Energieausweis für Nichtwohngebäude: was drinsteht und wofür man ihn braucht

Ein Hotelier im Allgäu will seinen Betrieb verpachten. Ein Immobilienentwickler in München verkauft ein Bürohaus aus den 1980er Jahren. Eine Handwerksfamilie in Mittelfranken vermietet die Halle neben dem Betrieb. In allen drei Fällen fragt jemand nach dem Energieausweis. Dieser Ratgeber zeigt, was darin steht, wofür er gebraucht wird und was sich ab 2027 ändert.

Die Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Dessen Name gilt seit dem 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht gilt erst ab dem 1. Januar 2027.

Was ist ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude in einem Satz?

Es ist ein gesetzlich geregeltes Dokument, das berechnet, wie viel Energie ein Gewerbegebäude für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung bei normierter Nutzung braucht. Er trägt eine Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) und gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 GModG, § 98 GModG).

Der Ausweis ist keine Rechnung und kein Gutachten über Ihren Betrieb. Er beschreibt das Gebäude. Zwei baugleiche Hotels bekommen denselben Wert, auch wenn das eine voll belegt ist und das andere im Winter geschlossen bleibt. Das macht den Bedarfsausweis für Käufer, Mieter und Banken vergleichbar.

Für Nichtwohngebäude gibt es ein eigenes Formular. Es weist Nutzungszonen aus, etwa Büro, Lager oder Küche, und trennt die Werte für Wärme und Strom. Wie ein Gebäude überhaupt zum Nichtwohngebäude wird, erklärt der Ratgeber Was ist ein Nichtwohngebäude?.

Was steht auf den Seiten des Ausweises?

Im Ausweis stehen allgemeine Gebäudedaten, die berechneten Kennwerte mit Skala, die Registriernummer und Modernisierungsempfehlungen. Die Reihenfolge der Seiten ist festgelegt. Wenn Sie wissen, wo was steht, finden Sie in einer Minute, was ein Käufer fragen wird.

Abschnitt	Inhalt	Was Sie dort prüfen
Kopf des Ausweises	Anschrift, Gebäudeart, Baujahr, Energieträger, Registriernummer	Stimmen Baujahr und Energieträger? Ist eine Registriernummer eingetragen?
Gültigkeit	Ausstellungsdatum und Datum „gültig bis“	Ist der Ausweis noch zehn Jahre ab Ausstellung gültig?
Kennwerte	Endenergie für Wärme und Strom getrennt, Primärenergie, Treibhausgasemissionen, je m² Nettogrundfläche	Welche Zahl ist für Mieter, welche für Banken wichtig?
Skala	bis Ende 2026 Werte ohne Buchstabenklasse, ab 2027 Klasse A bis G	Passt die Skala zur Ausweisversion?
Zonen	Aufteilung nach Nutzungen mit Flächenanteil	Ist Ihr Betrieb sinnvoll abgebildet?
Empfehlungen	mögliche Maßnahmen nach § 84 GModG	Welche Maßnahme passt zu einem späteren Umbau?

Die Endenergie für Wärme und Strom wird beim Nichtwohngebäude getrennt ausgewiesen. Das ist wichtig, weil ein Büro mit Klimatisierung ganz andere Stromwerte hat als ein Gasthof mit Holzofen. Die Registriernummer ist keine Bewertung. Sie zeigt nur, dass der Ausweis beim DIBt erfasst wurde und bei Stichproben geprüft werden kann.

Mehr zur Rechenvorschrift: DIN 18599 verständlich erklärt.

Warum rechnet der Bedarfsausweis in Zonen, und wie sieht das bei bayerischen Betrieben aus?

Weil in einem Gewerbegebäude verschiedene Nutzungen verschiedene Energie brauchen, rechnet die Norm jede Nutzung als eigene Zone. Eine Zone fasst Räume mit ähnlicher Nutzung, Temperatur und Technik zusammen. Im Festpreis von 899 € sind bis zu vier Nutzungszonen enthalten.

