Modernisierung von Nichtwohngebäuden: welche Maßnahmen die Klasse wirklich verbessern

Ein Wirt im Berchtesgadener Land tauscht den Ölkessel. Ein Büroeigentümer in Nürnberg erneuert die Fenster. Ein Hallenbesitzer in Mittelfranken legt Solarmodule aufs Dach. Alle drei haben Geld ausgegeben, und doch ist unklar, wer davon im Energieausweis wie viel sieht. Dieser Text trennt Maßnahmen, die den Primärenergiebedarf wirklich senken, von denen, die vor allem das Gefühl verbessern.

Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 haben Nichtwohngebäude im Ausweis keine Effizienzklasse. Ab 01.01.2027 gelten das neue Energieausweisrecht und die Klassen A bis G.

Woran misst der Ausweis überhaupt, ob eine Sanierung wirkt?

Am Primärenergiebedarf. Das ist die Energie, die ein Gebäude nach Berücksichtigung der Erzeugung und Bereitstellung des Energieträgers rechnerisch benötigt. Primärenergiefaktoren gewichten die Energieträger: Strom zählt heute 1,8, ab 2027 nur noch 1,5. Erdgas liegt bei 1,1, Holz bei 0,2, ab 2027 bei 0,7.

Ab 2027 wird dieser Wert durch den des Referenzgebäudes geteilt, und das Ergebnis bestimmt die Klasse von A (höchstens 1,0, nur für Nullemissionsgebäude) bis G (über 3,5). Weil Referenzgebäude und Faktoren sich ändern, kann dasselbe Haus nach neuem Recht anders einsortiert werden als nach altem. Eine Sanierung, die 2026 stark wirkte, kann 2027 durch geänderte Faktoren weniger stark wirken, und umgekehrt.

Welche Maßnahmen wirken am stärksten?

Am meisten bewegt, was den größten Teil des Primärenergiebedarfs erzeugt. Bei Hotels und Restaurants sind das Wärme und Warmwasser, bei Büros oft Licht, Lüftung und Kälte, bei Hallen die Heizung großer Luftvolumina.

Maßnahme	Wirkt auf	Worauf zu achten ist
Heizungstausch auf Wärmepumpe	Wärme, Warmwasser	Strom ab 2027 mit 1,5 bewertet, Wärmepumpe profitiert
Heizung auf Biomasse (Holz, Pellets)	Wärme	Faktor steigt 2027 von 0,2 auf 0,7, Vorteil im Ausweis kleiner
Beleuchtung auf LED mit Präsenz- und Tageslichtsteuerung	Strom für Licht	in Büros, Hallen, Verkaufsräumen oft großer Hebel
Lüftung mit Wärmerückgewinnung	Lüftungswärme	bei Küchen, Sälen, Büros mit Lüftungsanlage
Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke, Fassade	Transmission	beim Altbau je nach Bauteil verschieden
Fenstertausch	Transmission, Lüftung	wirkt nur, wenn Fenster ein großer Verlustposten sind
Photovoltaik mit Eigenverbrauch	Strom	kann den Primärenergiebedarf senken, abhängig von Verbrauchsprofil
Gebäudeautomation und Regelung	Betrieb aller Anlagen	Wirkung erst nach Bestandsaufnahme der Anlagen sicher einschätzbar

Welche Zeile für Sie oben steht, hängt am Gebäude. Eine pauschale Reihenfolge gibt es nicht. Der Bedarfsausweis rechnet sie ausdrücklich durch und gibt Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GModG). Details zu zwei häufigen Hebeln: Beleuchtung und Gebäudeautomation.

Was bringt eine Photovoltaikanlage für den Ausweis?

Sie kann den Primärenergiebedarf senken, wenn der Strom im Gebäude selbst verbraucht wird. Eine Dachanlage auf einer Halle mit Kühlung oder auf einem Hotel mit hohem Tagesverbrauch rechnet sich im Ausweis anders als eine Anlage, die fast alles einspeist. Entscheidend sind Ertrag, Verbrauchsprofil und die Frage, welcher Teil des Stroms rechnerisch dem Gebäude zugerechnet werden kann.

Dazu kommt: Mit dem Faktor 1,5 statt 1,8 ab 2027 fällt jede Kilowattstunde Netzstrom im Ausweis günstiger aus. Der rechnerische Vorteil des Eigenstroms wird dadurch kleiner, aber nicht null. Wer eine Wärmepumpe plant, sollte beides zusammen betrachten: Die Wärmepumpe verschiebt Bedarf auf Strom, die Photovoltaik deckt einen Teil davon selbst.

