Mindeststandards für Nichtwohngebäude ab 2030: Was gilt für Bayerns Betriebe?

Was sind die Mindeststandards, und wo stehen sie im Gesetz?

Die Mindeststandards für Nichtwohngebäude sind Höchstwerte für den Primärenergiebedarf bestehender Gebäude. Sie stehen in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), Überschrift „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“. Der Nachweis ist in § 41 geregelt.

Beide Paragrafen stammen aus der Novelle vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) und gelten ab dem 1. Januar 2027. Die Grenzwerte selbst greifen erst zu zwei späteren Stichtagen. Hintergrund ist die europäische Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275, die verlangt, die am wenigsten effizienten Nichtwohngebäude zuerst zu verbessern.

Ein Wort zur Begrifflichkeit: Das Gesetz selbst spricht nicht von „Mindeststandards“, sondern von Renovierungsanforderungen. Die Fachwelt nutzt den Begriff „MEPS“ (Minimum Energy Performance Standards). Gemeint ist dasselbe.

Welche Zahlen nennt das Gesetz, und welche Stichtage gelten?

Zwei Stufen: ab 1. Januar 2030 das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes. Die Werte stehen in § 40 Absatz 2 GModG.

Stufe	Stichtag	Höchstwert	Laut Gesetzesbegründung betroffen
1	01.01.2030	3,5-fach	ungefähr die schlechtesten 16 %, im Wesentlichen Klasse G
2	01.01.2033	2,95-fach	ungefähr 26 %, Klassen F und G

Wichtig ist, was in den Primärenergiebedarf einfließt: Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Diese fünf Bereiche nennt das Gesetz ausdrücklich. Prozessenergie, etwa der Strom für Produktionsmaschinen, steht nicht in dieser Aufzählung.

Zur Rechtslage beim Ausweis: Bis 31.12.2026 gilt bei Nichtwohngebäuden noch die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis nach heutigem Recht. Ab 01.01.2027 wird für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt. Bei Gewerbe empfehlen wir ihn bereits jetzt.

Warum ist das Referenzgebäude der Maßstab und nicht ein fester kWh-Wert?

Weil eine Brauerei, ein Hotel und eine Lagerhalle völlig verschiedene Anforderungen haben und ein fester Wert alle ungerecht behandeln würde. Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung, gleiche Nutzung, aber mit der technischen Referenzausführung aus Anlage 2 des Gesetzes.

Zwei Beispiele aus Bayern zeigen, was das bedeutet:

• Ein Hotel am Tegernsee oder in Garmisch-Partenkirchen hat Gästezimmer, Wellnessbereich und Küche. Sein Referenzgebäude hat dieselben Zonen mit dem Standard des Gesetzes. Verglichen wird Hotel mit Referenzhotel.
• Eine Lagerhalle bei Regensburg mit wenig beheizter Fläche hat ein Referenzgebäude, das ebenfalls kaum heizt. Ein niedriger absoluter Verbrauch heißt deshalb noch nicht, dass die Grenze sicher eingehalten ist, und ein hoher heißt nicht, dass sie überschritten ist.

Eine Besonderheit: Für die Berechnung des Referenzgebäudes ist nach § 40 Absatz 2 Satz 2 immer der Primärenergiefaktor 0,7 zu verwenden. Das ist ein Rechenmaßstab, der Ihre tatsächliche Heizung nicht abbildet. Er sorgt dafür, dass alle Gebäude gegen denselben Wärmeerzeugerstandard laufen. Was das Verfahren leistet, erklärt der Ratgeber Referenzgebäude.

Wie hängen Klassen A bis G und Mindeststandards zusammen?

Die Klassengrenzen und die Grenzwerte basieren auf denselben Zahlen: F beginnt über 2,95, G über 3,5. Klassen für Nichtwohngebäude gibt es erst ab 1. Januar 2027. Davor hat ein Ausweis für ein Nichtwohngebäude keine Klasse.

