Wie wirken CO2-Preis und Energiekosten auf mein Gewerbegebäude?

Energiekosten in Gewerbegebäuden sind mehr als die Summe der Rechnungen. Sie hängen davon ab, womit geheizt wird, wie gut die Hülle ist, was die Lüftung leistet und ob die Preise für Brennstoffe weiter steigen. Der Energieausweis ist dafür kein Preisrechner, aber er macht sichtbar, was dahinter liegt. Dieser Text erklärt, was der Ausweis über Energie und CO2 sagt, was sich zum Jahreswechsel ändert und wo die Grenzen sind.

Zur Rechtslage: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) hat den Energieausweis neu geregelt. Bis 31.12.2026 können Sie bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen, ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und für Gewerbe bleibt nur der Bedarfsausweis. Wir empfehlen ihn bei Gewerbe ohnehin.

Eine Anmerkung vorab: Die konkrete Höhe des nationalen CO2-Preises auf Brennstoffe nennen wir hier nicht. Er wird politisch festgelegt und kann sich ändern, und er steht nicht in den Rechtsquellen, auf die dieser Text gestützt ist. Aktuelle Werte finden Sie bei der Deutschen Emissionshandelsstelle (DEHSt) und in der Abrechnung Ihres Lieferanten.

Wie kommt der CO2-Preis in meine Energiekosten?

Er steckt im Brennstoffpreis. Lieferanten von Heizöl, Erdgas oder Flüssiggas führen den CO2-Preis ab und geben ihn weiter.

Eine einfache Überschlagsrechnung brauchen Sie dafür nicht im Ausweis, sondern in Ihrer Abrechnung:

Jahresverbrauch an Brennstoff × Emissionsfaktor des Brennstoffs × CO2-Preis je Tonne = CO2-Kostenanteil

Alle drei Werte stehen in Ihren Unterlagen oder bei Ihrem Lieferanten. Der Ausweis liefert den ersten Faktor in einer anderen Form: als berechneten Energiebedarf des Gebäudes in kWh pro Jahr, getrennt nach Wärme und Strom, mit den wesentlichen Energieträgern. Wer wissen will, ob der Verbrauch im Betrieb zum berechneten Bedarf passt, legt beides nebeneinander.

Was sagt der Energieausweis über CO2?

Heute fast nichts, ab 2027 deutlich mehr. Bis 31.12.2026 zeigt der Ausweis für Nichtwohngebäude Endenergie, Primärenergie und Energieträger, aber keine Effizienzklasse. Ab 01.01.2027 verlangt § 85 GModG in der dann geltenden Fassung 31 Pflichtangaben, darunter:

• Endenergie in MWh pro Jahr
• Anteil erneuerbarer Energien
• Treibhausgasemissionen (Umrechnung nach Anlage 9 neu)
• einen Smart-Readiness-Hinweis

Die amtlichen Muster werden nach § 85 Abs. 3 noch bekannt gemacht, Stand der letzten Prüfung (September 2026) ist das offen. Die Pflichtangaben selbst stehen im Gesetz fest.

Daraus folgt: Der CO2-Bezug im Ausweis ist eine Rechengröße des Gebäudes, kein Preisschild. Aber er schafft erstmals eine vergleichbare Zahl, mit der sich Gebäude gegenüberstellen lassen.

Was ändert sich 2027 bei Primärenergiefaktoren und Klassen?

Der Ausweis wird anders gerechnet, und Nichtwohngebäude bekommen erstmals Klassen von A bis G.

Größe	bis 31.12.2026	ab 01.01.2027
Primärenergiefaktor Strom	1,8	1,5
Primärenergiefaktor Biomasse	0,2	0,7
Berechnungsnorm	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Effizienzklasse Nichtwohngebäude	keine	A bis G

Zur Skala: Sie misst, wie das Gebäude im Vergleich zu seinem Referenzgebäude abschneidet. A gilt bei höchstens 1,0 und nur für Nullemissionsgebäude. Danach folgen B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95 und G über 3,5. Für den Klassenvergleich wird die Referenz-Wärmeversorgung mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt.