Warum bringt ein neuer Kessel nicht automatisch eine bessere Klasse?

Weil die Klasse A ein Nullemissionsgebäude verlangt und weil ein fossiler Kessel nach dem 29.07.2026 neue Pflichten mitbringt. Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach diesem Datum in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen die Bio-Treppe erfüllen (§ 43 GModG): ab 01.01.2029 mindestens 10 Prozent Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent, ab 2040 60 Prozent. Solarthermie ist anrechenbar.

Entfallen ist dagegen die 65-Prozent-Regel. Seit 29.07.2026 sind die §§ 71 bis 73 gestrichen, Heizungen sind technologieoffen. Auch die Austauschpflicht für alte Kessel gibt es nicht mehr. Für Sie heißt das: mehr Freiheit bei der Wahl, aber der Ausweis rechnet weiter streng. Was heute nach einer günstigen Lösung aussieht, kann im Ausweis schlechter dastehen als eine Wärmepumpe.

Was verlangt das Gesetz ab 2030 und 2033 von bestehenden Nichtwohngebäuden?

Es setzt Höchstwerte für den Primärenergiebedarf. Nach § 40 GModG neu darf er ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache.

Stichtag	Höchstwert	Ungefähr betroffener Bestand laut Gesetzesbegründung
01.01.2030	3,5 × Referenzgebäude	schlechteste 16 %, im Wesentlichen Klasse G
01.01.2033	2,95 × Referenzgebäude	ungefähr 26 %, Klassen F und G

Wichtig sind drei Klarstellungen. Erstens löst der Ausweis die Pflicht nicht aus. Den Nachweis nach § 41 verlangt die Behörde nur auf Anfrage. Zweitens ist ein Verstoß eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 4 neu). Drittens ist „F oder G bedeutet Sanierungspflicht“ in dieser Pauschalität falsch: Es gibt Ausnahmen, und die Pflicht knüpft am Referenzwert und den Stichtagen an. Einen ausführlichen Überblick gibt der Ratgeber zu den Mindeststandards.

Welche Gebäude sind von diesen Anforderungen ausgenommen?

Mehrere Gruppen. Das Gesetz nennt unter anderem:

• Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung
• Baudenkmäler mit besonders geschützter oder erhaltenswerter Bausubstanz
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf
• freistehende kleine Gebäude, Verteidigungsgebäude
• Fälle der Unzumutbarkeit

Eine Erfüllungsfiktion gilt außerdem, wenn ein Gebäude ab Baujahr 1996 errichtet wurde, das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erreicht, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder an Fernwärme hängt. Wer eine dieser Bedingungen erfüllt, muss nicht nachrechnen. Ob Ihr Gebäude darunter fällt, klären wir in der kostenlosen Vorprüfung.

Welche Pflichten gelten schon heute bei der Modernisierung?

Zwei Dämmpflichten aus dem bestehenden Recht bleiben wirksam, allerdings unter neuen Paragrafennummern. Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss nach § 35 GModG einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen, wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt ist. Ein gedämmtes Dach darüber genügt ebenfalls. Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen regelt § 69 Abs. 2 GModG.

Das sind keine großen Maßnahmen. Aber sie sind häufig der günstigste Einstieg: Spitzböden über Büros, Dachräume über Gasthof-Obergeschossen, Heizungsleitungen im Keller.

Was heißt das für Gebäude in Bayern?

Der Freistaat hat viele Gebäudetypen, die in diese Debatte hineinfallen. Das Muster ist überall ähnlich: Der Bestand ist alt, der Bedarf hoch, die Hülle schwer zu verändern.