Drei Beispiele aus Bayern:

• Hotel im Allgäu oder am Chiemsee. Gästezimmer, Gastraum mit Küche, Wellnessbereich und Verwaltung sind vier Zonen mit sehr unterschiedlichen Ansprüchen an Wärme, Lüftung und Warmwasser. Ein Schwimmbad im Haus verändert die Bilanz deutlich.
• Bürogebäude in München oder Garching. Das Großraumbüro, die Besprechungsräume und die Technikfläche haben eigene Profile. Bei Bürohäusern mit Klimaanlage fällt der Strombedarf für Kühlung und Lüftung stärker ins Gewicht als bei einem Haus, das nur heizt.
• Halle in Mittelfranken. Eine Werkshalle mit angebautem Bürotrakt hat zwei Zonen: die hohe, nur temperierte Halle und den beheizten Bürobereich. Hallenhöhe, Torfläche und Heizart bestimmen den Bedarf.

Die Aufteilung ist Rechenarbeit, die wir übernehmen. Sie schicken uns Grundrisse, Baujahr und Fotos, wir legen die Zonen fest. Wie das im Detail geht, steht im Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Wofür brauchen Sie den Ausweis konkret?

Sie brauchen ihn, wenn Sie das Gebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen, und ab 2027 auch, wenn Sie einen solchen Vertrag verlängern. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn den Interessenten vorlegen. Nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn.

Anlass	Pflicht	Beispiel aus Bayern
Verkauf	Ausweis vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben	Verkauf eines Gewerbehofs bei Regensburg
Vermietung	Ausweis vorlegen	Ladenfläche in der Altstadt von Bamberg
Verpachtung	Ausweis vorlegen	Gasthof im Chiemgau mit neuem Pächter
Leasing	Ausweis vorlegen	Produktionshalle bei Ingolstadt
Vertragsverlängerung (ab 2027)	Ausweis vorlegen	verlängerter Gewerbemietvertrag in München
Neubau oder größere Änderung	Bedarfsausweis nach Fertigstellung	neue Lagerhalle in der Oberpfalz

Neu erstellen müssen Sie den Ausweis nur, wenn kein gültiger vorliegt. Liegt er vor, legen Sie ihn vor. Für Behördengebäude und Gebäude mit starkem Publikumsverkehr gibt es zusätzlich die Aushangpflicht, die wir im Ratgeber Aushangpflicht behandeln.

Warum der Ausweis auch ohne Pflicht nützt: Er beschleunigt Verhandlungen. Wer dem Käufer sofort die Kennwerte zeigt, muss nicht auf Rückfragen warten. Wer ihn nicht hat, verliert im schlimmsten Fall einen Termin.

Was kostet es, wenn der Ausweis fehlt?

Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung oder ist er falsch, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 €. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 €.

Dazu kommt ein zweites Risiko: die Anzeige. Wer ein Gewerbeobjekt in einem Portal inseriert, muss die Pflichtangaben nach § 87 GModG nennen, sofern ein Ausweis vorliegt. Bei Nichtwohngebäuden sind das bis Ende 2026 die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Makler haften dafür selbst. Die Rechtsprechung dazu ist seit 2017 gefestigt. Mehr dazu im Ratgeber Bußgeld beim Energieausweis.

Was ist bis Ende 2026 anders als ab 2027?

Bis 31.12.2026 haben Nichtwohngebäude keine Effizienzklasse und dürfen noch einen Verbrauchsausweis erhalten. Ab 1.1.2027 gelten der Bedarfsausweis und die Klassen A bis G. Die Klasse folgt dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs Ihres Gebäudes zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie und Nutzung.

Klasse	Verhältnis zum Referenzgebäude
A	höchstens 1,0, nur für Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Zwei Fehler kommen oft vor. Wohngebäude behalten ihre Skala A+ bis H, die neue Skala gilt nur für Nichtwohngebäude. Und ein Ausweis von 2026 wird nicht ungültig, er gilt weiter zehn Jahre.

