Recht & Pflichten
Gebäudemodernisierungsgesetz: Was ändert sich für Gewerbeeigentümer in Bayern?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) gilt in Bayern wie im ganzen Bund. Für Ihr Gewerbegebäude zählt vor allem der 1. Januar 2027: Dann gilt neues Energieausweisrecht, bei Neuausstellung nur noch als Bedarfsausweis und mit Klassen A bis G. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Für Ihren Gasthof, Ihre Halle oder Ihr Bürohaus in Bayern ist das Gebäudemodernisierungsgesetz vor allem ein Energieausweisgesetz. Die Schlagzeilen drehten sich um Heizungen. Doch ein anderer Teil des Gesetzes entscheidet, ob Sie im nächsten Jahr einen Mietvertrag verlängern, ein Objekt verkaufen oder einen Pächter übernehmen können, ohne Papiere nachzureichen.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, und was davon betrifft Ihr Gewerbegebäude?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) ist ein Bundesgesetz und gilt in Bayern ohne Abweichung bei den Ausweispflichten. Für Gewerbeeigentümer relevant sind die Energieausweisvorschriften in den §§ 79 bis 88 und die neuen Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude in § 40.
Das Gesetz wurde nicht abgeschafft, sondern umbenannt und novelliert. Der neue Name gilt seit dem 29. Juli 2026. Mit diesem Datum ist auch die pauschale 65-Prozent-Regel für Heizungen entfallen.
Für Sie als Betreiber oder Verpächter sind drei Fragen wichtig: Wann muss ich einen Ausweis vorlegen? Welche Art von Ausweis ist zulässig? Und welche Zahl steht künftig darauf? Genau darauf antworten die folgenden Abschnitte.
Welche Termine sollten Sie sich als bayerischer Eigentümer notieren?
Entscheidend ist der 1. Januar 2027, weil an diesem Tag das neue Energieausweisrecht ohne Übergangsfrist gilt. Davor liegen Beschluss und Verkündung, danach folgen die Stichtage der Renovierungsanforderungen 2030 und 2033.
| Datum | Ereignis | Was es für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | Bundestag und Bundesrat beschließen die Novelle | Der Inhalt steht fest |
| 28.07.2026 | Verkündung als BGBl. 2026 I Nr. 226 | Das Gesetz ist amtlich veröffentlicht |
| 29.07.2026 | Artikel 1 tritt in Kraft | Neuer Name, neuer Heizungsteil. Die Ausweisregeln bleiben unverändert |
| 01.01.2027 | Artikel 2 tritt in Kraft | Neues Energieausweisrecht, Klassen A bis G für Nichtwohngebäude |
| 01.01.2030 | § 40 GModG, Stufe 1 | Höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes |
| 01.01.2033 | § 40 GModG, Stufe 2 | Höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes |
Beim Energieausweis gibt es keine sechsmonatige Schonfrist. Eine Sonderregel zur Stichprobenkontrolle ändert daran nichts: Sie betrifft nur, wann Behörden Ausweise aus den ersten sieben Monaten 2027 (bis 31.07.2027) prüfen dürfen.
Was ändert sich beim Energieausweis für Nichtwohngebäude zum 1. Januar 2027?
Ab 2027 wird bei Nichtwohngebäuden nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt, die Vertragsverlängerung wird Anlass, es gibt erstmals Klassen, die Denkmal-Ausnahme fällt, und der Ausweis wird digital. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt noch die bisherige Rechtslage.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart bei Nichtwohngebäuden | Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch (Neubau: Bedarf) | Nur Bedarfsausweis |
| Anlässe | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Effizienzklasse | keine | A bis G nach Verhältnis zum Referenzgebäude |
| Baudenkmal | von der Vorlage ausgenommen | Ausnahme entfällt |
| Kleine Gebäude | ausgenommen bis einschließlich 50 m² Nutzfläche | ausgenommen nur unter 50 m² |
| Form | Muster nach bisheriger Bekanntmachung | digital, maschinenlesbar |
| Rechennorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Primärenergiefaktor Strom | 1,8 | 1,5 |
Der Faktor für Strom ist für Betriebe mit viel elektrischer Technik spürbar: Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Wärmepumpen werden anders gewichtet als bisher. Ein Gebäude kann deshalb nach neuem Recht anders dastehen als im Ausweis von 2026.
Die neuen amtlichen Muster stehen noch aus. Sie werden nach § 85 Abs. 3 in der ab 2027 geltenden Fassung bekannt gemacht. Wir beobachten das und stellen unsere Ausweise darauf um, sobald sie vorliegen.
Was bedeutet die Vertragsverlängerung für Pachtgasthöfe und Gewerbemietverträge?
Ab 2027 muss auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein gültiger Ausweis vorgelegt und übergeben werden. Das ist für Gewerbe keine Fußnote, denn befristete Verträge mit Verlängerungsoption sind dort üblich.
