Grundlagen
Was ist ein Nichtwohngebäude? Von der Brauerei bis zum Gasthof mit Wohnung
Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient: Büro, Halle, Werkstatt, Laden, Praxis, Hotel, Gaststätte. Das Gesetz definiert das Wohngebäude, jedes andere Gebäude ist ein Nichtwohngebäude. Wer ein solches Gebäude ab 2027 ohne gültigen Ausweis verkauft oder vermietet, braucht einen Bedarfsausweis.
Die Frage klingt harmlos. Sie entscheidet aber, welches Formular, welche Rechenvorschrift und ab 2027 welche Skala für Ihr Gebäude gilt. Im Folgenden geht es darum, wie Sie Ihr Haus in Bayern selbst einordnen: vom Gasthof in Oberbayern bis zur Halle in Mittelfranken.
Die Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Der Name gilt seit dem 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht gilt erst ab dem 1. Januar 2027.
Was ist ein Nichtwohngebäude im Sinne des Gesetzes?
Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. In § 3 GModG steht, ein Wohngebäude sei ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nicht darunter fällt.
Zwei Wörter tragen die Definition: „Zweckbestimmung“ und „überwiegend“.
Die Zweckbestimmung folgt aus der Baugenehmigung, aus späteren Nutzungsänderungen und aus dem, was im Haus tatsächlich eingebaut ist. Ein Gebäude mit Großküche, Gästezimmern und Schankraum ist für das Gastgewerbe bestimmt, auch wenn es wie ein Bauernhaus aussieht.
„Überwiegend“ meint den Charakter des ganzen Hauses, nicht einen einzelnen Raum. Der Hausmeister, der im Dachgeschoss eines Bürogebäudes wohnt, macht aus dem Haus kein Wohngebäude. Der Bäcker im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses macht aus dem Haus kein Nichtwohngebäude.
Alten- und Pflegeheime gehören nach dem Gesetzeswortlaut zu den Wohngebäuden, obwohl dort rund um die Uhr gearbeitet wird. Das überrascht viele Betreiber.
Wie sieht das in Bayern aus: Welche Gebäude sind typisch?
In Bayern ist das Spektrum der Nichtwohngebäude ungewöhnlich breit, weil Tourismus, Handwerk, Industrie und Landwirtschaft nebeneinander stehen. Die folgende Übersicht ordnet typische bayerische Gebäude zu und nennt, worauf es bei der Einordnung ankommt.
| Gebäude | Typischer Ort | Einordnung | Worauf es ankommt |
|---|---|---|---|
| Gasthof mit Fremdenzimmern | Oberbayern, Allgäu, Bayerischer Wald | Nichtwohngebäude | Anteil der Wirtewohnung an der Gesamtfläche |
| Hotel und Pension am See | Chiemsee, Starnberger See, Ammersee | Nichtwohngebäude | Wellnessbereich und Küche als eigene Nutzungszonen |
| Büro- und Technologiegebäude | München, Garching, Erlangen | Nichtwohngebäude | Lüftung, Kühlung und Beleuchtung gehören in die Bilanz |
| Montage- und Lagerhalle | Raum Ingolstadt, Regensburg, Nürnberg | Nichtwohngebäude | Hallenhöhe, Heizart und Tore, getrennt von Büroanbau |
| Brauerei, Mälzerei, Metzgerei | Niederbayern, Oberfranken, Schwaben | Nichtwohngebäude | Gebäudeteile mit Kühlung, Verwaltung, Ausschank |
| Werkstatt eines Familienbetriebs mit Wohnhaus | ländlicher Raum, ganz Bayern | Nichtwohngebäude oder Mischgebäude | Sind Betrieb und Wohnhaus ein Gebäude oder zwei? |
| Altstadthaus mit Laden unten, Wohnungen oben | Regensburg, Bamberg, Landshut, Rothenburg-Region | meist Wohngebäude | Größe des Ladens, getrennte Technik |
Bayern hat sehr viele Baudenkmäler, besonders in den Altstädten. Dazu zählen Bürgerhäuser, Gasthöfe und Brauhäuser. Wie das Denkmalrecht ab 2027 wirkt, steht weiter unten.
Die Wirtschaftsstruktur ist vielfältig. Im Großraum München sitzen viele Büro- und Technologiestandorte, in Ingolstadt und Regensburg prägt die Fahrzeugindustrie samt Zulieferern das Bild, in Nürnberg, Fürth und Erlangen kommen Medizintechnik und Logistik hinzu. Im Süden dominieren Hotellerie und Gastronomie. Dazwischen liegen unzählige Handwerksbetriebe und Familienunternehmen. Jede dieser Gruppen führt zu anderen Gebäuden, aber alle sind Nichtwohngebäude, sobald das Wohnen nicht überwiegt.
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Halle bei Ingolstadt mit angebautem Bürotrakt, ein Hotel am Starnberger See und ein Bürohaus in München haben nichts gemeinsam außer der Einordnung. Alle drei sind Nichtwohngebäude, alle drei werden nach derselben Norm in Zonen gerechnet, und für alle drei gelten dieselben Anlässe und Fristen. Unterschiedlich sind nur die Zonen und die Zahlen, die am Ende herauskommen.