• Gasthöfe und Hotels in Alpen- und Seenregionen: Viele wurden in mehreren Etappen angebaut. Heizungen sind häufig Öl oder Holz. Die neuen Faktoren für Biomasse (0,2 auf 0,7) verändern die Bewertung von Hackschnitzel- und Pelletanlagen, die bisher im Ausweis sehr günstig rechneten.
• Büros in Nürnberg, Fürth und Erlangen: Dort stehen viele Bürogebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren. Hier lohnt der Blick auf Beleuchtung, Lüftung und Fenster, danach auf die Heizzentrale.
• Hallen in Mittelfranken und Ostbayern: Bei Hallen mit Büroanbau ist die Heizung großer Luftvolumina der Kern. Ob die Halle als Industrie- oder Werkstattgebäude mit niedrigem Energiebedarf gilt, entscheidet über die Ausnahme. Mehr dazu im Regierungsbezirk Mittelfranken.
• Altstädte wie Regensburg, Bamberg oder Würzburg: Bayern hat eine hohe Dichte an Baudenkmälern. Baudenkmäler mit besonders geschützter oder erhaltenswerter Bausubstanz sind von den Anforderungen nach § 40 ausgenommen, einen Energieausweis brauchen sie ab 01.01.2027 trotzdem: Die Denkmal-Ausnahme von der Ausweispflicht entfällt dann. Siehe den Ratgeber zu Denkmal und Nichtwohngebäude.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe: Prozesswärme und Kälte machen einen großen Anteil aus. Welche Gebäudeteile in die Gebäuderechnung gehören, ist eine Frage der Abgrenzung.

Bayerische Förderkredite, zum Beispiel über die LfA Förderbank Bayern, gehören in die Planung. Sie ändern nichts an der Berechnung.

Was steht in den Modernisierungsempfehlungen und wie nutze ich sie?

Die Empfehlungen im Bedarfsausweis sind eine Liste von Maßnahmen, die auf Ihr Gebäude zugeschnitten sind (§ 84 GModG). Sie ersetzen keine Fachplanung und keine Energieberatung mit Förderantrag, aber sie geben eine saubere Ausgangsbasis.

So gehen Sie damit um:

1. Nach Wirkung sortieren: Welche Maßnahme senkt den Primärenergiebedarf am stärksten?
2. Nach Anlass bündeln: Fällige Reparaturen, etwa Dachsanierung, Kesselersatz oder Fenstertausch, mit Dämmung oder Anlagentechnik verbinden. Wer ohnehin ein Gerüst stellt, spart bei der Fassade.
3. Förderung vor Beauftragung klären: Förderanträge müssen in der Regel vor Vertragsabschluss gestellt werden. Zuständig sind je nach Programm Bundesstellen wie BAFA und KfW oder Landes- und Kommunalstellen. Für Bayern ist die LfA Förderbank Bayern eine Anlaufstelle für Unternehmenskredite.
4. Neuen Ausweis einplanen: Nach einer größeren Modernisierung zeigt ein neuer Ausweis den Fortschritt, etwa für Verhandlungen mit Mietern, Pächtern oder Käufern.

Ein Praxisbeispiel ohne Namen und ohne Zahlen: Ein Gasthof mit Ölkessel, Einfachverglasung im Saal und alten Leuchtstoffröhren in Küche und Schankraum hat meist drei Hebel mit sehr unterschiedlichem Aufwand. Die Beleuchtung ist schnell getauscht, der Kessel ist die teurere und wirksamere Entscheidung, die Fenster liegen dazwischen. Ob diese Reihenfolge für Ihr Haus stimmt, zeigt die Rechnung, nicht die Faustregel.

In welcher Reihenfolge sollte ich modernisieren?

Zuerst messen und rechnen, dann bauen. Der Bedarfsausweis zeigt, wo die Primärenergie tatsächlich entsteht. Danach gilt als Grundlinie: Was wenig kostet und viel wirkt, zuerst. Das sind oft Beleuchtung, Regelung und die Dämmung zugänglicher Bauteile. Heizung und Hülle sollten zusammen gedacht werden, weil eine Wärmepumpe nach einer Dämmung kleiner ausfallen kann.

Wer noch vor dem Jahreswechsel verkauft, vermietet oder eine Bankanfrage hat, kann einen Ausweis nach heutigem Recht erhalten. Der bleibt zehn Jahre gültig, ohne Austauschpflicht. Wer die Klasse sehen will, die ein Ausweis nach neuem Recht voraussichtlich ergibt, sollte ab 2027 prüfen. Fehlt ein Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder ist er falsch, drohen bis zu 10.000 Euro, bei Nichtvorlage bis 5.000 Euro (§ 108 GModG). Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis.

Nächster Schritt

Schicken Sie uns, was Sie zu Ihrem Gebäude haben: Grundrisse, Baujahr, Heizungsart, Fotos von Typenschild und Fassade. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Maßnahmen im Ausweis den größten Unterschied machen würden. Der Bedarfsausweis kostet 899 Euro, Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.