Gebäudetypen
Brauchen Supermärkte und Discounter in Bayern einen Energieausweis?
Ja, sobald ein Supermarkt verkauft, verpachtet, vermietet oder geleast wird, muss dem Interessenten ein Energieausweis vorliegen, unabhängig vom Baujahr. Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarf und Verbrauch wählen, ab 01.01.2027 gilt nur noch der Bedarfsausweis. Für Märkte mit Kälteanlage und langen Öffnungszeiten ist er auch heute schon die aussagekräftigere Wahl.
Ein Supermarkt ist für den Energieausweis ein ungewöhnlich dankbarer Fall: wenige Nutzungsarten, klare Betriebszeiten, eine Technik, die man schnell überblickt. Ungewöhnlich ist nur, dass er fast immer im Zusammenhang mit einem Vertrag auftaucht. Der Pächter wechselt, der Mietvertrag wird verlängert, der Markt wird verkauft. Genau dann wird der Ausweis zur Pflicht. Hier steht, was das für Eigentümer in Bayern konkret heißt.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Vorschriften zum Energieausweis gelten bis 31.12.2026 in der heutigen Fassung. Zum 01.01.2027 tritt das neue Energieausweisrecht in Kraft.
Wann braucht ein Supermarkt überhaupt einen Energieausweis?
Immer dann, wenn das Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder geleast wird. Nach § 80 Abs. 3 bis 5 GModG muss der Ausweis dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Das Baujahr spielt dabei keine Rolle: auch ein Markt aus den 1970er Jahren braucht ihn, nicht nur der Neubau.
Die typischen Auslöser bei Märkten:
| Anlass | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Verkauf des Marktgrundstücks | Ausweis Pflicht | Ausweis Pflicht |
| Neuverpachtung an einen Filialisten | Ausweis Pflicht | Ausweis Pflicht |
| Verlängerung des Pachtvertrags | kein gesetzlicher Anlass | Ausweis Pflicht (Verlängerung ist Vorlageanlass) |
| Sale-and-Lease-back an einen Investor | Ausweis Pflicht | Ausweis Pflicht |
| Gebäude mit höchstens 50 m² | ausgenommen | ausgenommen nur bei weniger als 50 m² |
Die Zeile zur Verlängerung ist die, die in der Praxis überrascht. Bei langlaufenden Pachtverträgen mit Optionen kommt sie ab 2027 häufiger vor, als Eigentümer erwarten.
Wer muss den Ausweis liefern: Eigentümer, Pächter oder Filialist?
Die Pflicht trifft den Verkäufer oder Vermieter, also den Eigentümer des Marktes, nicht den Betreiber. Das gilt auch dann, wenn ein Makler oder eine Verwaltung den Vorgang betreut: Makler stehen ausdrücklich in der Pflicht, und sie haften nach der BGH-Rechtsprechung (I ZR 232/16) für Anzeigen selbst.
Das kommt vor allem bei Märkten vor, die ein Investor hält und ein Lebensmittelhändler betreibt. Der Betreiber hat die Stromrechnung, der Eigentümer die Pflicht. Wer die Unterlagen für die Berechnung besitzt, ist damit nicht automatisch derselbe, der den Ausweis schuldet. Praktisch heißt das: Der Eigentümer beauftragt, und was beim Betreiber liegt (Anlagenbeschreibung, Lüftungsdaten), erfragen wir telefonisch oder per Foto.
Welche Rolle spielt der Aushang im Verkaufsraum?
Märkte gehören zu den „sonstigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr”, bei denen eine Aushangpflicht entstehen kann. Nach § 80 Abs. 7 GModG gilt: Bei solchen Gebäuden mit mehr als 500 m² Nutzfläche ist der Ausweis auszuhängen, sobald ein Ausweis existiert. Anders als bei Behördengebäuden müssen Sie ihn nicht ohne Anlass erstellen lassen.