Zu den Gebäudetypen im Einzelnen: Gastronomie, Hotel und Pension, Werkstatt und Produktionshalle.
Wann kippt ein Gasthof oder ein Betrieb mit Wohnung zum Mischgebäude?
Ein Gebäude wird zum Mischgebäude, wenn Wohnen und Gewerbe beide so viel Fläche haben, dass die Frage nach der überwiegenden Nutzung offen ist. Das ist in Bayern häufig. Auf dem Land bauen Familien ihren Betrieb mit Wohnung unter ein Dach: der Gasthof mit Wirtewohnung, die Schreinerei mit Wohnhaus, die Metzgerei mit Familienwohnung im ersten Stock.
Zwei Häuser, beide mit drei Geschossen und Satteldach. Im ersten gibt es unten einen Gastraum mit Küche und darüber Fremdenzimmer, die Wirtsfamilie wohnt im Dach. Im zweiten gibt es eine kleine Metzgerei im Erdgeschoss, darüber zwei Wohngeschosse. Von der Straße aus sehen sie gleich aus. Rechtlich sind es zwei verschiedene Fälle.
Für die Praxis gilt:
- Das erste Haus ist ein Nichtwohngebäude, die Wirtewohnung ist ein kleiner Teil.
- Das zweite Haus ist im Zweifel überwiegend Wohngebäude, der Laden ist ein Teil.
- Ein Betrieb mit etwa gleich großem Wohnanteil und eigener Heizung für jeden Teil ist ein Grenzfall.
Bis 31.12.2026 gilt für solche Fälle die Trennungsregel. Ist der Nichtwohnanteil nicht unerheblich (in der Praxis über 10 Prozent der Nutzfläche) und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, wird der Ausweis für die Gebäudeteile getrennt ausgestellt. Wir stellen dann beide Ausweise als Paket für 899 € aus statt für 1.298 € einzeln. Ab 1. Januar 2027 gibt es für Mischgebäude einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude. Mehr dazu auf unserer Seite Bedarfsausweis für Mischgebäude.
Zählen Brauereien, Ställe und Hütten auch dazu?
Fast alle Betriebsgebäude sind Nichtwohngebäude. Das Gesetz kennt aber Gebäude, für die gar kein Ausweis nötig ist. § 2 Abs. 2 GModG nimmt unter anderem Kirchen aus, Ställe, Traglufthallen, Wohngebäude mit weniger als vier Monaten Jahresnutzung und Betriebsgebäude, die auf unter 12 Grad beheizt oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Für Bayern spielt das bei Almhütten, Schutzhütten und saisonalen Biergartengebäuden eine Rolle. Ob Ihr Gebäude darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab. Eine pauschale Antwort wäre unseriös.
Eine Brauerei oder Molkerei ist ein Nichtwohngebäude. Im Energieausweis zählt das, was das Gebäude selbst braucht: Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und fest eingebaute Beleuchtung. Die Energie für den eigentlichen Herstellungsprozess ist keine Gebäudeenergie. Deshalb fragen wir bei Betrieben zuerst, wo Verwaltung, Ausschank, Lager und Produktion liegen, und bilden sie als getrennte Nutzungszonen ab. Bis zu vier Zonen sind im Festpreis von 899 € enthalten.
Bei sehr kleinen Gebäuden gibt es eine Schwelle. Bis Ende 2026 sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche befreit, ab 2027 nur noch Gebäude mit weniger als 50 m². Ein Kiosk oder ein kleines Bootshaus mit genau 50 m² wäre also bis Ende 2026 befreit und ab 2027 nicht mehr.
Was ändert sich für Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Sie für ein Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis einen Bedarfsausweis, und der Ausweis bekommt erstmals eine Klasse von A bis G. Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Danach verlangt das Gesetz bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing den Bedarfsausweis. Die Vertragsverlängerung wird zusätzlich zum Anlass.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart | Bedarf oder Verbrauch nach Wahl | nur Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse | keine Klasse | A bis G nach Primärenergie im Verhältnis zum Referenzgebäude |
| Baudenkmal | Ausnahme von der Ausweispflicht | Ausweis nötig, Ausnahme entfällt |
| Kleine Gebäude | befreit bis einschließlich 50 m² | befreit nur unter 50 m² |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Mischgebäude | zwei Ausweise bei erheblichem Nichtwohnanteil | ein Ausweis mit Zonen |
Ausweise, die Sie 2026 erhalten, bleiben zehn Jahre gültig. Sie müssen nicht ersetzt werden, nur weil das neue Recht gilt. Wer ein Gebäude 2026 bewerten lässt, bekommt ein Dokument ohne Klasse, das dennoch für den vollen Zeitraum gilt. Vertiefend: Energieausweis-Pflicht ab 2027.
Fehlt ein Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 €. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 €.