In Bayern gehört dazu ein Klassiker: das Wirtshaus, das eine Brauerei verpachtet. Läuft die Pacht aus und wird um fünf Jahre verlängert, ist das ab 2027 ein Anlass im Sinne des § 80 GModG. Wer als Verpächter dann keinen gültigen Ausweis hat, muss ihn vorher besorgen. Gleiches gilt für Bürogebäude in Garching oder Freising mit Staffelmietverträgen, für Arztpraxen in Landshut oder Straubing und für Gewerbehöfe im Handwerkerumfeld.
Wer einen Ausweis aus dem Jahr 2018 oder früher hat, sollte nachrechnen: Er läuft nach zehn Jahren ab, also 2028 oder früher. Das Ablaufdatum steht auf dem Ausweis.
Wie sieht das konkret aus: Gasthof, Münchner Büro, Halle in Mittelfranken?
Die Regeln sind überall gleich, die Ausgangslage ist es nicht. Drei Beispielobjekte zeigen, an welcher Stelle das Gesetz jeweils greift.
Gasthof mit Fremdenzimmern im Chiemgau oder Allgäu. Ein Haus mit Gaststube, Küche und Zimmern ist ein Nichtwohngebäude. Wohnt die Wirtsfamilie im Obergeschoss, kann daraus ein Mischgebäude werden. Bis 31. Dezember 2026 heißt das: zwei Ausweise, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist (nach heutiger Regel über 10 Prozent der Gesamtnutzfläche) und Nutzung und Technik sich wesentlich unterscheiden. Wir stellen beide im Paket für 899 EUR aus statt 1.298 EUR einzeln. Ab 2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet. Dann zählt das Gesetz nicht mehr eine Prozentzahl, sondern „nicht unerhebliche Teile“ der Nutzfläche (§ 20 Abs. 2 in der ab 2027 geltenden Fassung).
Bürogebäude im Großraum München. Hier trifft die Vertragsverlängerung auf die neue Skala. Ein Bürohaus aus den 1980er-Jahren mit Lüftungsanlage und Kühlung bekommt bei einer Neuausstellung ab 2027 eine Klasse. Sie hängt vom Verhältnis zum Referenzgebäude ab. In der Vorprüfung schätzen wir vorab ein, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Produktions- oder Lagerhalle in Mittelfranken. Hallen mit hohem Prozessanteil und wenig beheizter Fläche brauchen eine saubere Zonierung. Das Gesetz kennt Ausnahmen für Werkstätten, Industrieanlagen und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, aber nur bei den Renovierungsanforderungen nach § 40. Den Ausweis bei Verkauf oder Vermietung ersetzt das nicht.
Welche Klasse bekommt mein Nichtwohngebäude ab 2027?
Ab 2027 stellt der Bedarfsausweis den errechneten Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes dem Bedarf des Referenzgebäudes gegenüber. Aus dem Verhältnis ergibt sich die Klasse von A bis G, nachzulesen in Anlage 10a.
| Klasse | Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | bis 1,0, und nur bei Nullemissionsgebäuden |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung wie Ihres, aber eine normierte Hülle und Technik. Ihr Gebäude tritt gegen seinen eigenen Zwilling an. Das macht den Vergleich fair, aber auch schwer zu raten. Bis 31. Dezember 2026 haben Nichtwohngebäude keine Klasse, auch kein „D“ im Ausweis. Wohngebäude behalten ihre Skala A+ bis H.
Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagt Ihnen unsere kostenlose Vorprüfung. Eine Zusage zur Klasse gibt es nicht vorab, weil sie von der Berechnung abhängt.
Was passiert mit denkmalgeschützten Gebäuden in Altstädten?
Die Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis endet am 31. Dezember 2026. Ab 1. Januar 2027 braucht auch ein Baudenkmal bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung einen gültigen Ausweis.
Bayern hat eine hohe Dichte an Baudenkmälern: Regensburg und Bamberg stehen auf der Welterbeliste, in Rothenburg ob der Tauber, Nürnberg oder Landshut prägen historische Bürgerhäuser die Altstadt. Dort sitzen Ladengeschäfte, Gaststätten, Kanzleien und Praxen in Häusern mit dicken Mauern und Gewölbekellern.
Der Ausweis verlangt keine Sanierung. Er dokumentiert den Ist-Zustand und macht sichtbar, was das Gebäude kann. Auch die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG sehen für Baudenkmäler eine Ausnahme vor. Wer in einer Altstadt vermietet, sollte den Ausweis dennoch früh klären, damit er beim nächsten Vertragsabschluss nicht fehlt.
Müssen Sie Ihr Gebäude ab 2030 sanieren?
Nicht wegen des Ausweises. § 40 GModG begrenzt den Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2030 auf das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 auf das 2,95-Fache des Referenzgebäudes. Ob Sie betroffen sind, entscheiden Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen.
Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Ausnahmen gelten etwa bei Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassender Sanierung, Baudenkmälern, Werkstätten, Industrieanlagen und landwirtschaftlichen Gebäuden mit niedrigem Energiebedarf sowie bei Unzumutbarkeit. Den Nachweis nach § 41 verlangt die Behörde nur auf Verlangen.
Die Gesetzesbegründung beziffert die Grenze für 2030 auf ungefähr die schlechtesten 16 Prozent des Bestands, die für 2033 auf ungefähr 26 Prozent. Für ein Haus mit Wärmepumpe oder Fernwärme ändert sich also meist wenig. Für ein unsaniertes Gebäude aus den 1960er-Jahren mit Ölkessel lohnt es sich, die Zahlen früh zu kennen.
Was kostet ein fehlender Ausweis?
Fehlt der Ausweis oder ist er falsch, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 EUR Bußgeld. Wer ihn bei einer Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 EUR.
Das Bußgeld ist selten das größere Problem. Praktisch zählt oft die Abmahnung durch Wettbewerber oder Verbände, wenn eine Anzeige Pflichtangaben vermissen lässt. Makler haften dafür selbst. Wer inseriert und bereits einen Ausweis hat, nimmt die Pflichtangaben ins Exposé auf.
Was sollten Sie bis Jahresende erledigen?
Drei Dinge reichen: Ausstellungsdatum prüfen, Vertragslaufzeiten notieren, Unterlagen sammeln.
- Datum prüfen. Liegt Ihr Ausweis bei mehr als neun Jahren, planen Sie die Erneuerung ein.
- Verträge ansehen. Notieren Sie alle Mietverlängerungen, Optionen und Verkaufspläne ab Januar 2027.
- Unterlagen bereitlegen. Grundrisse, Fotos von Fassade und Heizungstypenschild, Baujahr und Nutzungen genügen für den Start. Den Rest klären wir telefonisch.
Zusätzlich gilt: Wer bis 31. Dezember 2026 einen Ausweis bestellt, bekommt einen nach heutigem Recht. Er bleibt zehn Jahre gültig und wird nicht auf A bis G umgeschrieben. Wir stellen bei Gewerbe immer einen Bedarfsausweis aus, weil er ab 2027 ohnehin der einzige zulässige ist. Warum das auch heute schon die bessere Wahl ist, steht im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis bei Gewerbe.
Mehr zu den Pflichten ab 2027 lesen Sie unter Energieausweis-Pflicht 2027. Wie wir Nichtwohngebäude bewerten, zeigt die Seite Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Gemischt genutzte Häuser erklärt Bedarfsausweis für Mischgebäude. Der Preis steht unter Kosten des Bedarfsausweises.
Wie geht es jetzt weiter?
Ein Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Er kommt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.
Der nächste Schritt: Schicken Sie uns, was Sie haben. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Eine Geld-zurück-Garantie gehört dazu.
Häufige Fragen
Gibt es in Bayern eigene Regeln zum Energieausweis für Gewerbe?
Die Ausweispflichten stehen im Bundesgesetz, dem GModG, und gelten im Freistaat wie überall. Landesrecht wie die Bayerische Bauordnung oder das Denkmalschutzgesetz regelt andere Fragen. Zuständig für den Vollzug sind die Länder, in der Praxis die Bauaufsicht.
Muss ich mein Hotel oder meinen Gasthof 2027 neu bewerten lassen?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG) und wird nicht auf A bis G umgeschrieben. Neu ausgestellt wird nur, wenn bei einem Anlass kein gültiger Ausweis vorliegt oder das Gebäude größer verändert wird.
Zählt die Verlängerung eines Pachtvertrags wirklich als Anlass?
Ja, ab 1. Januar 2027. Die Vorlage- und Übergabepflicht gilt dann auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Das betrifft etwa Wirtshäuser, die von Brauereien verpachtet werden.
Bin ich als Eigentümer eines Baudenkmals ab 2027 ausweispflichtig?
Ja. Die Denkmal-Ausnahme gilt nur bis 31. Dezember 2026. Ab 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung einen Energieausweis.
Löst eine schlechte Klasse ab 2027 automatisch eine Sanierung aus?
Nein. Der Ausweis löst keine Pflicht aus. Für bestehende Nichtwohngebäude setzt § 40 GModG ab 2030 und 2033 Grenzwerte zum Referenzgebäude, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Den Nachweis verlangt die Behörde nur auf Anfrage.
Wo lese ich die Vorschriften im Original nach?
Der verkündete Text steht als BGBl. 2026 I Nr. 226 auf recht.bund.de. Die heute geltende Fassung der Paragrafen finden Sie auf gesetze-im-internet.de unter dem Pfad /geg/. Das neue Ausweisrecht ab 2027 ist dort erst ab dem Stichtag eingearbeitet.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