Ein praktischer Effekt: Ein Gebäude mit Stromheizung profitiert vom niedrigeren Stromfaktor, ein Gebäude mit Holzheizung verliert, weil Biomasse rechnerisch teurer in der Primärenergie wird. Dasselbe Gebäude kann daher ab 2027 anders abschneiden, als ein Ausweis von 2026 nahelegt, ohne dass sich baulich etwas verändert hat. Mehr zur Skala im Text über Energieeffizienzklassen, zur Vergleichsgröße im Text über das Referenzgebäude.

Verliert mein Ausweis von 2026 an Wert?

Nein. Ausweise aus 2026 bleiben 10 Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf A bis G. Wer jetzt einen Bedarfsausweis hat, hat ihn für den Verkauf oder die Vermietung auch 2027 und danach. Anders ist es bei einem Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude: Er bleibt zwar gültig, aber ein neuer Ausweis für Gewerbe ist ab 2027 nur noch als Bedarfsausweis möglich. Und die Angaben in Anzeigen richten sich bei Altausweisen nach den Übergangsregeln des § 112 neu.

Ob es eine Rolle spielt, vor oder nach dem Jahreswechsel zu bestellen? Ein Ausweis von 2026 hat keine Klasse und gilt 10 Jahre. Ein Ausweis von 2027 hat eine Klasse und die neuen Pflichtangaben. Welche Variante für Ihren Verkauf oder Ihre Vermietung besser passt, hängt davon ab, wo Ihr Gebäude voraussichtlich liegt. Die kostenlose Vorprüfung beantwortet das.

Müssen alte Gas- und Ölheizungen raus, und was kostet die Bio-Quote?

Eine Austauschpflicht für alte Kessel gibt es seit 29.07.2026 nicht mehr: Die früheren §§ 71 bis 73 wurden gestrichen, und damit auch die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für sehr alte Kessel. Das ist eine Entlastung für viele Betriebe. Sie ist aber nicht der Freibrief, als der sie manchmal verstanden wird.

Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in bestehenden Gebäuden gilt eine Bio-Treppe nach § 43 GModG. Sie betrifft Anlagen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden:

ab	Mindestanteil Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff
01.01.2029	10 %
2030	15 %
2035	30 %
2040	60 %

Solarthermie ist anrechenbar. Zusätzlich kündigt § 42a ein Quotengesetz für die Inverkehrbringer von Brennstoffen an (Vorlage bis 01.12.2026, klimaneutral ab 2045). Das ist eine Ankündigung, noch keine Regel mit Pflichten für Sie.

Für die Kalkulation heißt das: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, kauft eine Anlage, deren Brennstoff über die Jahre teurer oder knapper werden kann. Eine belastbare Zahl zu den Mehrkosten gibt es in den Rechtsquellen nicht, und wir nennen keine.

Welche Mindeststandards kommen auf bestehende Gewerbegebäude zu?

Ab 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestimmter bestehender Nichtwohngebäude höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache (§ 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung). Nach der Gesetzesbegründung trifft das ungefähr die schlechtesten 16 % beziehungsweise 26 % des Bestands, im Wesentlichen Gebäude der Klassen G und F.

Ausnahmen sind unter anderem Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude und Unzumutbarkeit. Als erfüllt gilt die Anforderung, wenn eines davon zutrifft: Baujahr ab 1996, bei älteren Gebäuden nachgewiesenes WSchV-95-Niveau, überwiegende Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse oder Anschluss an Fernwärme.

Zwei Dinge sind wichtig:

1. Der Energieausweis löst die Pflicht nicht aus. Ein Nachweis nach § 41 kommt nur auf Verlangen der Behörde.
2. „F oder G heißt Sanierungspflicht“ ist als Aussage falsch. § 40 knüpft an den Referenzwert und die Stichtage 2030 und 2033 an, mit Ausnahmen.

Details im Text zu den Mindeststandards und zur Sanierungspflicht.

Was bedeutet das in Bayern: Gasthof, Büro, Halle, Brauerei?

