Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden: Wen trifft die Pflicht bis 2029, und was bringt sie?

Ab wann braucht mein Nichtwohngebäude eine Gebäudeautomation?

Bis zum 31. Dezember 2029, sobald eine Anlage mehr als 70 Kilowatt Nennleistung hat. Die Regel steht in § 56 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) und gilt seit dem 29. Juli 2026.

Gemeint ist ein Nichtwohngebäude mit einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage über dieser Schwelle. Eine einzige dieser Anlagen reicht, es müssen nicht alle vorhanden sein.

Das ist ein Stichtag mit Vorlauf. Sie haben bis Ende 2029 Zeit, aber ein Hotel, eine Fertigungshalle oder ein Bürohaus mit Zentralheizung sollte jetzt klären, ob es betroffen ist. Planung und Angebote brauchen Zeit, und Fachfirmen sind nicht jederzeit frei.

Der Gesetzgeber lässt eine Rückausnahme zu: Die Ausrüstung kann unterbleiben, wenn sie technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Das ist keine Generalklausel für Zögerer, sondern ein Sonderfall, den Sie im Zweifel belegen müssen.

Was muss das System konkret können?

Es muss sechs Dinge beherrschen, die § 56 Absatz 2 GModG aufzählt. Ein reiner Zeitschalter oder ein digitales Thermostat genügt nicht, weil diese Geräte nichts auswerten.

Anforderung	Was das praktisch bedeutet
Überwachen, protokollieren, analysieren, anpassen	Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme laufen kontinuierlich in ein Protokoll, und der Verbrauch der Hauptenergieträger lässt sich anpassen
Offene Schnittstelle	Die Daten sind über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle abrufbar, damit jede Firma sie auswerten kann
Anforderungswerte	Für die Energieeffizienz des Gebäudes lassen sich Sollwerte hinterlegen
Verluste erkennen	Effizienzverluste einzelner Anlagen fallen auf
Verbesserungen melden	Der Betreiber erfährt von möglichen Optimierungen
Raumklima überwachen	Die Raumklimaqualität wird gemessen

Wichtig ist der Punkt mit der Schnittstelle. Er verhindert, dass Sie an einen Hersteller gebunden sind: Die Daten gehören dem Betreiber und müssen herstellerunabhängig auswertbar sein. Beim Angebotsvergleich ist das ein Prüfkriterium, das Sie ausdrücklich abfragen können.

Welche Leistung zählt, und was ist mit der Beleuchtung?

Der Gesetzestext stellt auf die Nennleistung einer Anlage ab. Die Zahl steht auf dem Typenschild des Kessels, der Wärmepumpe, der Kältemaschine oder in den Planungsunterlagen der Lüftung.

Zusätzlich verlangt § 56 Absatz 6 GModG für dieselben Gebäude bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 eine automatische Beleuchtungssteuerung, es sei denn, sie ist technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar. Sie soll angemessen in Zonen gegliedert sein und über eine Belegungserkennung verfügen. Lichtkonzept und Automation hängen damit zusammen: Wer Leuchten tauscht, kann die Steuerung gleich mitplanen. Wie die Beleuchtung im Ausweis zählt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Beleuchtung im Energieausweis.

Für neu errichtete Nichtwohngebäude geht das Gesetz weiter. Bei einer Anlage über 290 Kilowatt muss die Automation mindestens dem Automationsgrad B nach DIN/TS 18599-11:2025-10 entsprechen, bei einer Anlage über 70 Kilowatt mindestens dem Grad C. Dazu kommt ein technisches Inbetriebnahme-Management, das mindestens eine Heizperiode für Wärmeerzeuger und eine Kühlperiode für Kälteerzeuger begleitet.

Gibt es Ausnahmen und Übergangsregeln?

Ja, aber wenige. Ausgenommen sind Fälle, in denen die Ausrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Eine eigene Denkmalausnahme enthält § 56 nicht.

Daraus folgt für denkmalreiche Orte wie Regensburg, Bamberg oder Rothenburg: Die Pflicht entfällt nicht, weil die Fassade geschützt ist. Ein Automationssystem arbeitet mit Sensoren, Zählern und Reglern im Technikraum und in den Räumen. Es braucht keine Veränderung der Außenansicht. Ob eine Maßnahme im Einzelfall unzumutbar ist, hängt vom Gebäude ab und wird im Streitfall wohl an konkreten Kosten und technischen Gründen gemessen.