Klasse (ab 2027)	Verhältnis zum Referenzgebäude	Zum Vergleich mit § 40
A	höchstens 1,0, nur Nullemissionsgebäude	unter beiden Grenzwerten
B	über 1,0	unter beiden Grenzwerten
C	über 1,48	unter beiden Grenzwerten
D	über 1,97	unter beiden Grenzwerten
E	über 2,46	unter beiden Grenzwerten
F	über 2,95	über dem Wert für 2033
G	über 3,5	über beiden Werten

Klasse A verlangt mehr als nur einen guten Wert. Sie ist nur für Nullemissionsgebäude vorgesehen, also Gebäude ohne fossile Emissionen am Standort. Ein Gebäude kann deshalb knapp am Faktor 1,0 liegen und trotzdem nicht in A landen.

Der Zahlenvergleich bleibt ein Hinweis. Fiktionen und Ausnahmen gehen vor. Mehr zur Skala im Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Welche bayerischen Betriebe sind wahrscheinlich außen vor?

Alle, die nach 1995 gebaut haben, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse heizen oder an Fernwärme hängen. Zusätzlich gibt es Ausnahmen für bestimmte Gebäudearten und Situationen.

Als erfüllt gilt die Anforderung, wenn das Gebäude

1. ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
2. früher errichtet wurde und der Eigentümer nachweist, dass es mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht wurde oder deren Heizwärmebedarf nicht überschreitet,
3. überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt wird oder
4. mit Fernwärme versorgt wird.

Nicht anzuwenden ist § 40 außerdem bei feststehendem Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung, umfassender Sanierung, bei Baudenkmälern mit besonders geschützter oder erhaltenswerter Bausubstanz, bei Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftlichen Nutzgebäuden mit niedrigem Energiebedarf, bei freistehenden kleinen Gebäuden und bei bestimmten Verteidigungsgebäuden. Dazu kommen technische Unmöglichkeit, wirtschaftliche Unzumutbarkeit und Widerspruch zu anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

In Bayern fallen damit viele Konstellationen heraus: der Landgasthof mit Hackschnitzelheizung, der Neubau-Gewerbepark im Münchner Umland, die denkmalgeschützte Fassade in der Altstadt von Bamberg oder Landshut. Was bleibt, ist der Bestand aus den 1960er bis 1980er Jahren mit Öl- oder Gasheizung und ungedämmter Hülle. Den Anteil solcher Gebäude am bayerischen Bestand können wir nicht belastbar beziffern, deshalb nennen wir keine Quote.

Wie belege ich den Wert, wenn die Behörde fragt?

Mit einem Energieausweis oder auf andere geeignete Weise, wenn dort die Gesamtenergieeffizienz Ihres Gebäudes ausgewiesen ist. Das regelt § 41 GModG. Die Behörde fragt nur, wenn sie es verlangt. Eine Pflicht zur Vorlage ohne Anlass gibt es nicht.

Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus. Er ist nur das Werkzeug für den Nachweis.

Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gilt eine Einschränkung. Ein solcher Bedarfsausweis taugt bis Ende 2032 nur, wenn der nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala erreicht. Ab 2033 liegt die Grenze bei dem 0,4-Fachen. Ein Verbrauchsausweis ist als Grundlage für diese Sonderregel im Gesetz nicht genannt.

Wer zuständig ist, bestimmt das Landesrecht. Für Bayern können wir keine Zuständigkeitsregel zitieren. Fragen Sie Ihr Landratsamt oder Ihre Stadt, wenn Sie eine verbindliche Auskunft brauchen.

Was verändert sich 2027 bei Strom, Holz und Fernwärme?

Ab 1. Januar 2027 sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7. Beides beeinflusst, wie Ihre Heizung im Ausweis bewertet wird.

Für Betriebe mit Wärmepumpe, etwa in neueren Hotels im Allgäu oder in Büros bei München, wird Strom damit günstiger bewertet. Für Betriebe mit Holzheizung, etwa im Bayerischen Wald oder im Oberland, steigt der Faktor. Für § 40 bleibt die überwiegende Beheizung mit Biomasse trotzdem eine eigene Erfüllungsfiktion. Der Primärenergiefaktor bei Fernwärme richtet sich nach der Anlage des Gesetzes.