Was bedeutet das Ende der Denkmal-Ausnahme für Bayerns Altstädte?
Ab dem 1. Januar 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis. Bis zum 31.12.2026 gilt für sie noch eine Ausnahme. Danach nennt das Gesetz nur noch Verteidigungsgebäude des Bundes und kleine Gebäude als Ausnahmen.
Das betrifft in Bayern viele Eigentümer: den verpachteten Brauereigasthof in der Altstadt, das Geschäftshaus in der Fußgängerzone, das Bürgerhaus mit Kanzlei im Erdgeschoss. Der Ausweis verlangt keine Sanierung. Er beschreibt, wie das Gebäude energetisch dasteht. Der Denkmalschutz bleibt unberührt, und das bayerische Denkmalrecht bestimmt weiterhin, was Sie am Gebäude verändern dürfen. Mit dem Ausweis sagen Sie zunächst nur, wie das Haus ist.
Eigentümer, die 2027 einen Pachtvertrag verlängern, sollten das Gültigkeitsdatum ihres Ausweises prüfen. Gibt es noch keinen, ist 2026 ein günstiges Jahr dafür, weil das Dokument dann zehn Jahre gilt. Mehr zu diesem Thema: Denkmal und Nichtwohngebäude.
Wie ordnen Sie Ihr Gebäude jetzt richtig ein?
Schicken Sie uns die Baugenehmigung, eine Flächenliste und einige Fotos. Mehr braucht die Einordnung nicht, und niemand muss Ihr Gebäude besuchen. Wir arbeiten seit 2018 mit Energieausweisen, jeder trägt eine DIBt-Registriernummer, und alles läuft digital ohne Vor-Ort-Termin.
Diese Angaben reichen für den Anfang:
- Baugenehmigung oder letzte Nutzungsänderung. Dort steht die Zweckbestimmung. Ein Foto der ersten Seite genügt oft.
- Flächen nach Nutzung. Zum Beispiel: Gastraum und Küche 180 m², Fremdenzimmer 260 m², Wirtewohnung 110 m².
- Ein Foto vom Typenschild der Heizung. Es zeigt Baujahr und Leistung.
- Angaben zu Fenstern, Dach und Dämmung, auch Schätzungen sind für die erste Einordnung brauchbar.
Aus diesen Angaben sagen wir Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung, wie Ihr Gebäude einzuordnen ist, welche Unterlagen noch fehlen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, und ist 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen bei Ihnen. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise nach § 19 UStG. Es gilt eine Geld-zurück-Garantie.
Details zum Ausweis für Gewerbe finden Sie auf der Seite Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Wie der Ausweis aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Energieausweis für Nichtwohngebäude erklärt.
Nächster Schritt: Fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an oder rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Was Ihr Ausweis ungefähr kostet, zeigt der Rechner.
Häufige Fragen
Zählt ein Gasthof mit Fremdenzimmern und Wirtewohnung als Nichtwohngebäude?
In der Regel ja, wenn Gastraum, Küche und Zimmer die Fläche überwiegen. Die Wohnung der Wirtsfamilie ändert daran nichts. Bei einem sehr großen Wohnanteil kann das Haus ein Grenzfall werden. Bis 31.12.2026 ist dann zu prüfen, ob zwei Ausweise nötig sind.
Ist eine Brauerei oder Molkerei ein Nichtwohngebäude, obwohl dort produziert wird?
Ja, Produktionsgebäude sind keine Wohngebäude. Für den Energieausweis ist wichtig, ob das Gebäude beheizt oder gekühlt wird und ob die Technik Teil der Gebäudehülle und Anlagentechnik ist. Reine Prozesswärme für die Herstellung gehört nicht in die Bilanz des Gebäudes.
Brauche ich einen Ausweis für eine Almhütte oder ein Bootshaus am See?
Das hängt von der Nutzung ab. Das Gesetz nimmt in § 2 Abs. 2 GModG unter anderem Wohngebäude mit weniger als vier Monaten Jahresnutzung sowie Betriebsgebäude aus, die auf unter 12 Grad beheizt oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche sind bis Ende 2026 befreit. Ab 2027 gilt die Befreiung nur noch für weniger als 50 m². Wir prüfen Ihren Fall in der kostenlosen Vorprüfung.
Muss ich bei jedem Nichtwohngebäude zwei Ausweise für Büro und Lager machen lassen?
Nein. Ein Nichtwohngebäude bekommt einen Ausweis, in dem Büro, Lager und Halle als Nutzungszonen gerechnet werden. Zwei Ausweise gibt es nur bei Mischgebäuden mit Wohnanteil, und das auch nur noch bis 31.12.2026.
Wer legt fest, ob mein Haus ein Nichtwohngebäude ist?
Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, die sich aus Baugenehmigung, Nutzungsänderungen und tatsächlicher Ausstattung ergibt. Der Mietvertrag allein entscheidet nicht. Eine Baugenehmigung als Foto und eine Flächenliste reichen für die Einordnung.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