Weitere Neuerungen: Der Ausweis wird digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es auf Verlangen. Bei der Berechnung werden neue Primärenergiefaktoren verwendet (Strom 1,5 statt 1,8). Denkmalgeschützte Gebäude brauchen ab 2027 ebenfalls einen Ausweis. Wie sich das auswirkt, zeigt der Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, schon heute. Wer 2026 einen Bedarfsausweis hat, ist 2027 gut aufgestellt, denn dasselbe Dokument gilt zehn Jahre weiter. Für Ihren Betrieb sagen wir Ihnen, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Wie die neuen Klassen zustande kommen, erklären wir Ihnen dabei ebenfalls.

Löst eine schlechte Klasse eine Sanierungspflicht aus?

Nein, der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gilt aber nach § 40 GModG (neu) eine eigene Anforderung: Ab dem 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache.

Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996, für Gebäude mit überwiegender Wärmepumpe oder Biomasse und für Fernwärme. Dazu kommen Ausnahmen, unter anderem für Baudenkmäler, Betriebsaufgabe oder Unzumutbarkeit. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine Behörde kann einen Nachweis nur auf Verlangen anfordern. Vertiefend: Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.

Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind davon unabhängig. Sie zeigen Ihnen Ansatzpunkte, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder einen Heizungstausch, und helfen bei der Planung von Förderanträgen.

Welche Besonderheiten gelten in Bayern?

Bayern hat vor allem zwei Besonderheiten: eine sehr breite Gebäudelandschaft und viele denkmalgeschützte Häuser mit gewerblicher Nutzung. Das Landesrecht ändert die Ausweispflicht nach dem GModG nicht. Der Ausweis ist bundesrechtlich geregelt, und die Länder sind für den Vollzug zuständig.

Was die Praxis in Bayern prägt, sind die Gebäude selbst:

• Hotellerie und Gastronomie in Alpen- und Seenregionen mit Saisonbetrieb, Wellnessbereichen und oft gemischter Nutzung mit Inhaberwohnung.
• Büros und Hightech im Großraum München, mit moderner Haustechnik und oft Kühlung.
• Industrie und Zulieferer rund um Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg, mit Hallen und angeschlossenen Bürotrakten.
• Brauereien und Lebensmittelbetriebe mit Kühl- und Lagerbereichen, die als eigene Zonen berechnet werden.
• Handwerk und Familienbetriebe, bei denen Werkstatt und Wohnhaus oft unter einem Dach liegen. Dann ist zu klären, ob ein Nichtwohn- oder ein Mischgebäude vorliegt.
• Denkmalreiche Altstädte wie Regensburg, Bamberg oder Landshut, deren Gebäude ab 2027 ebenfalls einen Ausweis brauchen.

Die Stadtseiten helfen bei der regionalen Orientierung, etwa München, Nürnberg oder Regensburg. Eine Übersicht aller Gebiete finden Sie unter Servicegebiete.

Wie kommen Sie in drei Schritten zu Ihrem Ausweis?

Sie fordern die kostenlose Vorprüfung an, schicken Unterlagen und Fotos, und wir liefern innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Alle Preise sind Endpreise nach § 19 UStG, und es gilt eine Geld-zurück-Garantie.

1. Vorprüfung. Sie schildern Ihr Gebäude, wir sagen, welche Unterlagen nötig sind und wo das Gebäude voraussichtlich liegt.
2. Unterlagen. Baujahr, Flächen, Heizungsfoto, Angaben zu Dach und Fenstern. Was fehlt, klären wir am Telefon.
3. Ausweis. Digital, mit Registriernummer, in der Inbox.

Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Mehr zu den Kosten: Bedarfsausweis Kosten.

Nächster Schritt: Fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an oder rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Wer vorab rechnen möchte, nutzt den Rechner.