Den Zusammenhang nutzen Sie am besten so: Rechnen Sie nicht mit dem Faktor, der gestern galt, sondern mit dem, der am Stichtag gilt. Wer 2028 eine Anlage plant, muss das für 2030 und 2033 durchrechnen.

Wie wirken die Mindeststandards auf Hotellerie, Industrie und Altstadt in Bayern?

Am stärksten treffen sie ältere Gebäude mit fossiler Heizung und hohem Bedarf für Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Der Freistaat hat dafür sehr unterschiedliche Bestände.

• Hotellerie in Alpen- und Seenregionen. Ältere Familienbetriebe in Oberbayern und im Allgäu bestehen oft aus gewachsenen Häusern mit Anbauten aus verschiedenen Jahrzehnten. Für sie lohnt eine Zonierung, weil Altbau und Anbau unterschiedlich zu bewerten sind.
• Büros und Hightech im Großraum München. Hier mischen sich Neubauten mit Bestand aus den 1970er bis 1990er Jahren. Das Baujahr ab 1996 und Fernwärme sind zwei der gesetzlichen Wege zur Erfüllung.
• Industrie in Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg. Hallen und Werkstätten haben oft Sonderstatus, wenn der Energiebedarf niedrig ist. Verwaltungs- und Sozialtrakte sind eine eigene Frage.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe. Sud- und Abfüllbereiche, Lager und Verwaltung haben unterschiedliche Anforderungen. Die Zonierung entscheidet.
• Altstädte mit Denkmalbestand. In Städten wie Regensburg, Bamberg oder Passau kommt das Denkmalrecht des Landes hinzu, das Eingriffe an Fassaden und Fenstern beschränken kann.

Für Fördermöglichkeiten lohnt der Blick auf die BAFA-Förderung und auf die Angebote der LfA Förderbank Bayern. Konkrete Programmbedingungen ändern sich, lesen Sie sie bitte beim jeweiligen Träger nach.

Wie lässt sich der Abstand zur Grenze grob einschätzen?

Teilen Sie den Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes durch den des Referenzgebäudes: Ergebnis über 3,5 heißt über der Grenze 2030, über 2,95 über der Grenze 2033. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen zeigt die Logik, es ist kein Messwert aus Bayern.

Angenommen, das Referenzgebäude eines Gasthofs braucht 100 Einheiten Primärenergie pro Jahr. Dann liegt die Grenze 2030 bei 350 Einheiten und die Grenze 2033 bei 295. Braucht der Gasthof 320, ist er 2030 unter der Grenze, 2033 aber darüber. Das Gebäude wäre dann in Klasse F. Braucht er 260, liegt er unter beiden Grenzen.

Daraus folgt eine Reihenfolge für Eigentümer:

1. Fiktionen und Ausnahmen prüfen, denn sie sparen die Rechnung.
2. Bedarfsausweis rechnen lassen, damit die Zahl auf Bauteil- und Anlagendaten beruht und nicht auf Schätzung.
3. Erst dann Maßnahmen sortieren: Was senkt den Wert am stärksten pro investiertem Euro? Bei Gaststätten und Hotels sind es oft Lüftung und Kälte, bei Hallen die Hülle und die Strahler, bei Büros die Beleuchtung.

Der Ausweis enthält Modernisierungsempfehlungen, die genau diese Reihenfolge vorbereiten. Zwischen 2027 und 2030 bleibt Zeit, Fördermittel zu beantragen und Handwerker einzuplanen. Beachten Sie dabei, dass einzelne Maßnahmen sich gegenseitig beeinflussen: Eine dichtere Hülle verändert den Bedarf an Heizleistung, und eine neue Lüftung wirkt auf Heizung und Kühlung zugleich. Lassen Sie deshalb den Gesamtwert neu rechnen, bevor Sie mehrere Maßnahmen gleichzeitig beauftragen.

Ihr nächster Schritt

Ermitteln Sie Ihre Zahl, bevor 2030 die Frage stellt. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Sie bekommen ihn 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Wir sagen Ihnen vorab kostenlos, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen fehlen.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Eine erste Einschätzung bietet der Bedarfsausweis-Rechner. Weitere Hintergründe liefert der Ratgeber zur Sanierungspflicht. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.