Der Haken: Sobald Sie wegen einer Verpachtung einen Ausweis haben, hängt er im Eingangsbereich. Wer als Eigentümer weiß, dass seine Werte schwach sind, sollte das vorher einkalkulieren. Mehr dazu im Ratgeber Aushangpflicht.
Bedarf oder Verbrauch: Was zeigt der Ausweis bei einem Markt wirklich?
Bis Ende 2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden wählen. Der Verbrauchsausweis nimmt 36 zusammenhängende Monate Energiedaten, der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude nach DIN V 18599 durch. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis.
Bei einem Supermarkt gibt es dafür einen handfesten Grund. Der Verbrauch eines Marktes hängt stark am Betreiber: Öffnungszeiten, Kühlmöbel mit oder ohne Abdeckung, Bäckerei mit eigenem Backofen, ein Winter mit Dauerlicht. Ein Verbrauchsausweis bildet den bisherigen Betreiber ab. Wechselt der Pächter, sagt die Zahl über das nächste Mietverhältnis wenig. Der Bedarfsausweis beschreibt dagegen Hülle und Anlagentechnik des Gebäudes mit normierter Nutzung und bleibt damit für jeden Nachfolger lesbar. Er enthält außerdem Modernisierungsempfehlungen, die ein Käufer oder Investor in seine Kalkulation übernehmen kann.
Wie die Warenkühlung in die Bilanz einfließt, hängt vom Einzelfall ab. Was Hülle, Heizung, Lüftung, Beleuchtung und Gebäudekälte betrifft, rechnet die Norm. Wie die Kälteanlage der Ware zu behandeln ist, klären wir in der kostenlosen Vorprüfung, bevor Sie bestellen.
Wie wird ein Markt in Zonen eingeteilt?
Ein Supermarkt wird in bis zu vier Nutzungszonen zerlegt, die im Festpreis von 899 € enthalten sind. Maßgeblich ist, wo sich Nutzung, Raumhöhe, Beleuchtung oder Technik wesentlich unterscheiden. Mehr zur Methode im Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.
| Zone | Was dazugehört | Warum getrennt |
|---|---|---|
| Verkaufsraum | Sortiment, Kassenzone, Eingangsbereich | lange Betriebszeit, hohe Beleuchtungsstärke, meist große Raumhöhe |
| Lager und Anlieferung | Rampe, Lagerräume, Kartonage, Leergut | niedrigere Temperaturanforderung, andere Nutzung |
| Backstation oder Café | Backofen, Theke, Sitzbereich | eigene Wärmequellen, eigene Lüftung |
| Büro und Sozialräume | Marktleitung, Pausenraum, Umkleiden | Nutzung wie Büro, andere Betriebszeit |
Nicht jeder Markt hat alle vier. Ein Discounter ohne Backstation kommt mit drei Zonen aus. Bei einer Passage mit mehreren Mietern oder einem Markt mit aufgesetzter Wohn- oder Büroetage ist eine Vorprüfung ratsam, weil sich dann die Frage nach Mischgebäude oder weiteren Zonen stellt.
Was sollten Käufer und Pächter im Ausweis eines Marktes lesen?
Wer einen Markt übernimmt, sieht im Ausweis vor allem drei Dinge: den Energiebedarf getrennt nach Wärme und Strom, die Energieträger und die Modernisierungsempfehlungen. Bei Märkten ist der Stromanteil der entscheidende Teil, weil Beleuchtung, Lüftung und Kälte den Betrieb prägen und Wärme bei dichter Hülle zurücktritt.
Für den Eigentümer lohnt sich deshalb ein Blick darauf, bevor ein Interessent ihn sieht. Zwei denkbare Fälle: Ein Markt mit überalterter Beleuchtung zeigt in den Empfehlungen sofort einen Hebel, den ein Investor einpreisen kann. Ein Markt mit Lüftungsgerät aus den Anfangsjahren der Filiale wird bei der Beschreibung der Anlagentechnik auffallen. Beides sind Punkte, die im Pachtgespräch ohnehin zur Sprache kommen, nur liegen sie mit dem Ausweis schwarz auf weiß vor.
