fünf Jahre
Altanlagen (Lüftung)	nicht erfasst	je nach Alter zwei, vier oder sechs Jahre nach dem 01.01.2027 für die erste Inspektion

Die Inspektion prüft die Komponenten, die den Wirkungsgrad beeinflussen, und die Dimensionierung im Verhältnis zum Kühlbedarf. Über 70 Kilowatt erfolgt sie nach DIN SPEC 15240:2019-03. Die Pflicht entfällt, wenn ein Nichtwohngebäude mit einem System für Gebäudeautomation und Gebäuderegelung ausgestattet ist, oder bei vertraglicher Energieeffizienzvereinbarung, etwa einem Energieleistungsvertrag. Wer die Inspektion unterlässt, handelt ordnungswidrig (§ 108 GModG).

Der Inspektionsbericht ersetzt den Energieausweis nicht, und der Ausweis ersetzt keine Inspektion. Der Bericht ist aber eine hervorragende Datenquelle: Er enthält Leistungen, Alter und Zustand der Anlage. Mehr dazu im Ratgeber zur Klimaanlagen-Inspektion.

Was ändert sich 2027 im Energieausweis selbst?

Ab 01.01.2027 wird für Nichtwohngebäude, die verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden, nur noch ein Bedarfsausweis ausgestellt. Neu ist die Effizienzklasse von A bis G, die es bis 31.12.2026 für Nichtwohngebäude nicht gibt. Die Lüftung rechnet in jede dieser Klassen hinein.

Die Klasse ergibt sich aus einem Verhältnis: Ihr errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den eines Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung. Klasse A verlangt höchstens 1,0 und ein Nullemissionsgebäude. Danach folgen B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95 und G über 3,5.

Für die Luftanlage zählen drei Änderungen:

• Strom wird mit dem Primärenergiefaktor 1,5 statt bisher 1,8 bewertet. Das hilft stromlastigen Anlagen wie Ventilatoren und Kältemaschinen.
• Gerechnet wird nach DIN/TS 18599:2025-10 statt nach DIN V 18599:2018-09.
• Der Ausweis wird digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es auf Verlangen.

Vorlagepflicht besteht ab 2027 auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Das trifft vor allem befristete Gewerbemietverträge. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig und muss nicht ersetzt werden. Die Klassen ändern daran nichts, denn alte Ausweise werden nicht umgeschrieben.

Zu den Bußgeldern: Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann bis zu 10.000 € kosten, die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder die Nichtübergabe bis zu 5.000 € (§ 108 GModG). Das Hauptrisiko in der Praxis ist die wettbewerbsrechtliche Abmahnung bei fehlerhaften Anzeigen.

Wie gehen wir mit Lüftung in denkmalgeschützten Altstadtgebäuden um?

Bei Altbauten mit Denkmalschutz ist die Lüftung meist einfach: Fenster, Schächte, ein paar Einzelgeräte. Das ist im Ausweis kein Nachteil, sondern einfach ein Anlagentyp, der erfasst wird. Wichtig ist, dass vorhandene Technik vollständig angegeben wird, auch im Keller oder unter dem Dach.

Bayern hat eine hohe Dichte an Baudenkmälern, von Regensburgs Altstadt bis zu fränkischen Fachwerkhäusern. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler vom Energieausweis ausgenommen. Diese Ausnahme entfällt: Ab 01.01.2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis. Wer ein Ladengeschäft oder ein Restaurant in einem denkmalgeschützten Haus verpachtet, sollte das auf dem Zettel haben. Hintergründe dazu im Ratgeber zu Denkmal und Nichtwohngebäude.

Ob und welche Eingriffe in die Lüftung denkmalrechtlich zulässig sind, entscheidet die Untere Denkmalschutzbehörde. Das ist eine Frage der Sanierung und nicht des Ausweises. Der Ausweis rechnet den Zustand, wie er ist.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Fotografieren Sie die Typenschilder der Lüftungs- und Klimageräte und legen Sie den letzten Wartungsbericht dazu. Schicken Sie beides per WhatsApp oder E-Mail an uns. Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen vorab, was für Ihren Bedarfsausweis noch fehlt und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Auch für 2027 gibt sie eine erste Einordnung des Energiebedarfs.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, alles ohne Vor-Ort-Termin. Fragen beantworten wir telefonisch oder per WhatsApp unter 0152 060 777 67. Es gilt die Geld-zurück-Garantie.