Eine Übergangsregel betrifft Systeme, die in den drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 eingebaut wurden und die Anforderungen nicht erfüllen. Hier darf der Eigentümer die Nachrüstung nach dem 31. Dezember 2029 vornehmen, die Frist beträgt zehn Jahre. Wer also 2025 oder 2026 eine einfache Regelung eingebaut hat, muss nicht sofort wieder umbauen.

Gebäude des Bundes und verbündeter Streitkräfte, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen, sind ausgenommen. Für die meisten Betriebe in Bayern spielt das keine Rolle.

Wie wirkt Gebäudeautomation im Energieausweis?

Sie fließt in die Berechnung nach DIN V 18599 ein, weil dort ein eigener Teil die Gebäudeautomation beschreibt. Das Gesetz selbst legt für neu zu errichtende Gebäude eine Ausstattung der Klasse C zugrunde, mit der Möglichkeit, bessere Klassen A oder B anzusetzen, wenn sie tatsächlich vorhanden sind.

Bei bestehenden Gebäuden gilt der Grundsatz: Der Bedarfsausweis bildet ab, was im Gebäude vorhanden ist. Ein Haus mit nachgewiesener, wirksamer Regelung rechnet sich anders als eines mit Handbetrieb. Deshalb fragen wir bei der Vorprüfung, ob Zähler, Regelung oder eine Leittechnik vorhanden sind.

Die Rechtslage dazu in Kürze: Bis zum 31. Dezember 2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden nach geltendem Recht die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, und es gibt noch keine Effizienzklasse. Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht: Für Nichtwohngebäude gibt es dann nur noch den Bedarfsausweis und erstmals die Klassen A bis G. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, weil er die Technik erfasst und nicht das Nutzerverhalten. Die Unterschiede erläutert der Beitrag zu Bedarfs- oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.

Eine Zahl für die Wirkung auf die Klasse nennen wir bewusst nicht. Sie hängt vom Gebäude, der Nutzung und der Anlagentechnik ab. Ob Ihr Gebäude nach neuem Recht in eine bessere Klasse rückt, zeigt eine Rechnung, keine Faustregel.

Was heißt das für Gasthof, Bürohaus und Halle in Bayern?

Die Grenze von 70 Kilowatt verläuft quer durch die bayerische Gewerbelandschaft. Wer sich einordnen will, sucht zuerst die größte Einzelanlage.

Ein Gasthof mit Saal und Gästezimmern in Oberbayern hat oft eine Zentralheizung, eine Küchenabluft und ein paar Lüftungsgeräte. Häufig liegen die einzelnen Anlagen unter der Schwelle. Ein Hotel mit Wellnessbereich in einer Alpen- oder Seenregion kann dagegen durch Schwimmbad, Sauna und Lüftung deutlich über 70 Kilowatt kommen. Dort lohnt der Blick ins Wartungsprotokoll.

Ein Bürogebäude im Großraum München, etwa aus den 1980er Jahren, hat meist eine zentrale Heizung und häufig Klimatisierung in Besprechungs- und Serverräumen. Die Münchner Büroflächen reichen vom Altbau bis zu Neubauten in Entwicklungsgebieten wie Werksviertel oder Arnulfpark. Bei Bestandsbauten stellt sich die Frage, welche Zähler und Regler schon vorhanden sind und was ergänzt werden muss.

Eine Produktions- oder Lagerhalle in Mittelfranken oder rund um Ingolstadt hat eine große Hallenheizung, oft mit mehreren Wärmeerzeugern. Maßgeblich ist die Nennleistung der jeweiligen Anlage. Eine Brauerei oder ein Lebensmittelbetrieb hat zusätzlich Prozesswärme und Prozesskälte. Das Gesetz nennt Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen des Gebäudes. Ob eine Prozessanlage dazugehört, klärt im Einzelfall ein Fachbetrieb.

Für Kosten und Zuschüsse lohnt der Blick auf die Förderung: Die LfA Förderbank Bayern bietet mit dem Energiekredit Gebäude Förderdarlehen für die energetische Sanierung gewerblicher Gebäude, Voraussetzung ist eine Förderung von BAFA oder KfW nach BEG. Prüfen Sie vor der Beauftragung, welche Programme passen. Einen Überblick gibt der Beitrag zur Landesförderung.

Was gehört in ein Angebot für die Gebäudeautomation?