Für die Anzeige gelten Pflichtangaben nach § 87 GModG: bei Nichtwohngebäuden die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Fehlen sie in einer Anzeige, droht bis 10.000 €. Ab 2027 kommen unter anderem Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf und Effizienzklasse hinzu.
Was brauchen wir von Ihnen, um den Ausweis zu rechnen?
Wir brauchen keine Begehung. Sie schicken, was vorhanden ist, wir fragen telefonisch nach, was fehlt, und erledigen den Rest. Üblich sind:
- Grundrisse und Schnitte, gern die Bauakte oder die Baugenehmigung
- Baujahr und Angaben zu späteren Umbauten oder Erweiterungen
- Fotos der Fassade, des Daches, der Heizung, der Lüftungsgeräte und der Beleuchtung
- Typenschilder oder Fotos der Heizung und der Lüftungsanlage
- Angaben zur Beleuchtung (Leuchtstoffröhren, LED-Bänder, Lichtkuppeln)
- Verbrauchsabrechnungen, wenn vorhanden, als Plausibilitätsanker
Der Ablauf ist unter Checkliste der Unterlagen beschrieben. Nach vollständigen Unterlagen liefern wir innerhalb von 24 Stunden.
Was macht Bayern bei Supermärkten besonders?
Märkte in Bayern stehen in sehr unterschiedlichen Umgebungen, und das beeinflusst die Vorbereitung.
Ortsrand und Gewerbegebiet. In Mittelfranken, Niederbayern oder der Oberpfalz stehen viele Märkte als Flachbau am Ortsrand, mit Pultdach oder Flachdach und großer Stellplatzfläche. Die Hüllflächen sind überschaubar, und der Hauptanteil des Energiebedarfs liegt bei Beleuchtung, Lüftung und Kälte. Der Gewerbebestand im Freistaat reicht von Bauten der 1970er Jahre bis zu modernen Entwicklungen; bei Märkten aus den früheren Jahrzehnten lohnt der Blick auf Dachaufbau und Lüftungsgeräte.
Ortskern und Altstadt. In den historischen Städten Bayerns sitzen Nahversorger zum Teil in denkmalgeschützten Häusern. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler nach § 79 Abs. 4 Satz 2 von der Ausweispflicht ausgenommen. Diese Ausnahme entfällt am 01.01.2027: Dann braucht auch ein Markt im Baudenkmal bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung einen Ausweis. Denkmalrechtlich zuständig bleiben die unteren Denkmalschutzbehörden bei Landratsämtern und kreisfreien Städten; der Ausweis ändert daran nichts.
Tourismusorte in Alpen und Voralpenland. Märkte in Urlaubsorten laufen in der Saison anders als im Winter oder in der Nebensaison. Der Bedarfsausweis rechnet mit normierter Nutzung und ist deshalb unabhängig davon, ob ein Betreiber im Sommer länger öffnet.
Städte mit Standortdruck. In München und anderen Großstädten stehen Märkte oft im Erdgeschoss gemischt genutzter Häuser. Dann ist zu prüfen, ob ein Mischgebäude vorliegt. Bis 31.12.2026 gibt es dann zwei Ausweise für Wohn- und Nichtwohnteil (Paket 899 € statt 1.298 € einzeln), ab 01.01.2027 einen Bedarfsausweis mit Zonen.
Wie die Verfahren Ihrer Bauaufsicht aussehen, ist Ländersache: Den Vollzug übernehmen die Länder, in Bayern die Bauaufsichtsbehörden, kontrolliert wird stichprobenartig über die DIBt-Registriernummer. In der Praxis ist das Hauptrisiko die Abmahnung wegen fehlender Anzeigenangaben, nicht das Bußgeldverfahren.
Was ändert sich ab 2027 für Supermärkte?
Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis, und erstmals tragen sie eine Effizienzklasse von A bis G. Bis 31.12.2026 haben Nichtwohngebäude keine Klasse.