Bayerische Gewerbegebäude haben ein eigenes Profil, und damit eigene Kostentreiber. Vier Beispiele:

Gasthof am Chiemsee oder im Allgäu. Alpen- und Seenregionen haben lange Heizperioden, Hotels und Gasthöfe haben konstant hohen Warmwasser- und Küchenbedarf. Wo noch Heizöl oder Flüssiggas genutzt wird, steckt die Brennstoffabhängigkeit direkt im Betriebsergebnis. Im Bedarfsausweis zeigt sich, ob Heizung, Warmwasser oder Hülle der größte Posten ist.

Bürogebäude im Großraum München. Hier dominiert oft der Strom: Kühlung, Beleuchtung, Server. Der sinkende Primärenergiefaktor für Strom (1,8 auf 1,5) hilft dem Ausweis rechnerisch, ändert aber nichts an der Stromrechnung. Gebäudeautomation und Beleuchtung sind klassische Stellschrauben, siehe Beleuchtung und Gebäudeautomation.

Produktionshalle in Ingolstadt oder Mittelfranken. Große Hallen verlieren Wärme über Dach, Tore und Lüftung. Die Dachfläche ist zugleich die Photovoltaik-Fläche: Art. 44a BayBO verpflichtet bei Neubauten von Nichtwohngebäuden und bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut (Beginn ab 01.01.2025) zu PV auf mindestens einem Drittel der geeigneten Dachfläche. Eigenstrom senkt die Netzbezugskosten, ohne dass wir hier eine Rendite versprechen.

Brauerei oder Lebensmittelbetrieb in Niederbayern, Oberpfalz oder Franken. Prozesswärme und Kälte sind oft die größten Energieposten. Der Gebäudeausweis bilanziert das Gebäude, also Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser, nicht die Maschinen. Wer wissen will, wie groß der Anteil des Prozesses ist, trennt Zähler und Abrechnung.

Für Ihr Bundesland gilt außerdem: Das Klimaschutzgesetz Bayerns (BayKlimaG) bindet die staatliche Verwaltung an Klimaziele, keine privaten Eigentümer. Verbindliche Landespflichten zur CO2-Reduktion für Ihren Betrieb entstehen daraus nicht.

Wie rechne ich die Wirkung einer Sanierung auf meine Kosten?

Mit drei Schritten, ohne Euro-Annahmen aus dem Ausweis zu lesen, die darin nicht stehen:

1. Bedarf kennen. Der Bedarfsausweis zeigt, wie viel Energie das Gebäude nach Berechnung braucht, getrennt nach Wärme und Strom.
2. Maßnahme wählen. Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis zeigen, wo der Bedarf am stärksten sinkt.
3. Preise einsetzen. Mit Ihren aktuellen Preisen je kWh und Ihrem Vertrag rechnen Sie die Einsparung in Euro. Preise ändern sich, deshalb gehören sie nicht in einen Ausweis, der zehn Jahre gilt.

Über Zuschüsse und Kredite für solche Maßnahmen informiert unser Text zur Landesförderung in Bayern.

Was erfahren Mieter und Käufer über die Energiekosten meines Gebäudes?

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing müssen Sie Interessenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Ab 01.01.2027 gilt das auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Wer einen Gewerbemietvertrag in Bayern verlängert, braucht dann einen gültigen Ausweis.

In kommerziellen Anzeigen sind bei Nichtwohngebäuden Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom sowie die Energieträger anzugeben, sofern der Ausweis vorliegt. Ab 2027 kommen unter anderem Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf und Effizienzklasse hinzu. Für Altausweise gelten die Übergangsregeln nach § 112 neu.

Das wird teuer, wenn es fehlt: Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann mit bis zu 10.000 € geahndet werden, die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder die Nichtübergabe mit bis zu 5.000 € (§ 108 GModG). Mieter von Büros, Praxen oder Ladenflächen sehen damit schwarz auf weiß, wie energieintensiv ein Objekt ist. Das beeinflusst Verhandlungen über Nebenkosten, bevor der erste Abrechnungszeitraum läuft.

Was ist der nächste Schritt?

Wissen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, ist der erste Schritt für jede Kostenrechnung. Die kostenlose Vorprüfung beantwortet das, bevor Sie bestellen. Sie schicken, was Sie haben, wir sagen, was fehlt. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € als Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, geliefert innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Was für Ihr Objekt gilt, zeigt der Rechner. Rückfragen unter 0152 060 777 67, Telefon oder WhatsApp.