Alles, was § 56 Absatz 2 GModG verlangt, schriftlich und prüfbar. Ein Angebot, das nur „Gebäudeleittechnik“ nennt, lässt offen, ob es das Gesetz erfüllt.

Verlangen Sie diese Punkte ausdrücklich:

• Messstellen: Welche Zähler für Wärme, Kälte und Strom sind enthalten, und deckt das alle Hauptenergieträger ab?
• Datenzugang: Welche Schnittstelle liefert die Daten, und dürfen Dritte sie auslesen, ohne Lizenzgebühr an den Hersteller?
• Auswertung: Wie erkennt das System Effizienzverluste, und wem meldet es sie?
• Raumklima: Welche Größen werden überwacht, zum Beispiel Temperatur und Luftqualität?
• Beleuchtung: Ist die automatische Steuerung mit Belegungserkennung Teil des Angebots oder ein getrenntes Gewerk?
• Inbetriebnahme: Wer regelt die Anlagen ein, und wie lange wird der Betrieb begleitet?

Bei einem Bestandsgebäude kann ein Fachplaner aus der technischen Gebäudeausrüstung diese Liste in ein Leistungsverzeichnis übersetzen. Für den Energieausweis sind die Unterlagen später nützlich: Schaltpläne, Zählerlisten und Inbetriebnahmeprotokolle zeigen, was tatsächlich verbaut ist. Wir übernehmen sie in die Vorprüfung, sobald Sie sie per E-Mail oder WhatsApp schicken.

Was passiert, wenn ich nichts tue?

Dann begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Wer ein Nichtwohngebäude entgegen § 56 Absatz 1 GModG nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausrüstet, kann mit einer Geldbuße bis 5.000 Euro belegt werden (§ 108 GModG).

Das Bußgeld ist die kleinere Sorge. Wichtiger ist die Wirkung auf den Betrieb. Ein Gebäude ohne Überwachung merkt Fehlfunktionen spät: einen Heizkreis, der nachts durchläuft, eine Lüftung, die ins Leere bläst, eine Kältemaschine mit schlechter Einstellung. Ein System meldet solche Fälle und dokumentiert sie.

Hinzu kommt der Zusammenhang mit der Inspektion von Klimaanlagen. Ist das Gebäude mit einem System nach § 56 ausgestattet, entfällt die Inspektionspflicht für Klimaanlagen. Wer also Klimaanlagen betreibt, spart mit der Automation wiederkehrende Prüfkosten. Mehr dazu steht im Beitrag zur Inspektion von Klimaanlagen.

Auch auf lange Sicht passt das Bild: Für bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 Anforderungen am Referenzgebäude. Eine gute Regelung hilft, den Primärenergiebedarf zu senken. Die Zusammenhänge zeigt der Beitrag zu den Mindeststandards.

Wie gehe ich Schritt für Schritt vor?

Ordnen Sie zuerst Ihre Anlagen, dann entscheiden Sie. Das geht in vier Schritten, und die ersten zwei brauchen keine Fachfirma.

1. Leistung ermitteln. Notieren Sie für Heizung, Lüftung und Klima die Nennleistung in Kilowatt. Typenschild oder Wartungsvertrag geben sie her.
2. Bestand prüfen. Gibt es Zähler für Wärme, Strom und Kälte, eine Leittechnik, eine zentrale Regelung? Fotos vom Technikraum genügen für die erste Einschätzung.
3. Angebote einholen. Verlangen Sie ausdrücklich die offene Schnittstelle, die Protokollierung und die Fehlererkennung. Fragen Sie nach der Beleuchtungssteuerung, wenn Leuchten ohnehin erneuert werden.
4. Zeit planen. Legen Sie den Einbau in die Jahre vor 2029, am besten zusammen mit anderen Arbeiten an Heizung oder Lüftung.

Parallel dazu sichert ein aktueller Energieausweis Ihre Verhandlungsposition bei Verkauf oder Vermietung. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet bei uns 899 Euro Festpreis, ist zehn Jahre gültig und enthält die Modernisierungsempfehlungen. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest, ohne Vor-Ort-Termin.

Ihr nächster Schritt: Starten Sie die kostenlose Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen wir brauchen. Wer erst die Größenordnung wissen will, nutzt den Rechner. Mehr zum Produkt finden Sie unter Bedarfsausweis Nichtwohngebäude.