Die Klasse errechnet sich aus dem Verhältnis Ihres Primärenergiebedarfs zu dem eines Referenzgebäudes (Anlage 10a). Klasse A ist nur für Nullemissionsgebäude erreichbar. Der Bereich reicht bis G bei einem Wert über dem 3,5-Fachen der Referenz. Wo Ihr Markt landet, hängt von Hülle, Lüftung, Beleuchtung und Wärmeerzeugung ab; die Vorprüfung nennt Ihnen vorab, wo Ihr Markt nach neuem Recht beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Dazu kommt § 40 neu: Für bestehende Nichtwohngebäude gilt ab 01.01.2030 ein Höchstwert von 3,5 × Referenz, ab 01.01.2033 von 2,95 ×. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996 (Erfüllungsfiktion); ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler mit besonders geschützter Bausubstanz und Fälle der Unzumutbarkeit. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus. Er zeigt Ihnen aber früh, wo Ihr Markt steht. Mehr im Ratgeber zur Pflicht ab 2027.
Der 2026 ausgestellte Ausweis bleibt 10 Jahre gültig. Wer jetzt verpachtet oder verkauft, kann ihn weiter verwenden.
Was kostet der Ausweis für einen Supermarkt?
899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Bei sehr großen oder komplexen Objekten, etwa einem Einkaufszentrum mit mehreren Mietern, nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise, Kleinunternehmer nach § 19 UStG, keine Umsatzsteuer ausgewiesen. Eine Geld-zurück-Garantie gilt. Alles zur Kostenfrage: Kosten im Überblick.
Wie geht es jetzt konkret weiter?
Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Sie sagen uns Baujahr, Fläche und Anlass (Verkauf, Verpachtung, Verlängerung), wir sagen Ihnen vorab, was wir brauchen und wo Ihr Markt beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Ohne Vor-Ort-Termin, alles per Telefon, E-Mail und Foto. Wenn Sie lieber direkt sprechen: Telefon und WhatsApp 0152 060 777 67.
Mehr zum Produkt: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Häufige Fragen
Muss auch ein kleiner Dorfladen in Bayern einen Energieausweis haben?
Nur wenn er mehr als 50 m² Nutzfläche hat. Bis 31.12.2026 sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche ausgenommen, ab 01.01.2027 gilt die Ausnahme für Gebäude mit weniger als 50 m². Ein Laden mit genau 50 m² fällt also ab 2027 unter die Pflicht.
Wer zahlt den Energieausweis, wenn ein Filialist die Fläche pachtet?
Das Gesetz verpflichtet den Verkäufer oder Vermieter, den Ausweis vorzulegen, beim Markt also den Eigentümer als Verpächter. Ob die Kosten vertraglich weitergegeben werden, ist eine Sache zwischen den Parteien; die Vorlagepflicht bleibt beim Eigentümer.
Reicht der Verbrauchsausweis, wenn wir die Stromrechnungen des Marktes haben?
Bis 31.12.2026 ist er bei Nichtwohngebäuden zulässig. Er zeigt aber nur, wie der bisherige Betrieb gelaufen ist. Ab 01.01.2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
Was passiert bei einem fehlenden Ausweis beim Pachtabschluss?
Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann mit bis zu 10.000 € geahndet werden, die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder die Nichtübergabe nach Vertragsschluss mit bis zu 5.000 € (§ 108 GModG).
Gilt der Ausweis auch für die Bäckerei-Ecke im Markt?
Der Ausweis gilt für das Gebäude. Eine Backstation oder ein Café im Eingangsbereich kann als eigene Nutzungszone gerechnet werden, ein weiteres Gebäude ist dafür nicht nötig.
Wie lange ist der Ausweis für den Markt gültig?
10 Jahre ab Ausstellung. Ein 2026 ausgestellter Nichtwohngebäude-Ausweis bleibt auch nach dem 01.01.2027 gültig, er muss nicht auf die neuen Klassen umgeschrieben werden.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
